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美联储报告显示:加拿大房地产出现严重泡沫

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2021年10月14日      

据美国媒体9月10日报道,美联储发布研究报告显示,加拿大地产行业目前已经出现严重的泡沫。目前已经是“泡沫上的泡沫”(a double bubble.),该报告提醒买家现在入驻加拿大房产要谨慎。

据报道,美联储(Fed)在发布了2021年第一季度季度繁荣指数。该指数用于确定一个国家或经济体的的房地产泡沫。该指数也表明加拿大正处于泡沫之中。这种不寻常的情况表明,加拿大的房价已经在泡沫区域徘徊了6年,而且没有任何调整。

该报告指出,6年来,加拿大房价上涨和购房者的情绪化显著在上升。

通常来说,繁荣指数(The Exuberance Index)是衡量买家对更高价格热情的指标。它是衡量与基本面形成对比的价格,寻找买家迈入的动力。在买家支付了不合理的金额时,像这样的“情感溢价”不是基于基本面,而是基于情绪面,就是情绪化购房。这种情绪化的购房往往会推升房价。因此,这些房屋的价格取决于人们的感受,情绪变化快于基本面,使市场更容易受到冲击。

繁荣指数是个新生事物,是美联储在2008年美国房地产泡沫破裂并造成严重破坏后制定了这一指标。通过新的指标来进行预警,投资者他们可以及早识别并解决它们。这限制了它们可能对经济造成的损害。

美联储的研究人员发现 ,他们通过对数据进行处理,使研究人员可以通过两组数据测试市场的冷热,这两组数据是临界阈值( critical threshold value)和繁荣指数得分(exuberance index score)。如果分数上升到临界阈值的95%以上,买家就会表现得非常活跃。如果市场连续五个或更多季度保持在这一区域,那么市场也是繁荣的。

通常来说,繁荣的市场通常被称为泡沫的存在。美联储辩称,市场将在某个时候导致调整,但他们显然无法确定何时调整。政策和信贷扩张通常只能制造经济泡沫。只要政府能够继续制造更大的泡沫,这种情况就会持续下去。

设想一下,当经济依赖于泡沫时,情况会变得多么糟糕。在这一点上,加拿大的地产起了一个很坏的范例。

美联储的这篇报告认为,总体而言,加拿大现在的房地产价格是基于买家的狂热,而不是市场的基础。

从近年走势来看,加拿大刚刚又过了连续第5个季度上涨的繁荣期。加拿大住房在2020年第一季度再次变得繁荣。2019年第四季度,该指数在临界阈值以下短暂下跌——仅比临界阈值低0.01点。自那时以来,该市场已连续五个季度在持续上涨。

有两种方式来看待这个问题,一种观点认为,这只是一个技术标签问题。仅比阈值低0.01点也可能在误差范围内,一个季度也不足以形成新的趋势。另一种观点认为,如果公众接受这一突破作为2019年第一个泡沫结束的决定性证据,那么这就是严重的泡沫,而且是一个泡沫上的泡沫。

从表面上看,一个标签不会改变那么多。事实是,买家在2015年表现出旺盛,而且这种迹象在2016年没有得到遏制,而这本是解决这一问题的理想时机。但是由于加拿大政府的纵容,它变成了一个全面的泡沫。从那时起,过去六年来房价一直没有调整。

现在来看,政策制定者要么让它修正,要么推迟修正。通过这样做,他们正在积极地为加拿大经济创造更多的风险。尽管没有人知道泡沫何时会破裂,但我们确实知道一件事。当事情发生时,大家都会选择视而不见。

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