美国房屋贷款全解析：什么时候选什么类型的贷款，你清楚吗？

很多小伙伴在美国‍买房子不会用全现金，为了减轻压力，反而会选择贷款来买房。Mortgage中文就是我们常提到的“按揭贷款”，是房屋抵押贷款的一种形式。

美国的房贷有分成很多种，经常使用的是以利率rate来分类，可分为固定利率和可调整利率。不管是依照什么标准去分类，每一种房贷申请都有不同的条件和规定，小伙伴们可依照符合自己条件和可负担的房贷去做选择。

今天这篇我们主要就来看看美国房贷种类分别有哪些。

美国贷款从利率上分有2种分为固定利率Fixed Rate Mortgage和浮动利率Adjustable Rate Mortgage。

固定利率

固定利率一般又分15年或者30年贷款，15年每月还款金额比30年高，付的利息总额较之30年少；30年期贷款每月还款金额比15年少，付的利息总额比15年多。

固定利率在还款期间内利率是固定不变的，也就是说每个月还款的金额都是固定的。这种房贷方式会让人觉得非常安心，不需要担心还款金额忽大忽小。申请人也需要拥有良好稳定的历史信用纪录。固定利率贷款一般适用于准备长期居住或持有该房产的人。

浮动利率

浮动利率一般来讲有5/1 ARM、7/1 ARM、10/1 ARM。是指前5年或者7年内，利率固定，过后每年利率浮动。这种贷款主要适用于短期5年或者7年内卖掉房子或者能把贷款付清的人。

过了固定的期限后，后面每一年的利率调整取决于当年市场利率的总体变化。还款期间内利率会随着环境、市场等因素改变，也就是说每月还款金额不固定。不过可以放心的是，利率的浮动是有上限的，所以这类型的房贷适合短期拥有房产的人，因为短期利率低，还完金额就低。申请人也需要拥有良好稳定的历史信用纪录。‍

通常情况下，ARM的起始利率较低，可以借款额度更高，对首次购房者具有吸引力。但是，随着利率的可能上升，增加的月供可能导致偿还压力增大。

 什么情况建议考虑固定利率？当利率偏低的时候。如果利率在一段时间内稳定接近历史低点，且打算长期持有房屋，不计划重新贷款，就可以选择固定利率，这样更稳定。

 什么情况建议考虑可调利率？当利率偏高的时候。若利率处于历史高位的时候建议选择可调利率。或者买家仅打算持有房屋少于五年，打算很快出售，那就选择可调利率，因为利率调整前房子就被售卖掉了。或者计划几年内重新贷款，Refinance相当于重新修改一次自己的贷款方案、利率、月供、还款年限等。既然五年之内肯定要做Refinance，就可以选择可调利率，因为贷款利率相对较低。

准备贷款近期不要做的事！不要在贷款过程中更换工作 如果工作信息变更，贷款银行会在审核过程中对未来还款的可能性提出质疑，工作变得不稳定，增加贷款的审批难度，影响最终的过户时间。

不要在贷款过程中辞职或离职和更换工作的道理是一样的。大部分贷款银行Funding前都会再次与雇主联系核实工作信息，所以Funding前需要贷款人还是保留原有工作。

不要贷款过程前或贷款中申请信用卡！因为银行审批信用卡前，都会对申请人的信用情况进行Hard Pull。这样会对目前的信用分数造成一定影响，进而影响贷款利率。

不要在申请贷款期间买新车

即使贷款行已经有了申请人的信用报告，但还是会在放款之前查看是否有新的债务，并重新计算负债率。如果申请人用现金买车，他们会确认是否还有足够的现金来完成购房交易。

不要在资产账户间频繁转钱不管是从现金账号转入储蓄账户，还是从股票账号转到现金账号，都需要解释原因和提供转账记录。

不要存入工资以外的大笔存款在这点上监管比较严格，贷款行将要求对任何大笔存款进行充分的解释和文件追踪，会使整个过程变得更为复杂。

不要同时进行多个贷款交易如果有同时申请房屋Home Equity Line贷款，或购买出租房或度假房的，贷款行要求知道新交易的所有细节以确定申请人是否仍然符合贷款条件。如果贷款人在同一财产上申请多个贷款，贷款方会停止处理你的贷款，直到取消其它贷款申请。

影响贷款批准的4个因素信用分数FICO Score：信用分的高低对借款人的贷款利率有决定性的影响。如果不是低收入者，大部分的住房贷款Conventional loan，信用分数需要至少640分以上。信用分数也直接影响你的贷款利率，通常来讲信用分数在700分以上，就能获得比较优惠的利率；如果信用分数在760分以上，则有机会获得最优惠的利率。而且信用分不是一成不变的，它会随借款人的借债还债情况而浮动。

工作经历、收入历史：借款人一般要有两年的工作经历才能符合贷款要求：工作经历可以是公司雇佣W2，或者是自雇1099。公司雇员要有工资单，W2，税表；自雇要有公司的损益表和税表等。

在申请贷款的半年内，最好不要辞职或是频繁更换公司。因为申请时需要提供近两年的报税单，两年W2收入表格以及最近一个月的工资单。

负债收入比例DTI：负债收入反应了借款人的债务偿还能力，也是贷款公司放款的安全指标。

负债收入比指的是贷款人每月收入和债务（信用卡，车贷，学生贷款，其他债务等等）的一个比例。如果你的债务占比越高，那么贷款公司的风险越大。当你的债务占比超过45%的时候，贷款很有可能会被拒绝。通常情况下你每月的负债支出不能超过收入的50%，需要注意的是房屋地税、物业费等也会归入负债总额中。

贷款额和房屋市价比例LTV：LTV的高低对借款人能拿到的贷款利率有很大影响。大部分华人都选择20%或以上的首付款，这样LTV只有80%，不用付贷款保险。如果LTV大过80%，借款人就要付每月几百元的贷款保险。

这个保险要一直交到还款部分加上当初的首付合计在一起达到了20%，就可以向银行申请取消这个保险。如果还款达到22%，保险就会自动被取消。