要不要做Refinance？这其中你不能忽视的关键因素！

Refinance重置贷款，很多朋友都听说过，但是不知道什么是refinance。从长远来看Refinance可以为你省钱，但在考虑做Refinance之前，必须先了解它的运作方式。

今天我们就来梳理一下refinance重置贷款的基本要点、以及什么情况下适合做refinance。

什么是Refinance重置贷款

Refinance就是重置贷款，通俗来讲，在大家贷款买房之后，如果市场利率下降，大家可以选择对现有的贷款重置，从原有的高利率，重置为现有的较低利率，从而实现降低每月还款金额的目的，进而减小现金流的压力。

Refinance重置贷款，不要求是现有的贷款银行，可以是任意一家银行。且Refinance没有次数限制，即想refinance多少次都可以，但是通常两次refinance之间需间隔6个月。

为什么要做Refinance

1. 减少房贷还款金额 降低贷款利率是大部分小伙伴考虑重贷的主要原因。随着房地产市场行情的变化，贷款利率也在不断变化。通过Refinance，能获得更加优惠的利率从而减少利息的支出。 

但并不是利率降低就需要做重贷，做refinance是有成本的，要从长期来算具体收益。并且短期内不打算卖房，此时做refinance才有意义。

2. 房产升值了 第一种情况——如果房产升值了，refinance是一个不错的选择。因为银行对贷款金额较高的借款人提供更加优惠的利率，这样得到的利息成本也会降低。

第二种情况——你也可以选择将房产增值的部分从现在的贷款银行中拿出，就是赚取房屋净值。

举个例子，一栋购买价格为80万的房产，屋主贷款60万，当房产价格升值到100万时，借款额达到75万，那么减去原有贷款的60万，就可以套出15万现金，不但可以缓解经济上的压力，还能装修房子、投资其他房产或者用于其他大额支出。

3. 信用评分变高 银行对于信用评分更高的人给的贷款利率会更低，通过refinance可以降低利率。

4. 合并债务 有不少屋主当初在买房子的时候，往往因为需要资金，会把房子二次贷款。通过重新贷款，以更低的利率先付清之前的房贷和二次贷款的金额，这样两个债务就合并成为一个，屋主每月只需支付一次房款即可，不用分开付了。

做Refinance需要注意什么

首先要明确目标，是为了降低月供、缩短贷款期限、减少支付利息总额还是其他？这有助于确定最合适你的Refinance方案。

另外refinance一般考虑的最直接因素就是利率，通常会选择贷款利率更低的贷款产品。

仔细比较不同贷款机构提供的利率、费用和条件，选择最合适的Refinance方案。但是要注意的是不要只看利率，还要考虑各种费用：如评估费、抵押登记费等。另外不要只关注降低月供的短期好处，还要考虑Refinance的长期成本，包括支付的总利息和贷款延长的时间。

各种费用加起来可能会有几千美元，最终算下来通过refinance省下来的贷款总额可能还cover不了这笔钱，就得不偿失了。

最后一点，最好避免频繁Refinance，因为每次Refinance都会产生一些费用不说，还可能会影响你的信用评级。

Refinance产生的其他费用

Refinance的手续费用和新购房产一样，包括Application Fee、Appraisal Fee、Title Insurance等，明细如下：

申请费：$75 - $300，不管你的重贷申请有没有通过，都需要付这笔申请费服务费：本金的0%-1.5%，用来完成放款前的工作，比如审核借款人的身份，信用状况，文档审核等，通常信用越高的借款人收取的服务费越低，反之越高房屋估价费Appraisal fee：$300 - $700，如果房屋最近有估价鉴定过，这笔费用可以免除房屋检查费Inspection fee：$175 - $350律师费：$500 - $1,000，你可能需要负担一笔律师帮忙结案的费用产权调查和保险费：$700 - $900，这笔费用是用来查看房屋有无被扣押等其他纪录测量费Survey fee：$150 - $400，核实房屋地界线的费用

以上这些费用都是Refinance时会遇到的衍生费用，所以贷款人要考虑的不仅仅是重贷出来的每月利息，这些一次性衍生费用也要考虑作为成本。

如何计算Refinance是否划算

我们上面说了，Refinance有投入成本，要把这笔费用与重贷后能省下来的前做比较，这个关键就是看盈亏平衡点break-even point。

大家在货比三家，比较不同贷方的利率和条款时，一定要学会计算盈亏平衡点，因为该点数会根据与抵押贷款相关的利率、期限和交易成本而有所不同。

1. 了解Refinance总成本 Refinance的总成本包括过户结算费（closing costs）以及其它费用。

2. 计算每月节省的费用 在计算之前，需要先查看个人当前的每月还款额以及利息费，在mortgage statement里。

然后将当前的每月还款额以及利息费减去loan estimate上标明的新的每月还款额和利息费，这部分的差值就是每个月可以省下的钱。

3. 计算盈亏平衡点 将refinance总成本除以第二步中每个月省下的钱，即可得到盈亏平衡点。

举个例子，假如你refinance之后每个月能省$50，refinance的总成本为$5,000，那么$5,000除以$50为100，即你需要100个月（大概8年）才能盈亏平衡。

如果你在达到盈亏平衡点之前都会一直住在这套房子里，那么refinance就是省钱的。反之，如果你在达到盈亏平衡点之前可能会搬家，那么就可能不划算了。

哪些情况不适合做Refinance

1. 单纯追求低利率 Refinance的手续费是不低的，特别是房屋贷款，成本可能会高达数千美金。

而当市场利率并没有显著下降，Refinance可能不会带来足够的收益。

2. 近期有搬家/换房计划 如果你计划在较短时间内搬迁，Refinance可能不值得，因为可能无法在短时间内收回Refinance的成本。

3. 不确定的财务状况 如果你的财务状况不稳定，例如面临失业风险或其他不确定性，Refinance可能会增加你的财务风险，因此可能不适合。

Refinance申请流程

整个贷款过程通常在20-30天左右，具体参考以下步骤：

1. 提交材料 联系贷款经纪人，递交申请材料，包括的材料有：收入证明、W-2或1099复印件、房屋保险证明、产权保险复印件等等。

2. 申请 房屋refinance通常没有买房那么复杂，在准备好上述材料之后，就可以联系贷方并开始申请流程，包括完成贷方的申请表，提交材料并快速回复贷方提出的任何问题。

3. 锁定新利率 一旦贷方批准了申请，申请人通常可以选择锁定利率，从而为自己留出更多时间研究条款，且不必担心利率变化。利率锁定时长一般为15-60天，不过具体还是取决于贷方。

4. 承保Underwriting 在锁定利率后，贷方将继续进行承保流程。在承保期间，贷方会核实申请人的收入、资产以及财产状况。与买房时类似，贷方也会进行房屋估值。

5. Closing结算 承保流程之后，就差不多可以结束此次Refinance的申请了，这个过户流程比买房会更快。

总而言之最重要的是，在决定何时申请Refinance之前，应该仔细评估自己的财务状况、长期目标以及Refinance可能带来的好处和风险。最好与专业人员讨论你的情况，以便做出明智的决定。