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史上最全美国买房问答

家住美国
2020年04月14日

一、我是中国人,可不可以在美国买房?在美国买房有什么限制吗

答案是:可以。任何外国人都可以在美国买房子。

美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候,在利润赋税上可能会有一些不同。请参考买卖须知中的房屋增值税及外国人扣税的说明。

 

二、在美国买房是必需人到美国才能买吗?

理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。在我们的案例中,有的投资人委托他的朋友帮他看房,他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断,选定房子。这是足不出户购置美国房产的一种范例。如果你对我们公司有足够的信任,你也可以委托我们公司来执行购房的全过程。当然所有的购房文件我们会用网上签字的方式或者用快递的方式邮寄到中国让你签字。现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程。

 

三、在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同?

在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨。也就是说,在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低,整个买卖的程序你可以参考买房指南中的美国购房流程与步骤。虽说过程比较复杂,但在美国的经纪人,都是需要取得各州的专业房地产的执照,才能为客人作买卖交易服务,整体水平很高,职业道德相对於国内房产中介素质要好得多。如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪,其它事情你就不必太担忧了。一个好的经纪人,会一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都会在事前告诉你。

 

四、在美国的房子有哪几种种类?

在住宅房屋方面,通常分成独立屋、共渡屋(Condo)、城市屋(Town House)。独立屋在美国房屋里面最多的一种,所谓独立屋,是在某一块土地上只有这一栋房子。美国的房屋产权是包括土地及建筑物,这种形态在中国称为别墅。但别墅并不是正确的解释,因为独立屋有新有旧,有豪华也有破烂,对於年代久远、破烂的独立屋来说,称不上是别墅,只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的独立屋。共渡屋通常是一排相连的房子,有五栋、十栋甚至更多,你可以拥有其中的一栋,它可以是一层、二层或是三层的形式。城市屋和共渡屋的差别不大,通常来说城市屋是比较豪华的,它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层,很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分,有时会有小部分的院子。关於独立屋和共渡屋、城市屋的区别你可以参考我们拍摄的影片“美国房子的种类”。

 

五、在美国有像中国一样的公寓房吗?

在美国也有类似中国的公寓房,不同的是,这种一栋建筑物里面有很多住户的形态,在美国都是整栋地购买,作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属於商业建筑,由投资者整栋购买,分间出租而不是出售。但是也有少部分房价比较贵的区域,包括纽约、洛杉矶好莱坞、比华利山庄、圣塔芭芭拉等地区,有单独出售的公寓,一间的价值有时超过八十万,它的管理非常好,有专门的警卫,闲人是不能随便出入的。这种公寓是为了适应当地的高房价,因为这种地区的独立屋,可能都是数百万美元。

 

六、在美国有哪些物业可以投资?

除了上面所提到的住宅房屋以外,在美国还有仓库、办公楼、购物中心、公寓群、旅馆、土地可以进行投资。

 

七、在各种投资项目中,投资风险如何?

投资风险最低的是住宅房屋,因为住宅房屋是需求性的,只要人口增加,就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高,因为它受市场影响比较大,例如办公楼在经济好的时候,出租率会高,经济不好的时候,出租率就会下降。仓库也是一样,在经济好的时候,货品流通快,仓库的价格也会水涨船高,而经济不好时,贸易量减少,对仓库的需求会降低。投资风险最大的是土地,投资回报最大的也是土地,一块不毛之地,如果被开发的话,它会在一夜之间暴涨,同样它也可能闲置五十年无人问津,当然毫无任何利润可言。总之,投资回报率越高的投资风险可能越大。

 

八、在美国买房可以买新房吗?

美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几,不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋,一般使用寿命都在六十年以上,如果房屋保养完善,使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方,在同一地区,新屋可能在价格上会高於旧屋。另外购置新屋可能需要庭院的修建及室内装潢。这是一笔不小的花费,而购置旧屋,很多东西前面的屋主都已做好,相对之下可以节省很多。

 

九、听说在美国买房价钱便宜,但持有成本比较高,到底有多高呢?

我也看到在国内网站的博客上面有人提到这个问题,也有人解释这个问题。现在我在这里澄清一下,让大家避免误解。在美国拥有任何房子真正的持有成本只有房产税。

房产税在美国各个州各个地区都不同,一般在1%-3%, 在加州是 1%-2%。新开发的区域,地产税会高一些。以加州现在的房屋平均中间价约三十万美金,它每年的房产税在$3000$6000之间。

美国的房子通常分为独立屋、城市屋(连排屋),除了房产税之外,还有哪些可能发生的费用?

1. 房屋保险

在加州,一般的区域,一栋三十万到五十万的房子,它的房屋保险费每年通常在$600$900之间,在加州由於地震灾害比较多,地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。你想要你的房子得到保障,就要购买房屋保险。很多人在国内买房都不买保险,头脑中没有买保险这个概念。买不买保险,其实是你自己的选择,但在美国如果你是贷款买房,银行一定要求你买保险才肯贷款给你。

2.房屋的另一项持有成本是庭院的维护,例如剪草,在加州每月需要$50$70。但在美国有一半以上的家庭都自己买割草机,自己维护庭院,运动、健身,又省钱。

3 如果你买的是城市屋(连排屋),你会有一个社区费(国内称物管费),费用一般在一百五十到三百五十美元之间,费用的高低取决於社区内各种公用高施费用的分摊。有社区费的城市屋,社区费中已经包含火灾保险部份,不必另外再买火险。因为房子是相连的,如果一家着火,其它人也会受灾,所以他们的火险是共同承的。

 

十、在美国买房需要支付多少佣金给经纪人?

在美国无论是买房还是卖房,佣金都是由卖主支付的,所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人,除非你们另有协议。

 

十一、到美国买房需要准备哪些文件?

 

现金买主需要准备的文件

1. 有效的护照和签证

2. 准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)

3.在美国当地银行开设的帐号

如果你想用现金购房,准备以上三项就可以了。

 

贷款买主需要准备的文件

1. 有效的护照和签证

2.工作证明、工作收入 (单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)

3.自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)

4.  在美国当地银行开设的帐号

 

十二、我的购房资金如何汇到美国?

如果你在中国或美国设有公司,资金的汇入或转出应该没有问题,如果你是以个人名义汇款,你会受到外汇管制的限制,无法将资金整笔一次汇出,而需要分批汇款。这样你需要更多的时间,早作准备,如果你在美国的银行已设有一个帐户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候,顺便开设一个帐户,会对你以后的购房投资有很大帮助。如果没有,你也可以使用信得过的朋友的银行帐户。关於具体的汇款手续,你可以咨询当地的银行有关你的外汇需求。

 

十三、应该选择在哪里买房?

如果是自住,要按照你的需求(例如靠近你工作或是读书的地方),通常选择车程距离不要超过半小时的城市。要考虑的因素还有学区的好坏以及房屋分租给其它人的可能性。

如果是投资,需要考虑你比较熟悉的地方或是靠近亲朋好友的地方,以便在需要的时候有人可以帮助照顾。另外还要考虑投资回报率。购买比较新的房子,可以减少维修的频率和费用。建议你和经纪人讨论。

 

十四、可以预期在美国房屋的增值有多少?

在长期的统计中,扣除所有持有成本例如地税、物价上涨,房屋的增值率在5-6%。这是比较客观保守的估计,目前美国的房价是处於低谷,今後的这几年,房价的涨幅可能会超过这个数字,也许会超出不少。美国房价的周期通常在十五年左右,每一次房价的下跌,都会有一个实质性的经济因素,而不是单纯房价的起伏。

 

十五、在美国购置的房产对我移民美国有帮助吗?

这是两件完全不同的事情,美国买房和你移民美国无关, 移民局不会因为你买了美国房子而核准你永久居留权。有一些广告把在美国购房和移民混为一谈,不可相信, 也许有一些投资移民案的项目, 是投资计划案相关於某些建筑项目,但这与购置你个人的房产是根本不同的概念。建议你请教移民律师。

 

十六、如果把房子出租得到的租金需要交税吗?

按照美国的税法,你是需要交税的。请参考“买卖须知”里面的租赁报税部分。

 

十七、我怎样知道我要买的房子的地产税是多少?

在美国各州、各地的地产税率都不相同,加州的地产税一般在1.2%-2.0%,包括了县、市及地方的税。在购房之前,你可以参考屋主的税率,请你的经纪人帮你换算出来。如果你要知道确切的数字,需要花一点时间到县级地税单位去查明。这个税率可能每年会不同,详情请参考“买卖须知”中“关注房地产税”部分。

 

十八、在美国买房子出租的租金回报率好不好?

在美国各个不同的地方,房子出租的回报率都不尽相同。在加州,我们自己手上实际案例的统计,房子出租的毛租金收入在7%-8%,净租金回报率在 5%-6%。从租金回报率来说,比中国要高出好几倍。

 

十九、在美国卖房赚的钱需要交税吗?

如果你卖房的时候,已经有美国居民的身份,你可能符合美国的房产优惠政策,在个人二十五万、夫妻五十万利润之内,自住房免税。细节部分可咨询专业会计师。如果你卖房时仍然是个外国人,请参考“买房须知”中的“房屋增值税及外国人预扣”。

 

我们在美国买房之专家答疑中对一些常见的问题进行了解答,可供参考。由于每个人在买房过程中面临的具体问题可能不同。因此,如果您对在美国买房还有任何疑问,请别犹豫,在这里提出来,并留下您的电子邮箱地址或电话。我们会及时对您的问题给予更有针对性的解答。

在买房问答中,我们常常需要以很长的篇幅回答客人的问题。这是因为这里面牵扯到很多知识性的东西,如果不说明白,买房的人不容易彻底了解。所以我们的回答通常会有很长的篇幅。

问:正在考虑买房作投资  打算二十万全款买下一套房子  然后想用这套房子作抵押贷款买第二套房子  请问这样是否科学 贷款可以贷出多少

答:你好,理论上是可以这样操作的。但是一般而言,如果用已经全款购买的房子去做抵押贷款,银行能贷给你的额度也不会超过所抵押房产当时的价值,通常银行能带给你的额度都会低于你所抵押的房子当时的价值,而且这种方式的贷款比购房时直接用将要购买的房子做抵押贷款的利率更高一些。另外,如果购房贷款一般都要超过$20万银行才会给你做,额度太小的贷款银行一般都不会给做。

 

问:你好,我现在准备到美国买房,准备把钱逐步汇到我在美国的银行账户里面,那我汇过去的钱会被美国扣税吗?谢谢。

答:一般来讲是不会被扣税的。因为如果你不是美国的义务纳税人政府就没有权利对你的钱扣税。

 

问:MY SISTER IS AN US CITIZEN AND I AM 
NOT. WILL IT BE ANY DIFFERENCE IF I 
BUY THE HOUSE WITH MY NAME ALONE OR 
JOIN NAME WITH HER?  SUCH AS TAX 
BENEFITS AND BANK LOAN INTEREST..ETC.

回复:如果以你们两个人的名义购屋,房产税将按照你们两个人分别持有产权的比例来缴纳。贷款方面建议以你们其中一方的名义来申请,若以两个人联名申请贷款的话,由于身份不同,可能会存在一些问题。贷款方面,银行对美国公民和外国人身份贷款会有不同的条件要求。其他的并无差异。

 

问:你好,我拿到个美国的工作签证,如果我的孩子随同我一起前往美国,那孩子可以就上美国的公立学校吗?

回复:如果你拥有合法的工作签证,你的子女是可以在美国享受到免费的公立学校的教育的。

 

问:尔湾仓库的投资回报率有多少?

回复:大约4%-5%之间

 

问:请问Chino奇诺的房产税是多少?

回复:你好,通常新屋和旧屋的税率不一样,Chino的地产税率,一般新屋约1.5%-2%左右,旧屋约1%-1.25%左右。

 

问:刚有绿卡的新移民,没有信用,请问可以贷款比例多少购房?

回复:你好,如果你刚刚拿到绿卡,在美国还没有报税记录等,也许你可以以外国人身份来申请购房贷款,这样可以省去信用核查。如果以外国人身份贷款通常可以贷到6成。我会email一份贷款银行的材料给你,帮助你于银行取得联络。

 

问:洛杉矶的房产税是多少?

回复:大洛杉矶区包含了一百多个城市,房产税在每一个城市每一个小区可能都是不一样的,这跟房子所在的片区,房子的新旧等都有关系,所以很难有确定不变的数据,只能根据具体的房屋来看。一般都在1.1%-2%,基本可以按照1.4%左右来计算,通常新屋的房产税会超过1.4%以上。

 

问:如果准备现金全款在美国买房的话,是不是一定要把购房款提前打到美国的账户并且钱要放在账户里面至少2个月不能动?

回复: 你好,现金全款购房时关于购房款的存放并没有你提到的要求,现金购房时,只要在买卖双方对于房屋价钱以及各项条款达成一致,进入公正之后,你的购房款能按时在15天之内汇入公正公司,所以只要你的钱能按时汇出来就可以了。 

 

问:看你们介绍的房源,伊市的房子看起来性价比很好,那如果做为投资的话,伊市的房子好出租吗?大约能租多少钱呢?

回复:伊市的租赁市场是不错的,房屋出租都没有问题,而且租金回报率相比起他城市略高。租金的话以4房独立屋为例,月租金可以租到$2200-$2500左右。

 

问:你好,在你们的网站中看了很多房源,请问在你们的房屋介绍里面,房子的面积包含楼梯的面积吗?

回复:你好,楼梯的面积是包含在房屋室内面积里面的。

 

问:请问,现在中国人到美国买房是不是不能贷款了?

回复:你好,目前只有HSBC汇丰银行不做B签证的贷款了,其他的银行例如:国泰银行、富国银行等都还是可以给外国人做购房贷款的。

 

问:请问在橙县买独立屋的座位投资的话,好出租吗?一般空置率会有多少,几房的会比较好出租,还有每年的地产税是多少?

回复:你好,橙县的房屋租赁市场是很好的,而且长期租客较多,空置率如果平均来算可以按照一年空置一个月这样计算。独立屋一般3-4房是最好出租的户型。地产税一般在1.1%-2%,具体要看房屋所在城市及社区以及房屋的新旧,通常可以按照1.4%这样来估算,新房的话地产税会高一些。

 

问:你好,请问美国的矮层的公寓房一般是几层?层高是多少?

回复:你好,一般Condo的通常是2-3层,最常见的是2层,楼上楼下为同一户,与隔壁公用一个墙壁。层高通常为7-9尺。

 

问:我和我小孩都是持中国护照,美国的旅游签证。请问这种情况下,如果我买了美国的学区房,我就可以让我孩去读当地的公立中小学了吗?还是需要其他的长期签证?

回复:你好,在美国,绝大部分公立学校,是不签发学生签证的(I-20),但也有少部分公立学校可以签发I-20(来美之前最好和你想要上的学校确认)。所以,如果你只是在美国买了房子而没有其他的身份的话,你的子女需要拥有学生签证,才能既在美国读书,又得到合法的学生身份居留美国。 
在过去的经验中,公立学校只需要用住所的水电单,租房合约或房产证就可以申请让孩子在你所住地址对应的公立学校上学,这样你的孩子可以享受教育但不能拥有合法身份。
但是,最近我们得知,现在有些公立学校除了要你提供水电单、租房合约或房产证以外,也需要你提供有效的签证,才可以入学。
建议来美之前和买房之前请和当地的学校确认或请教专业人士。

 

问:Tustin这个城市怎么样,学区好不好?安全吗?从地图上看,好像离尔湾比较近,这里的房价是不是便宜一些。

回复: Tustin还不错,也有一些不错的学校。但他也有好不够很好的区域。靠近尔湾的区域学校都很不错,房价也跟尔湾的很接近,这边也很安全。如果是靠近Anaheim的区域学校和安全都不够很好,房价也低一点。因此城市总体的分数不会高。总的而言,什么样的价钱就买什么样的区域的房子。 

 

问:有没有离尔湾比较近一点,房价低一点的城市可以推荐呢?希望学校也不错,安全一点的,可以是白人城市。

回复:推荐你可以了解一下以下三个城市:lake forest ,aliso viejo,mission viejo。则三个城市都是是irvine市三个最重要的卫星城市。他们距离irvine都在15分钟车程内,分散了irvine不少的工作人员,城市等级都很高,学区也很出色,房价低于irvine,但通常房屋院子比irvine大。

 

问:你好,请问如果在冬季的时候去美国买房是不是比现在更有优势一些。

回复:其实冬季买房并无什么差别,事实上,冬天上市的房子相对比较少,因为冬天假期有感恩节、圣诞节等。所以很多人不愿意在这个时候卖房,也因为冬季房源少,所以相对冬季出来看房买房的人也会比较少。所以从我们的经验中来看,其他的并没有什么差别。

 

问:我想投资美国的房产,是一定要我本人亲自去到美国才可以购买美国的房子吗?

回复:理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。在我们的案例中,有的投资人委托他的朋友帮他看房,他从朋友给他的资讯、图片等资料中作出判断,选定房子。这是足不出户购置美国房产的一种范例。如果你对我们公司有足够的信任,你也可以委托我们公司来执行购房的全过程。当然所有的购房文件我们会用网上签字的方式或者用快递的方式邮寄到中国让你签字。现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程。

 

问:你好! 我是中国公民,持有永久性绿卡。并长期居住在美国。现在,我准备把中国的住房卖了,在美国买一等值(大概20万美金)的住房。 这是我唯一的,并住了十多年的住房。 请问卖房所得是否需要在美国报税。是否需要申报收入的来源。 非常感谢你们的帮助.

回复:根据我们的理解来看,就你的情况而言在你卖屋的时候不需要缴税。但我们还是建议你直接与会计师咨询以得到会计师专业的解答.

 

问:你好,为什么你们推荐的新房社区每次都只有几个房子?只有几个房子的话我们应该怎么买呢?另外,如果购买这些房子都是现房吗?

回复:美国的新屋楼盘形式,建筑商边建新房边通知排队名单中的买主,分期放出房源,一般每期有47套房子。如果你已经在登记名单中,建筑商就会依次序通知看房,先到先选。如果你看中某一套房子就可以进行买房签约交纳订金。如果你是从新房动工时候排队到工程结束交房。这个过程大约是4-5个月,或者更短时间

 

问:现在在洛杉矶买房做出租的话,如果贷款购买,出租后的租金能cover掉每月还款和其他的费用支出吗?

回复:你好,现在整个大洛杉矶区的租金回报率普遍比较低,如果贷款的购买的话,在有的地区净租金回报率甚至接近零。但是,如果贷款购买一处房屋用来出租,其租金是可以抵扣掉每月还款和其他费用支出的。

 

问:约巴林达现在有新屋楼盘吗?有的话价格是多少?谢谢

回复:Yorba Linda现在有新屋,现在的新屋多建在山上,所以开发成本较高,但基本上很多房子都有view,因此价格也不低,基本都在一百万美元以上。并且很少有小尺寸的。

 

问:如果我在美国买了新房,交房的时候如果我不在美国,可以委托你们帮我收房吗?

回复:你好,可以的。通常国内的客人来找我们购买新屋之后,在交房的时候他们都已经回到国内,所以,新屋交屋的工作都是由我们来帮助客人完成。这其中包括了对房屋的检验,比如墙壁油漆,电器,地板等等关于这栋房子所有细节的检验等。并且,对于新屋,建商通常都会有一个一年的保证期,在交房后的一年内,如果有什么问题发现,建商都会来解决。

 

问:我在美国买了房子,我的孩子就可以申请就读美国的公立学校吗?

回复:在美国,绝大部分公立学校,是不签发学生签证的(I-20),但也有少部分公立学校可以签发I-20(来美之前最好和你想要上的学校确认)。所以,如果你只是在美国买了房子而没有其他的身份的话,你的子女需要拥有学生签证,才能既在美国读书,又得到合法的学生身份居留美国。 
在过去的经验中,公立学校只需要用住所的水电单,租房合约或房产证就可以申请让孩子在你所住地址对应的公立学校上学,这样你的孩子可以享受教育但不能拥有合法身份。
但是,最近我们得知,现在有些公立学校除了要你提供水电单、租房合约或房产证以外,也需要你提供有效的签证,才可以入学。
建议来美之前和买房之前请和当地的学校确认或请教专业人士。

 

问:你好,我想问一下,如果我要在美国开设银行账户,可以我本人不去美国而委托我美国当地的朋友在美国银行帮我开设一个美国银行账户吗?

回复:你好,开设美国银行账户并不要求人一定要到美国,你人在中国就可以做,但不是所有银行都可以,比如华美银行等可以做,你可以留言给我们你的Email,我们可以帮你转介银行专员给你。

 

问:您好,如果我现金全款在美国购房,是否要求我的钱需要提前汇到美国账户,并且在美国的银行账户上停留两到三个月的时间,期间不能动?

回复:你好,如果你是现金全款来美国购屋,那么不会要求你的钱一定要在美国账户停留多长时间。值得注意的是:在买屋过程中,当买卖双方达成一致,开始公正后,你的钱需要在15天之内按时汇入公正公司,所以,你需要保证你的钱能够按时汇出即可。

 

问:你好,我想咨询一下,如果想投资美国房产,购房款如何带到美国?

回复:持绿卡汇款入美国 看你是从哪里汇款过来 大陆还是香港?如果是从大陆的话 国内会有管制 , 如果是从香港的话 有些银行没有管制 有些银行可能有管制。

若你是绿卡往美国自己的账户名下汇款,  如果金额数目太大  美国国税局也会对你是否在国外有资产 产生怀疑。

如果你的购房款在中国你需要在美国有任何一个银行的帐户才可以或者你的购房款在中国境外如香港新加坡台湾等没有外汇管制的地方可直接汇入美国的过户公证公司都行。

在美国买房,你必须有美金去支付房款。如果你的钱还不是美金,那你就需要先转换为美金。

中国对于转换美金是有一定的限制的,你需要符合每人每年限制换汇5万美金的规定。中国对于汇出美金也有限制,汇到同一个美国账户中在一定时间内也有一定的限制,所以我们建议,你最好能够有多个美国账户。所以针对于这些硬性规定,你都需要时间去安排准备。

 

问:如果是在加州,夫妻一方因病去世,孩子的名字是必须加在财产证明上面么?

回复:在美国,如果夫妻双方一方去世,不必将孩子的名字加在财产上,因为产权本来就不是孩子的。如果双方采用的是夫妻财产公有制,则一方去世之后,财产变成另一方单独所有。

 

问:请问从大陆寄现金到美国纽约,在报税不到20000的情况下,是否可以买房,如果可以,是否有具体要求细节可以提供,谢谢

回复:分情况来看,一,如果你是美国公民,你在海外的财产都需要报税的,并且如果你每年都赚很少的钱,报税也很少,而突然有一大笔钱从中国寄到美国来购买一处房产,这样可能会被国税局质疑。二,如果你没有美国的任何身份,那你首先不需要在美国报税,你在美国现金购房也跟你的报税没有什么关系。除非比如你是中国人,在中国每年报税很少,而在美国购房时需要问美国的银行申请贷款,这个时候也许银行会因为你的在中国的报税太少而担心你的收入太少和负担能力较低,也许有可能银行会不批准贷款。

 

问:您好。请问如果我和另外一个家庭合伙买下一个single house.apt1apt2.那我们得房契是共同得还是分开得?土地所有权是各一半吗

回复:如果说您计划两个人或多个人共同出资在美国购买一处房产,那么关于产权上,合伙人占权比例的问题是可以根据你们的出资比例或者是按照你们自己的意愿协商一个分权的比例的。比如,如果两个人购买,占权比例可以是50%50%,也可以是70%30%,比例上没有限制。等你们确定好占产权比例之后,就找公正公司来做。以后房屋卖出的时候资金也是按照你们的产权比例来分。总之这个比例是按照你们自己的意愿来分的。
那么合伙购买的时候,购房的合约和一个人购房的合约是一样的,只不过在买或者今后卖的合约中所有需要签字的地方每个合伙人都需要同意并签字。

 

问:委托卖出房屋,你们的佣金如何收取?

回复:您好,如果您委托我们来帮助您卖出您的房产,那么我们收取佣金的比例按照我们这边的行情来看,是收取您房屋卖价的5%-6%,然后这个佣金会由我们(卖方经纪人)和买方经纪人来按照2.5%2.5%或者3%3%这样来分。

 

问:我很喜欢你们的网站。可你们网站上提供的mls查房系统查不了房呢?是要申请会员交费才可用吗?另,我查资料说奇诺岗处在地震带上,为什么还能在全美的评分上得那么高分?你们也很推崇它?

回复:关于usahome123.com网站中提供的MLS房源搜索不能正常使用的问题:

MLS房源系统是美国有执照的房地产经纪人才可以使用的房源共享平台,我们在网站开设这样的窗口,也是取用了其他房源搜索网站的资源。因为真正的MLS系统没有办法提供接口给任何网站来做搜索。另外,由于这些房源系统服务器都在美国,所以有时候网站的搜索页面会出现打不开,或搜索之后出现无结果的现象。但事实上,搜索功能是可以使用的。如果无法使用请多次尝试或适当等待页面反应。

另外,关于房源的问题,任何网站提供的房源都不如MLS系统里面的房源及时准确,所以,我们建议客人,不要在网路上面广泛的搜索房源,最好的做法是选择你信任的经纪人,告诉你的经纪人你自己的购房需求,让经纪人使用MLS系统来帮助你为你量身打造一个房源系统,这样你就能源源不断地收到市面上所有最符合你需要的房源,一个不重复且一个都不会漏掉。在我们多年的经验里面,这样也是让买房最顺遂的方式。

关于奇诺岗处在地震带上的问题:

实际上,加州的绝大多数地方都是处在地震带上。多年以来大家都住在这里,所以真正住在加州的人,都对地震这个问题不敏感。另外,加州基本上所有的住宅房屋都是木制的,这也是处于对加州地处地震带上的考量。奇诺岗一直在全美根据各项生活指标,比如学风,安全系数,社区规划和设施,公园等综合考量一直被评为最高的分数,所以会有很多人喜欢追捧。当然也有的人会觉得加州地震多,会考虑比如纽约等东部地区,但真的去过之后会因为生活环境设施和气候等原因最终还是选择了加州,所以这也是为什么加州地处地产带却依然吸引了绝大多数华人来到这里。

 

 

问:预,买美国加州1951建的旧房,但有白蚁,怎么办?

回复:如果在加州买1951年的房子,有白蚂蚁很正常。但在过户时,加州有法规规定:房子过户的时候必须有第三方有执照的白蚂蚁公司做检查,如果有发现任何有白蚂蚁,必须在过户之前处理完毕。所以在加州有很多很久的房子,很多也都有白蚂蚁,比如san Marino,那里的房子大部分都是1950年以前的,都是很旧的,而且价格都是几百万的。所以在加州买卖房屋,大家在过户之前都是要做白蚂蚁检查工作的。

 

问:加州那些城市适宜买房?

回复:CNN MONEY 杂志评选中,有5个城市被评为全美一百个最佳宜居城市,其中有4个城市在在南加州,他们分别是Irvine (尔湾,排名 6)Chino hills (奇诺岗,排名 34)Diamond bar (钻石吧,排名 41), Yorba Linda (约巴林达,排名 42) ,这几个城市的资料都可以在我们的网站里面看到。

 

问:我想到加州买房子,应该怎样做?

回复:很简单,第一步,你需要确定你想要在哪个城市买房,想买什么样的房子,然后把剩下的事情就可以交给我们来做。ww.usahome123.com 里面有介绍各个城市的资讯, 如果能够选择好城市的话, 那么我就可以帮你做一个自动房源设定, 请告诉我以下资料: 1.你的英文姓名 2.你的手机号码/Email 3.你美国买房的初步计划 4.买房金额大小范围 5.独立屋或Condo, 6.对房子基本条件要求, 如房浴数,,最低面积... 7.现金或贷款?

 

问:你们直接服务的区域是南加州吗?

回复:我的直接服务区域是南加州,同时我们的美国华语房地产经纪人联盟http://t.cn/zT4cirf)在全美各地都有优秀的华人经纪人。所以你想在南加州购房,我很乐意为你服务。如果你想在其他区域买房,我也可以为你转介优秀的经纪人帮助你。

 

问:如果我在美国买一套50多万美元的房子用来出租,这算投资吗?可以获得投资移民签证吗?

回复:买一栋住宅是不能帮你取得移民身份的。对不起,移民方面我懂得不多,但依普通常识所知,投资移民是投资美国的企业能给美国创造10个以上就业机会, 从而发放给投资人及家属绿卡的移民项目, 单纯买住宅不能创造就业机会, 所以不符投资移民条件。

 

问:代理人多,我找谁好?

回复:你好。如果你看中其他经纪人手中的房子,你也可以雇佣我作为你的买方经纪人,代理你与卖方进行房屋交易。这并不会增加费用,因为经纪人的交易佣金是由卖方付的。通过我来与卖方交易,可以帮助你更好地评估房屋的价值,合理地出价,在房屋交易手续上也可以为你节省很多麻烦。

 

问:美国经纪人是否提供代租服务呢?是否需要另付给经纪人服务费呢?

回复:我们可以提供代租服务的。交给经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间,由於经纪人的专业,可以帮您选择条件较好的租客,减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%如果是我们公司代表购买的房屋, 优惠只收5%.

 

问:请问除了房子本身的价钱外,我还需要支付一些其它必需费用吗?麻烦请列举出,谢谢。

回复:美国房地产交易中贷款買主一般需要支付的各种费用如下:

 

定金 (Earnest Money Deposit)- 屬於头款一部份

公证公司作业费  (Escrow Fee)-  大約$600-1200  (按房价比率收费)   

产权保险费 (Title Insurance ) -  大約 $400-800 (按贷款额比率收费)

房屋检查费 (Home Inspection Fee)- 大約$300-400 (按房屋建筑面积大小收费)   

银行贷款申请及相关费用 (Bank Charges)- 如银行评估费,信用报告费,贷款申请费- 贷款買主需要

房屋估价费 (Appraisal fee)- (大約$300-400)

公证费 (Notary Fee)-  大約$50-120

信差费 (Messenger Fee)-  大約$50-150

房屋保险费 (Hazard Fire Insurance)-  大約$600-1000

房屋过户税 (Documentary Transfer Tax)-   $300-600  (按房价比率收费)   

登记费 (Recording fee)-  大約$80-100

 

 

为什么美国人不像中国人那么喜欢住新房?

回复:其实,美国人非常注重房屋的格调和品质,所以很多人买了房子之后,根据自己的需求对房子进行量身打造,让房子变得适用于自己。所以他们不一定要住在新房。而且通常来讲,新房的区域会比较偏远。一般来说,挑选位置对他们来说更重要。所以他们更多会选择二手房。

 

问:请问尔湾市Laguna Altura社区Siena小区的地产税率和社区费是多少?

回复:尔湾市的新屋的地产税率一般为1.6%-1.7%

Laguna Altura社区目前的社区费为:295美元/月(铁门警卫社区,所以社区费较高)。但应该注意的是:在美国,社区费的标准并不是一成不变的。社区费是取之于社区成员,用之于社区之中。如果社区中有些大的设备需要修缮,预存的社区管理费不够用,该社区就会提高社区费的收取标准。如果某年社区费有盈余,下一年就会减少社区费的增收。

 

 

问:您好,请教一个问题,在加州购置房产时房产证上面写一个人的名字和写夫妻双方的名字有什么区别吗?如果有,主要是哪些方面呢? 非常感谢!!!

回复:差别当然是有的,这个讨论起来是有关法律的问题,应请教律师比较专业。美国是夫妻财产共同制度,假设夫妻一方瞒对方而以个人名义买下这个财产的话,理论上另一方仍然拥有此财产一半的权利,细节请咨询律师吧!

 

问:请教一个问题,在国内买房时一个买主是可以同时找多个经纪人联系看房的,在加州那边也可以这样做吗?

回复:我们一般不那么做,假设你找三个不同的经纪人带你看房,这就表示另外两个人会白忙活,在美国的共享房源都是一样的,所不同的是经纪人的经验和能力不同,所以应该寻找一个合适的经纪人去帮助你,当然如果经纪人你感到不满意你是有绝对权力换别人的。

 

问:Hi, Grace, 国内城里人对这种木结构房屋的维护特点不了解,在选购的时候应注意些什么?虽然过户前可有专业人员对房子做检查,但初期选房的时候买主也应该心中有数才好。

回复:木结构房屋在加州非常普遍,由于他能够吸震,对于这个多地震的地方最适当,木结构的房屋如果正常情况他都能够维持六十年以上,甚至百年,木结构的房屋他最怕的是潮湿还有就是白蚁,加州有规定在买卖过户的时候一定要做白蚁的检查,发现白蚁必须找专业公司处理,才能完成过户手续。

 

问:请教为什么irvine的房价相对贵这么多?是因为临近new port beach吗?

回复:是的尔湾这里的房价比较贵,是一种供需的平衡,尔湾的学区在家中名列前茅在全国也是排名在前,在地理位置上他也是靠近海边的第二线城市,商业发达,在工作机会上也相当多,城市规划完善,众多的诱因使这里的房价保持较高的水平。

 

问:我想在尔湾买新房,想请教您上100万美元的房子在woodburt买还是在这边买保值?

回复:尔湾市本身就是非常保值的城市之一, 二个区域应该没多大差。

 

问:请问一下尔湾的Lagula Altura楼盘現在还有房卖吗?周围配套齐全吗?新房都是不带装修的吧?这小区带小学,中学的学位吗?谢谢。

回复:美国的新屋一般都不带装修的,但卖出来的时候都有基本的配备,例如地毯地板瓷砖基本上都有,如果你要更高级的装备等等,就可以加价跟建筑商更换。Laguna Altura 他们仍在销售。价格范围,从600000美元,1200000美元。这些学校是:Elementary-Aderwood, Middle-Rancho San Joaquin, High School-University High. 购物中心,高速公路,许多公园都在附近。

 

问:我在redfin上看最近房源很少,而且普遍报价偏高,是不是因为是淡季的原因?

回复:从今年初开始,美国的房地产市场就在住上走,这种趋势让很多的卖主开始有了惜售的心理,买主则拼命的想要买房,所以产生供需不平衡,当然现在是十一月也是美国的假日季节,房源也是会比较少。

 

问:请教一下,在美国注册了公司,用公司的银行账户,而不是个人的私人存款账户在建筑商那里做买房的登记,可不可行?在美国用有限公司名义买房和个人名义买房,各有哪些利弊?多谢。

回复:用公司的账户作为购房的来源或做买房的登记是可以的,假设您是用来自住的房屋,原则上应该是由你个人名义去购买,若是用于投资房,你就可以考虑用公司或者个人名义去购买。用公司名义去购买,一般认为它的好处是在于能够得到更多的保护,万一发生任何的事情,不会再追索到个人的财产,他的缺点就是可能会交两次的税,其他细节更深入的数字,建议你必须询问专业的会计師。

 

问:中国人在美国贷款买房,具体应该怎样操作?

回复:我记得现在HSBC可以给外国人提供贷款,年利率只有好像百分二点几到百分之三点几,蛮优惠的,甚至比美国当地人可以获得的利率还要低。如果你有兴趣,可以去问一下。

 

你可能要问两个地方。一个是中国的HSBC。你需要在那边开户,然后把你的买房的头款的钱逐渐放进美金账户里。你到美国之后,需要在美国这边的HSBC再开一个账户。等你准备买房子的时候,你就可以把你在中国的HSBC的美金账户的钱,用个人转账的方式,转到你在美国这边的HSBC账户。这应该算是最简便的方式了。如果你需要联系美国这边HSBC的贷款负责人的话,我可以给你他的电话。

 

问:我看中你们挂牌的一套房子,有4个房间,我想把其中3间租出去,自己住一间。你觉得这个想法怎么样?

回复:要做到这一点,可能有一些难度。因为你不一定能够保证把每个房间都出租出去。如果一套房子整租给一个家庭,在Chino Hills58万美元的房子,大概每月能租到2500美元左右。但是如果你要分开一间一间出租,自己住一间,另外3间租给别人,假设每间租金为500美元,你一个月能租到1500美元。但是在现实中,不一定每个月都能把房子租出去。因为你可能不一定能找到3个稳定的租客一直租你的房间。现实可能跟计划会有点差别。因为在美国,分租的情况是不太多的,并不太受到欢迎。当然也有一些学生,经济不太宽裕,只想租一个房间,每个月五六百美元,这种情况也有。但他们大多是好几个学生约好一起租一套房子。如果你自己把房子分租给3个租客,自己住在其中一间,这种情况在这边不是说没有,但是你不一定能保证这3间都能稳定的租出去。我个人觉得是有这个风险的。有可能你每年只能把其中两个房间租出去。所以你自己得有这个准备。

 

问:美国的房子,照片和实际差别大吗?

回复:有的时候在照片上看到的是不准确的:有的房子的照片照得很漂亮,但你实际去看,可能会觉得失望;有的房子的照片看起来不怎么样,甚至有的看起来连焦距都没有对准,但是房子本身却好得不得了。因为每个经纪人摄影的功力也不太一样。

所以在美国买房子,最好自己亲自过来看到房子,这是很重要的。

 

问:美国加州的Diamond BarWalnutIrvine这三座城市的学区和房价怎么样?

回复:这三个城市的学区都是相当不错的。但是具体到每一栋房子,其所在的学区,和其对应的学校的成绩,也不完全是一样的。

这三座城市当中,房屋单价最高的是Irvine,在该市比较好的区域,每平方英尺接近400美元;而Diamond BarWalnut,比较好的区域的房屋单价在280300美元之间,所以这其中还是有一些差距的。

 

问:到美国买房,你们可以提供什么样的专业建议?

回复:在你在直接看房子的时候,对于任何一栋你感兴趣的房子,我们都会为你提供最专业的辅助。其中包括:帮助你评估房屋的价值,帮你查找到这套房子对应的小学、中学和高中,以及周边的配套设施(我们会提供一个周边环境和配套设施的示意图)。

 

问:请问你们帮助客人出租和管理房屋是怎样收费的?

回复:我们提供帮助客人出租房屋的服务,收费是租金的6%。需要注意的是:出租房屋的服务是指我们帮你找到房客。如果你人不在这边,房屋出租之后,每个月需要收取租金,或者房屋出现问题,需要寻找修理公司进行修理,或者租客没有按时交租金,需要去处理等等,这些属于房屋管理的范畴。出租和管理是两种不同的服务,是有区别的。我们公司的收费是这样的:1. 出租房屋:费用是一年租金的6%。如果你是通过我们购买的房子,第一年可以享受5%的优惠;从第二年开始,按照正常的6%的费率收取房屋出租费用。举例来说,如果房屋租金每年24000美元,那么第一年出租房屋的费用是1200美元;如果第二年需要重新帮助寻找租客,那么第二年出租房屋的费用是1440美元。以后每年如果需要重新帮助寻找租客,费用都是1440美元。2. 管理房屋:我们的上级公司Coldwell Banker可以提供管理房屋的服务,对于通过我们购买的房子,我们同样可以帮助客人争取到5%的优惠费率,但仅限于第一年。从第二年开始,按照正常的6%的费率收取房屋管理费用。举例来说,如果房屋租金每年24000美元,那么第一年管理房屋的费用是每月100美元;从第二年开始,管理房屋的费用是每月120美元。我们在美国买房直通车网站中有专门介绍房屋出租和管理的文章,你不妨去看一看。美国买房后之房屋租赁及管理  http://www.usahome123.com/nview.asp?cid=3.6

 

问:我可不可以这样理解,就是说在美国有很多人买得起房子,但是不一定养得起,永久性的每年都交税,税金加起来就比大陆的房价贵了是吧?

 

回复:美国的房地产制度和税收制度跟中国有所不同。首先,美国的房子所附的土地属于房屋买卖交易的一部分,购买了一套房屋,也就拥有了其所附土地的所有权。但是在中国,购买一套房子,只能获得其所附土地的一定年限的使用权。其次,在美国,每年居民缴纳的房产税是专款专用的,由政府征收后,用于地方建设,例如兴建学校、道路设施和区域的开发。这就是美国的制度形态和中国的不同之处。

另外举一个例子。在中国,在高速公路上需要设关卡按距离收费。但是在美国,拥有汽车的居民每年在缴纳汽车的牌照税的时候,就已经包含了道路的保养费用。所以在美国你不需每走一段距离,支付一次费用。这也反映了两国的制度的不同。

 

如果你把税金加到房屋的价格中去计算购房的总价,这并不合理,我恐怕不能赞同。因为这归根结底只是由于税法的设计有所不同而导致的问题。在美国,你在购房的之前就要预计到以后每年要交的房产税。正如你买了汽车,上路之后需要购买汽油一样。那你是不是要把汽油的费用算在购买汽车的价钱里面呢?恐怕不是这样的吧?

 

问:熊宝宝你好,经你的介绍感觉美国的房价确实很低,但是税收方面比国内的要高了很多吧?国内买完了一套房交完契税就再不用交什么费用了,美国是不是买了房子每年都要交税啊?没完没了的税吗? 另外我到美国买房子可以按揭吗?需要哪些材料啊?

回复:在美国买了房子之后每年要分两次缴纳房产税,在加州这个税率大约在1.2%2%之间。那么每年你缴纳的税额就等于你购买房屋的价钱乘以这个税率。详细的情形请参考我在美国买房直通车网站(www.usahome123.com)上发布的文章关注美国房地产税

 

另外,如果你是外国人,在美国也可以办理按揭贷款,需要的材料其实也比较简单,但是你自己需要准备40%-50%的头款。详细的情形,也可以在我们的网站中有说明,请直接到网站中查阅,这里就不再写文章介绍了。如果还有什么问题,请再跟我们联络。


 

问:您说在中国大陆很快就会见到老百姓买得起的水平的房价,这可能吗?

回复:中国大陆的高房价,并没有得到人民可以负担得起的需求的支撑,所以这么高的房价是没有坚实基础的。没有坚实基础的价钱,就是泡沫。

 

为什么在这么高的房价背景下,还有人在买房?主要的原因是:能勉强买得起房子的老百姓只担心房价越来越高,将来更买不起房子,所以现在凑一凑,赶紧把房子买下来。除了这一人群之外,很多房屋交易其实是有钱的人彼此在操作。举例来说,我今天100万元把这套房子买下来,明天你用120万元把这套房子接手过去,后天我再用150万元把房子接下来。过一阵子,你再接过去,把房价变成200万元。就这样,有钱人彼此配合操作,把房价推高。这样做的意义在于吸收旁边的游资,也就是上面提到的拼拼凑凑勉强买得起房子的老百姓的资金。这些人是最危险的,因为他们把自己和周围亲戚朋友的血汗钱拼凑起来买房子,这套房子就是他们所拥有的一切。没有这套房子,他们就什么都没有了。所以他们也非常不愿意房价下跌。但是很不幸,无论人们怎么希望,无论政府有无任何的措施去打压房价,从经济学的理论来看,不可能会有一个物品,在炒作过程中价格被无止境的推高,在价格超过了有实际需求的人群的支付能力之后,还能永远往上走。这是绝对不可能,也不合乎道理的。所以这个虚高的房价肯定会掉下来的。

 

为什么很多人在讨论房价的时候,会谈到房价与收入的比例。因为这个比例可以显示一个人靠工作收入多长时间可以买下一套房子。这个比例是有一定道理的。如果一个人不吃不喝三十年以上都买不起一套房子,这是绝对不合理的,也是不可行的。这样的价钱都是泡沫。不幸的是,现在中国大陆很多地方都是这样。目前中国大陆政府对房地产市场采取了限制措施。在这之前我就一直在说,中国的房价一定会降,问题只是什么时候降。如果有政府的政策去推动的话,会降得更快。如果没有政府政策干预,它也早晚会降。这种不合理的东西是不可能长久存在下去的。因此,如果一般的老百姓都知道这个道理,大家都不要去追这个不合理的房价,这个房价会很快降下来的。问题就是还有很多人都不信,因为在国内大家还没有看到过房价会降的情况。但是在国外大家经常会看到,房价有的时候上升,有的时候下降,是随着经济的趋势在变化的。如果价格飚的太高,变成大家在狂热抢购的时候,这个价钱就是虚无缥缈的,是有泡沫的。

 

 

问:可以帮我看看在Foster cityFremont的房子吗?我购房预算为30万美元。

回复:Foster cityFremont都是旧金山和San José两个大都会周边的城市。三十万美元的预算,如果购买condo,是可以的。但是如果四十万美元的预算要购买独立屋的话,我必须说,这个预算要比当地的行情要低很多。尤其是Foster City的房价要比四十万美元要高不少,很难在当地买到独立屋。如果预算低于三十万美元,可能只能选择condo

 

另外,我希望你能明确自己想买多大尺寸的房子。独立屋和Condo,根据房屋尺寸的不同,价格相差也很大。所以很难简单地回答你独立屋多少钱,或者condo多少钱。举例来说,有那种比较老的独立屋,大小也就70多平米。价钱就比较便宜。而比较大的condo,房屋尺寸可达300平米左右,价钱就会较贵。所以需要看你想买的房屋的尺寸,才知道更精确的价格。

 

一般来讲,在北加州的房价都比较高。如果你的预算是30万美元到40万美元,那我个人建议你购买condo,因为一个30万美元左右的condo,是比较完整而适合居住的。而一个3040万美元的独立屋,会比较破旧不堪,位置很差,或者需要很大的修理。

 

总的来说Condo和独立屋的基本价位上会有一个很大的距离。Condo因为占地比较小,面积也通常较小。通常一个2室的condo,假设在120平米到150平米左右,在加州来讲,便宜的话十几万美元,贵的话三十几万美元。因此如果买一个Condo,三十几万美元就可以买到一个很舒适的Condo。但如果要购买独立屋,在北加州,没有五十万美元,很难买到一个像样的独立屋。以一般家庭居住的3室以上的房子来说,房屋尺寸大约200平米左右,在北加州平均要五十万美元以上。这是平均的价格,当然有比较贵的城市,也有比较便宜的城市,价钱会有差别。

 

基本情况就是这样的,仅供你参考。是选择Condo还是独立屋,需要你根据自己的具体经济情况进行衡量。

 

问:我想在洛杉矶买房投资,但听说美国养房很贵。房子容易往外租吗?买什么地方的房子好往外租。谢谢

回复:关于在美国养房成本的问题,我曾专门撰写过一篇文章发表在我们的网站,进行了详细的分析,请访问以下地址阅读这篇文章:http://www.usahome123.com/kpage.asp?id=350

 

在美国,任何一个房子都可以卖得出去,也可以租出去,关键是你以什么样的价格出售,或者以什么样的价格出租?如果一个很破烂的房子,你以很高的价格出售,那肯定卖不出去。同样道理,每个地方的房屋出租市场都有一个行情价格,如果你出租的价格高于这个行情价格,那就不太容易租出去。如果高得很多,那可能完全租不出去。如果出租的价格合理,就很容易将房子租出去。如果低于行情的价格,那大家就会来抢着租你的房子。所以,在美国,没有房子是卖不出去,也没有房子租不出去,关键是看你定的价钱是多少。

 

问题就是,你在做投资决策之前,一定要知道你所看中的房子能够卖多少钱,或者能租多少钱。好在美国的房地产市场是一个非常透明的市场。所有在最近买卖成交,或者最近租出去的房子,在MLS系统(经纪人房源共享网站共享平台)中都有记录,房地产经纪人都可以把这些资料直接调出来。这些信息是非常公开的,骗不了人。凭借这些信息,大家就可以知道,类似的房子最近拿出来出租,能够租多少价钱。同样的道理,如果要去买一个房子,有这些信息,我们就可以知道,这个房子,或者类似的房子,甚至一样尺寸一样格局的房子,最近几个月买卖的情况是怎样的。这些信息是我们在做决策时很重要的一个依据,我们可以据此知道最近这个房屋的出售或者出租的价钱。这个是非常准确,也是非常透明的,这跟中国大陆的情况可能不太一样。

 

如果你有意在美国投资置业的话,这些知识和技术上的问题,你都不用担忧,我们会给你提供很完善的服务。我们在加州是非常有声誉,也很有经验的房地产经纪人。

 

补充一点:在洛杉矶地区的房子是很容易出租的,因为洛杉矶是全美第二大都会区,仅次于纽约。如果将整个大洛杉矶地区计算进去的话,甚至可以称为全美第一大都会区。所以在这边出租房子或者买卖房子,其市场是最稳定也最有潜力的。

 

 

问:哪里能看到美国总体房价的走势呢?

回复:全美房地产总体走势不一定能反映美国各地房地产市场的状况。因为全国的总体统计数据和各个地方的数据会有很大的差距。举例来讲,美国房产的平均价格才十几万美元,而加州的房产平均价格在三十几万美元。可见美国的每个州和每个城市之间的房产价格存在很大的差别,甚至在同一个地方,例如在洛杉矶郡内,不同的区域之间都存在很大的差距。所以首先要确定你要购买那一个区域的房子,然后再了解当地的房地产走势,这样做才比较实际。

 

问:可以说明更详细点吗?

回复:20万元左右是很难买到独立屋的,所以最好选择Condo。房屋总价在10多万到20多万的Condo,其租金回报率一般比较高。如果预算在25万美元以内,建议就选择Condo。如果想购买独立屋出租,第一个原则是价格不要太高。因此,在比较贵的城市,购买独立屋,从租金回报率的角度来看并不划算。如果想但追求较高的租金回报率,那尽量不要买总金额超过45万美元的独立屋。

 

问:如果买了租出去,南加州哪个城市的收益比较高?

回复:南加州的房产的租金回报率一般在5%6%之间,如果在各个城市间进行比较,平均租金回报率相差并不大。如果要追求较高的租金回报率,那么购买房产的时候,最好不要选择房屋总价过高的房产。50万美元以上的房产,租金回报率一般就比较低。租金回报率最好的房产,其房屋总价一般在20万至30多万美元之间。

 

问:如果买了租出去,南加州哪个城市的收益比较高?

回复:南加州的房产的租金回报率一般在5%6%之间,如果在各个城市间进行比较,平均租金回报率相差并不大。如果要追求较高的租金回报率,那么购买房产的时候,最好不要选择房屋总价过高的房产。50万美元以上的房产,租金回报率一般就比较低。租金回报率最好的房产,其房屋总价一般在20万至30多万美元之间。


 

问:请问我们夫妻是上海人,儿子是美国国籍,我们若是在美国买房可以贷款吗?谢谢

回复:可以的,据我了解美国有一些华资银行对外国人提供贷款,证件方面的要求不是很多,只需要提供护照等等,另外需要收入和财产方面的相关证明。如果您需要贷款,我们可以把银行的业务人员的电话提供给您,以便于您亲自洽询

 

问:Montery Park的治安如何?

回复:Montery Park有一些墨西哥人住在这里,但是比例相对较小。有墨西哥人居住的地方,就会有一些偷盗案发生,但是暴力犯罪相对比较少,所以治安状况还算可以。l另外住在Montery Park里的居民大多年龄较大,住在这里的年轻人和学生比较少。

 

问:请问相对于独立屋来说,Condo的安全性是否更好?

回复:如果仅从房屋的结构来看,如果Condo内周围邻居都信得过,Condo相对于独立屋被侵犯的可能性更低,所以相对更安全。但另一方面,Condo的左右邻居很多,有一个坏处,就是人员混杂。所以在不好的区域,Condo内发生偷盗的概率也挺高的。总之,很难简单地判断Condo的安全性就更高。

 

问:请问相对于独立屋来说,Condo的安全性是否更好?

回复:如果仅从房屋的结构来看,如果Condo内周围邻居都信得过,Condo相对于独立屋被侵犯的可能性更低,所以相对更安全。但另一方面,Condo的左右邻居很多,有一个坏处,就是人员混杂。所以在不好的区域,Condo内发生偷盗的概率也挺高的。总之,很难简单地判断Condo的安全性就更高。

 

问:我不是美国人,如果我在美国购买了房子,我的子女在美国可以读公立学校吗?

回复:不可以。原因是:美国的公立学校没有资格签发学生签证(I-20签证),而私立学校都已向政府申请核准签发学生签证,以便能够招收外国学生。如果你只是在美国购买了房子,而没有其他身份的话,你的子女需要拥有学生签证才能在美国读书。当然,你也可以选择放弃(学生签证),如果你只是在这边居住,用住所的水电单,就可以申请让孩子在附近的公立学校上学,但是因为学校不能签发学生签证,所以你的孩子没有办法拥有合法的身份。

 

问:如果豪宅买不起,也不想投资,只想买适合自住,社区比较好的,您有推荐吗?

回复:有的! 请查看"南加华人热门城市": http://t.cn/SVYlZe 中的奇诺岗及伊市, 再看"华人城市行情表" http://t.cn/SVYlwq 比较各城市的房价,看看那个最适合你。

 

问:我是中国人,可不可以在美国买房?在美国买房有什么限制吗?

回复:可以。任何外国人都可以在美国买房子。 美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候,在利润赋税上可能会有一些不同。请参考买卖须知中的房屋增值税及外国人扣税的说明。

 

 为什么现在就要在美国购买房产?

简单来说,有下列几项优势:

美国完善的法律,稳定的社会环境和相对简单的购房程序可以完全保障外国投资者的利益。

大量银行拥有的”法拍屋”(FORECOSUER PROPERTY)的售价远低于市场价格。

人民币升值与美元贬值为在美国购买房地产提供了低成本的购买机遇。

租赁需求旺盛,房屋租金呈日益上升趋势,得以保障投资者的租赁收益。

美国银行对外国投资者在美国购买物业的贷款利率目前非常低(年利率在6.50% 左右)。

目前的房产情况是百年难遇的长期投资良机。

 中国人能否购买美国房产?

答:绝大多数情况下,美国房产市场对购买者并没有居民或公民的身份要求,也没有签证方面的特别规定。不过少数州,如新墨西哥州、俄克拉何马州要求只有公民或居民身份才能购买当地的居住和商业性房地产。

 一般可以购买哪种类型的物业?

答:美国各州法律规定不尽相同,但绝大部分州不限制外国自然人及法人(公司、机构)购买一般的居住性和商业性房地产,包括东西海岸主要的主要市场:加州、佛州、纽约州等等。而大多数州对矿产、军事等用地有所限制。

 有无数量限制?

答:部分州对于土地拥有数量有限制,但是一般是不允许拥有上百或者上千英亩,因此一般的商业或居住的购买完全不受其影响。

 目前美国房价的水平如何?

答:全美20个都市圈的综合房价在2006 7 月达到顶峰,至今美国房价下跌平均已超过20-40%。目前全美平均房价为17 万美金左右。加州房屋平均价值为50万至60 万美金之间,佛州为15-30 万美金,纽约曼哈顿区域房价在100 万美金以上。

 美国房产的投资回报一般是多少?

答:从1926 1996 70 年间,美国房产市场年均涨幅为11%1996-2006 年间,达到15%以上。目前的房价情况是百年难遇的长期投资良机。

 购买美国房产可以移民到美国吗?

答:目前移民美国需通过特定的移民项目实现,购买美国房产不能直接实现移民。不过购买美国房产有助于移民后证明您的居住意愿以保有您的绿卡;如有贷款也有助于您获得在美的信用记录。

 什么是熟地块(Lot)

熟地块是指随时可以用于建造房屋的土地,必须具备以下条件:一,道路、排水管、电缆、天然气等基本设施已经建设到位;二,获取政府建造批文。一般,地块价 格会占到整栋房屋价值的20%30%。完成从生地到熟地块的开发过程需耗时210年不等。所以房地产市场价格在复苏阶段的话,熟地块的初期升值潜力也 要比普通一般的公寓房要强。

 什么是房地产税 (Property Tax)

答:房产税是房地产所有人每年向当地市政府交纳的税种。房地产税是从价税,占房产价值的1-2%,按年计,按地方规定年度或半年度缴纳。一般讲,房地产税 是用于当地市政建设、环境保护、公共治安、卫生医疗、教育发展及其它相关设施的建设。随着上述设施的改进,当地的房地产价值也会随之升高,因此在美国房地 产税被看做是对房地产市场有积极推动作用的税收。

 购置美国房产后,还需要支付哪些费用?

答:还需要每月支付物业管理费、财产保险费以及房地产税;总计为房价的1%3%。由于没有或者较低的物业费及保险费,土地的持有成本相对房屋更低。

 

对于想要在美国买房的人来说,如果对美国房地产市场完全不熟悉,怎样才能买房和买到好房子?显然,了解一些在美买房的条件和相关手续是有必要的。美澳居为您总结一些在美国买房常见的问题。

1.没有绿卡的外国人可以在美国购置房产吗?   美国是比较成熟的市场经济,对外国投资者持欢迎态度。同时,法律透明公开,购房程序要比其它国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产,只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易,即使你没有美国签证,也可以通过传真完成交易。

2.在美国买房子有什么好处?   在中国买一个普通公寓,现在就可以在美国买一个独栋别墅。相对而言,在美国买房子是已经极具投资价值。同时,也可以为若干年后子女去美国就读中小学或者大学做准备;作为度假或者养老的居所也是不错的选择。

3.我在美国买房以后可以移民美国吗?   一般讲,买房与移民美国没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买房产。买房可以被视为一种投资行为。

4.在美国买房需要办理哪些手续?   美国每个州的法律法规都不一样。但一般讲,需要申请贷款买房的要比一次性付清的所需材料更多,手续更复杂,时间也会更长。现金付款最短2个星期即可办完所有手续,贷款一般需要2个月的时间。

5.房产交易的基本流程是什么?   房产交易涉及下面的基本流程,如果不需要贷款,则会相对简单些。整个交易流程如下:   1)须有中国护照和合法来美的签证   2)申请正式贷款提前批准信(30%以上首付)   3)选择想要买房的地区,   4)与你的房产经纪人讨论购买要求,经纪人介绍看房,选房   5)填写买房出价合约书,付定金支票   6)定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)开始工作   7)做房屋检查   8)要求维修   9)审阅房屋各项结果报告   10)审阅并与公证托管书上签章   11)审阅前期屋主(产权)报告   12)审阅白蚁检查报告   13)购买房屋保险   14)签署贷款资料   15)公证托管结尾步骤(Close Escrow)   16)最后交房检查   17)银行放款   18)资料登记   19)交收钥匙

6、养护房子的主要费用是哪些?   1)房产税:房产税在美国各个州和地区都不同,一般在1%多一点。政府会对每个房子做一个评估价,然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,房子的建筑成本只有2000多人民币一平米,也就是说大部分成本都是土地成本,把房子的土地成本分摊到70年里,你所花的钱比美国的房产税其实还要高不少。   2)房屋保险:在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险费每个月都在100美元左右,一年就是1200美元。此外,在自然灾害多发的州往往还要额外增保一份自然灾害险,例如加州要加保地震险,南方城市要加保飓风险等。   3)物业费:物业费主要是针对公寓而言的,别墅一般没有物业,都是自己建房自己维护,物业费为零或者每年只有一到两百美元;那种开发商建一大片新别墅的情况需要特别注意,物业费可能比较贵。公寓的物业费大约每年30005000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。

7、我无法经常去美国,我的房子怎么办?   可以找专业的中介机构委托处理,包括每月巡查以及房屋维修、定期清洁、剪草及冬季维护。

8、我听说有人去美国买房被骗,有这回事吗?   一般而言,美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式,很难产生骗局。骗局往往发生在熟人之间或者贪图小便宜,请切记如下几点即可避免:   (1)以谁的名字买房。这个道理大家都懂,可实际上有些人听信熟人的一面之词,例如退税等等,把购房合同甚至最后产权登记的名字都写成其他人的名字。这里切记:除了你自己,不要写任何其他人的名字。   (2)不通过房产经纪私下交易。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户(这个账户受到州房产委员会监管,账户资金不能挪用,因此是很安全的),购买者只要把款打入到监管账户就行了。如果你私下交易直接把钱付给房主的账户上,怎么保证房主会把产权给你就是一个问题了。

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