关于美国购房的财务策略，除了现金这一直接支付方式，贷款无疑是另一个至关重要的资金来源。
今天，我们将深入探讨在美国购房时可以选择的几种贷款形式，并分享如何明智地选择贷款类型，以实现节省成本、轻松投资，并加速财富积累的目标。
常规贷款
常规贷款，是政府赞助企业房利美和房地美做担保的房贷。市场上大部分的房贷都是这种常规贷款。
一般要求：
信用分数一般不低于620 。
首付不低于3% 。
如果首付少于20%，需要缴房贷保险 （mortgage insurance）。但是当你还房贷还到贷款与房屋价值比例低于80% 以后，房贷保险就可以取消了。
贷款人债务和收入比DTI (debt to income ratio)不超过50%。
具体来说就是贷款人每个月要还的债务，包括房贷，车贷，信用卡还款 等加起来除以每个月的收入， 要求小于50%。如果达不到这个要求的话，可以提前还清小部分债务，或者多付房屋贷款首付。
联邦住宅管理局贷款
常规贷款会满足大部分人的房贷需求。但是还有部分收入低或者信用分数不够的人也需要房屋贷款怎么办呢？
所以政府还推出了FHA loan联邦住宅管理局贷款。是由联邦住宅管理局 (Federal Housing Administration) 做担保的房贷。
一般要求：
必须是自住房，
只需要3.5%作为首付，信用分数在580以上，如果信用分数没有达到580，但是在500以上，只要能够支付10%的首付款，仍旧有机会获得FHA贷款。
贷款人债务和收入比（DTI）小于57%
特别的一点是FHA要求收取房贷保险MIP (mortgage insurance premium)。保险一般要交11年甚至是终身。保险包括一次付清的费用，一般是房贷的1.75%，可以选择加到房贷里；还包括每年的年费， 百分之零点几到一点几不等。
总的来说，FHA loan 的花费要大于常规贷款（conventional loan）。利率会跟常规贷款相比相差不大。所以如果自身贷款条件允许的话还是首选常规贷款。
军人贷款
如果你是退伍军人或现役军人，那VA贷款就是为你量身定制的，是由美国退伍军人事务部（Veterans Affairs）做担保的房屋贷款。
军人贷款0首付，也没有贷款保险。
但是它有一个融资费。这个融资费根据你的首付的多少决定，首付付的越多融资费就越少。
总的来说，FHA loan 的花费要大于常规贷款（conventional loan）。利率会跟常规贷款相比相差不大。所以如果自身贷款条件允许的话还是首选常规贷款。
农业部房屋贷款
如果你打算在农村或郊区买房，可以考虑美国农业部的贷款。农业部房屋贷款是针对偏远地区低收入人群的房屋贷贷。
房子必须在农业部指定的区域，而且对贷款人的收入也有要求。收入不能高过农业部的标准。农业部房屋贷款也可以做到0首付。
以上介绍的是常见的房贷种类。它们的共同点是都是由政府机构或者政府支持的公司做担保的房屋贷款，所以利率相对低。
如果你的条件都不符合上面的贷款的要求呢，怎么办？
那我们可以选择Nonqualified Mortgages（Non-QM loan），非常规房屋贷款，这种是贷款机构自己放贷款，对贷款人的要求会放松一些。
非常规房屋贷款
常见的非常规贷款就是不查收入贷款，一般要求20%以上首付,利率与费用一般比查收入的要高些。
适合人群：
报税没有那么多的
（比如中小企业主，自雇人士）
现金收入多的
（比如餐馆服务员等）
刚来美国的，还没建立信用分，高净值资产人士
（如专业房产投资人，有很多的资产但是没有固定的W2收入等等）
过桥贷款
这是一种过渡性的短期贷款，是个人或企业用于临时的融资需求，直到获得永久融资或下一阶段的融资，是使购买时机直接资本化的一种有效工具，回收速度快。
Hard Money/Private Lender
这两种特殊的贷款形式，由个人或者是机构提供的，不看个人收入，主要看房产价值，一般要用房产作为抵押。
这二者的区别就是
Hard money利率比较高，目前一般是10%以上，Private lender是跟自己比较熟悉的人的私人贷款，利率根据个人交情来定，一般会比Hard money要低些，有的甚至都不用房产抵押。
这两种非常规贷款适合做旧房翻新的投资者。
一般来说房屋况比较差，过户时间短，很难得到一般的贷款批准备，投资者会选择先用HARD MONEY或PRIVATE LENDER先买下房产，等修好后，屋况符合常规房屋贷款的标准了，再做重新贷款，拿到低的利率。
