在购房过程中，很多人可能对closing cost 和 lock rate不甚了解，Closing cost是个泛泛的概念，每个lender/broker都使用不同的项目名称，收取不同的费用。为了严格的拿苹果比苹果，我们可以把从签订购房合同到closing date 那天，所有buyer/borrower 掏出口袋的钱分为三大类：

1、Lending fee /lender fee(各种名目的费用，HUD和GFE中800开头的项目)

·Origination fee，

·buy down discount fee (point)

·underwriting fee

·application fee

·processing fee

·doc preparing fee

·tax service

·Appraisal fee

·Credit report

·flood certificate,etc

2、 Third Party Fee（HUD和GFE中1100开头的项目）

·Survey

·Title search

·Title insurance

·Escrow agent fee (settlement fee or closing fee)

·Notary fee, etc

3 、Prepaid & Deposit （HUD和GFE中900/1000/1200开头的项目）

·Government recording fee

·预付的property tax ，

·预付的 assessment

·预付的home insurance

·预付的 mortgage insurance premium（如果downpay<20%）

如果希望和别人比较你的 loan是否合理，那你需要剔除第二和第三部分，因为每个州 的Title Insurance 是不同的。第三部分中的Home insurance 和 Property tax 也是跟你所购买房子的地点（州，郡）和closing date的年月日相关的。所以不好拿出来和别人比的。另外不同州的房市风险不一样，broker/lender给的利率在同一个时间给的也不一样。Bottom line：主要比较第一部分的费用。

如果希望你比较不同broker/lender给的loan哪个合理，你需要合计第一部分和第二部分来比较（除非你自己单独去找 Title Insurance company）

对于同一个broker/lender提供的几个不同loan的选择，你只需要比较第一部分，因为第二部分对于一个lender的不同loan option都是一样的。当然前提是downpay是一样的。如果downpay少于20%房价，那么你需要买 Mortgage Insurance

据说一个broker每个月通常做8-10笔交易，那你可以估计出他/她要养家糊口的话，要和公司分成，那么每笔loan需要挣(loan fee)大约1000-2000。所谓的0 cost是不太可能的，只是把费用折算成更高的rate了。

当你收到一个GFE时，注意到，有的把第一部分的费用折算到APR里了。有的是把第一和第二部分折算到APR里了。所以简单的方法就是在一样rate的情况下，比第一的第二部分的费用。在rate不同的情况下，可以用网络上的一些工具不rate折算成一样的。

注意每个broker计算APR的方法不一样，有的只包括lending fee，有的还包括third party fee，例如title insurance和escort fee。你需要向broker要详细的GFE，自己可以算出APR到底包括了什么。

如果你拿到了很低的rate，甚至是par rate，那么收你orginiation fee就是合理的。broker也要养家糊口呀。

如果broker已经从bank/lender那里通过YSP拿到佣金了，再收你很多的orginiation fee，underwriting fee就是overcharge了。

每个人的credit score不同，income/debt ratio不同，拿到的最好的rate也不同。所以不要简单看到别人得到怎么样的rate，你也似乎肯定能拿的。

最可行的办法，就是用你自己的资料shopping round，多找几家broker/lender，在他们中间选择。而不是和一个背景，地点，房价和你可能不同的buyer/borrower比较。