美国房贷分析，如何挑选适合的贷款种类？哪些因素会影响贷款审批和利率？

美国贷款利率屡创新低，许多想要买房或投资的小伙伴也蠢蠢欲动。那么我们首先要了解的是房屋贷款有哪些种类？如何选择最合适你的贷款，以及怎样才能获得最佳的贷款利率。

贷款利率怎么选？

房屋贷款类型基本上分为两种，固定利率抵押贷款（Fixed-Rate Mortgage）和可调利率抵押贷款（Adjustable-Rate Mortgage）。

固定利率贷款期限一般分15年和30年。15年的贷款利率相对会低一些，但对于贷款人的收入要求偏高，贷款审批也会更严格，因为15年分期每个月的还贷数额会比30年的要高。如果是30年，你的贷款利率相对就会高一些。

第二种称为可调利率贷款（Adjustable-Rate Mortgage）简称为ARM。ARM一般来讲有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM。

5/1 ARM中的5就是五年固定不变，后面的1就是之后每年调整。相同的7/1、10/1意思就是七年或十年的利率固定不变，之后每一年的利率固定调整。调整间隔往往事先设定，有可能为6个月、1年、5年、7年等等。后面每一年的利率调整取决于当年市场利率的总体变化。

什么情况建议考虑可调利率？

01

当下利率偏高的时候

申请贷款时，若利率处于偏近历史高点的时候建议选择可调利率，又或者买家想短期持有房屋。例如仅打算持有房屋少于五年，或打算很快出售，那就选择可调利率，因为利率调整前房子就被售卖掉了。

02

计划几年内重新贷款（Refinance） 

Refinance相当于重新修改一次自己的贷款方案、利率、月供、还款年限等，可视为“二次修改”。既然五年之内肯定要做Refinance，就可以选择可调利率，因为贷款利率相对较低。

什么情况建议考虑固定利率？

当下利率低的时候。比如说现在这种情况下，利率一直是接近历史低点，其次若打算长期持有房屋，且不计划重新贷款，就可以选择固定利率，因为更稳定。

哪些因素会影响贷款审批和利率？

01

贷款人的信用分数

如果不是低收入者，大部分的住房贷款Conventional loan，信用分数需要至少640分以上。信用分数也直接影响你的贷款利率。通常来讲信用分数在700分以上，就能获得比较优惠的利率。如果信用分数在760分以上，则有机会获得最优惠的利率。

02

贷款人的工作经历

申请贷款的半年内，尽量不要辞职或是频繁更换公司。因为申请时需要提供近两年的报税单，两年W2收入表格以及最近一个月的工资单。对于自雇形式（self-employed）的贷款人，贷款公司需要最近两个月的公司银行账单和会计师提供的年初至今的公司损益表（Year to Date Profit and Loss Statement）来计算生意收益。

03

负债收入比（Debt-to-Income Ratio）

负债收入比是衡量贷款人能贷多少钱的指标，也是贷款公司放款的安全指标。负债收入比指的是贷款人每月收入和债务（信用卡，车贷，学生贷款，其他债务等等）的一个比例。如果你的债务占比越高，贷款公司风险越大，当你的债务占比超过45%的时候，贷款很有可能会被拒绝。通常情况下你每月的负债支出不能超过收入的50%，需要注意的是房屋地税，物业费也会归入负债总额中。

04

贷款额度和房屋的价值比

对于普通的住房贷款，需要15%-20%的首付，低于20%的时候需要强制购买住房贷款保险（Private Mortgage Insurance）。这个保险需要按月缴纳，一直交到你的还款部分加上当初的首付合计在一起达到了20%，就可以向银行申请取消这个保险。如果还款达到22%，保险就会自动被取消。

如果您考虑申请贷款购房，建议您与至少3-4位贷款broker和银行进行沟通，了解并做产品对比，从而找到最适合自己的贷款项目。