美宝爸妈积累了一笔财富，考虑到美宝未来的生活，决定在美国购置一套房产。考虑到未来并没有成为美国税务居民的计划，作为一位持有美国资产的境外人士，遗产免税额仅仅只有6万美金，也就是说，美宝继承Andy这套房产的时候，遗产纳税额度可能高达40%。
因此，美宝爸妈计划从购买时，就把美宝的名字写在房产证上，以避免未来的高额遗产税。但是，这样的做法是不是合适？有哪些风险？还有其他更好的选择吗？
加上孩子的名字，让孩子跟你一起来拥有房地产这个手续叫“Quitclaim”。Quitclaim会把你的一部分权利“给”掉了。
譬如说，夫妻俩拥有一套房，如果把儿子或者儿媳加进房产证的话，相当于把夫妻俩的部分权利赠与给孩子了，三个人的话就是一人1/3，两个人的话就是一人一半，这个其实在税法上就是赠与了。
很多人会以为只是在房产证上加个名字，反正也没人过问，国税局也不知道，应该不会有什么问题。
确实做Quitclaim的时候，这个动作只是在County换一个名字，国税局并不知道，但是，今后如果涉及到房产交易或者遗产继承的时候，IRS知道了并认为有问题的话，就会来调查你，因为在美国“赠与”要受“赠与税”的限制。
即一年可赠与每人16,000（夫妻共32,000）；超过的部分，可以动用你一辈子的减免额12,060,000（夫妻共24,120,000），但是用的时候必须跟国税局报备（Gift Tax Return），告诉他你要先预支你一辈子的减免额。
所以，不是不可以加孩子的名字，因为将孩子名字加入房产证就算“赠与”，赠与价值超过16,000（夫妻共32,000）的部分，要不你缴交赠与税，要不然就申报Gift Tax Return。如果你没有做这个动作，事实上等于在做不对的事情，只是你希望国税局不知道而已了。
会带来哪些严重后果？
1. 你将不再对房产拥有完全控制权。如果有一天你想要卖掉这套房子，但是子女们不同意并拒绝在合同上签字，那你就无法按照自己的意愿处理掉这幢房产。
如果子女不满18周岁，您还必须经由法院指定的第三方同意才可以出售。
2. 无论是你的银行及其他金融账户还是你的房产证，只要加上子女的名字，您的资产就会受到子女未来的生活影响。
万一不幸子女惹上官司、离婚或宣告破产，债权人可以追索你子女名下财产用于抵债，因为你的子女是资产共同持有人。
3. 万一不幸子女早走一步，您的房产将变成你和你子女的合法继承人(他的另一半或子女)共同持有。
如果大家对房产处理想法意见不一致或有重大分歧，到最后面对利益极有可能会反目成仇对簿公堂。
4. 最重要的一点，在房契上加上子女的名字将会给他们带来最多的税务问题。在美国很多地方，只要与孩子财富相关的地方，几乎都与税有关。
房契上加子女名会有哪些税务问题?
增值税
有一部分父母会在买房子的时候直接加上孩子的名字，认为这样就可以避免了遗产税和遗嘱认证费。但他们却掉进了国税局另一个坑——增值税。
通常联邦增值税为15%-20%。给大家举个例子：
张先生当年花了100万买了一套投资用房。如果房契上仅张先生一个人的名字。张先生过世时，房子的价值为200万。
因为他的子女将以遗产继承的方式获得房子，那么税务局会给与优惠，将房屋的计税底数(Tax Basic)定为张先生过世那天的价格(也就是200万)。
这个时候子女按照200万的价格卖掉房子，利润为零(200万售价-200万计税底数=0)，子女不需要交一分增值税。
但如果张先生将子女的名字加在房契上，那么在买的那一刻，子女的计税底数就定在了当时的50万(100万的一半)，子女就无法享受国税局的优惠政策。
一旦张先生过世后房子卖了200万，子女就必须为自己升值的50万缴纳(100万-50万)*20%=10万的增值税。
赠与税
还有的父母会在自己年老时，忽然想把孩子的名字加进来。这就不仅涉及到增值税，还会碰到赠与税的问题。
2024年，联邦赠与税的免税额度为赠予人可赠予任何人$18,000，夫妻两人合并共可赠予任何人$36,000。
一旦超过这个额度就会从终生赠与税免税额度里扣减或缴纳赠与税。2024年，赠与税最低18%，超过100万美元部分40%
遗产税
我们最耳熟能详的美国税法，恐怕就是遗产税了。众所周知，美国是一个遗产税高到咋舌的国家，最高时需缴纳40%的遗产税。
如果父母是美国公民、绿卡，那么2024和2025年每人将有1361万的免税额度，但2026年会降到700万美元。
如果父母是外国人，那么免税额度仅6万，超过部分会会被国税局征收最高40%的遗产税，并且遗产税必须在9个月内交齐，不然房产会被拍卖用以缴纳税金。
所以，这种方式涉及到了赠与、遗产、还有增值税，并不轻松。
美宝爸妈怎么办
1、如果孩子年满18岁，建议只写孩子的名字。选择这个方式不会牵扯到遗产税和赠与税的问题，最为划算。
2、如果孩子还未满18周岁，不如就只写夫妻双方中的其中一方的名字。这种情况下，不管是买房卖房、还是申请贷款的时候，都只需要一个人去提供资料、签署文件、去大使馆公证等等，最为简单。
将来房价涨了可以把房子卖掉后，再把钱分批给孩子。让孩子自然继承您的房产只需要缴纳遗产税。同时通常相比赠与税，遗产税的缴纳金额更少。
