新冠疫情下的2020年美国房地产市场预期

近期，冠状病毒的世界性的流行给生活的方方面面都带来了麻烦，包括为一些人支付房租或抵押贷款，对那些经济状况稍好的人来说，换房迁居则成了首选。

居家令和社会距离的呼吁已经排除了当面家访的可能性，而封闭的法庭也意味着你当地的办事员办公室无法处理新的财产契约。

尽管许多人选择推迟购房或出售，直到冠状病毒大流行消退（从现在看仍然遥遥无期）。但随着经济不确定性和个人金融担忧的增加，专家认为，即使在COVID-19的威胁达到顶峰后，房地产市场仍将发生一些变化，这些变化将影响个人的购买、出售、租赁和新建住房。

以下是专家们在2020年剩下的时间里看到的一些变化。

01购买方面:

在2020年初，许多经济学家预计，在相当低的抵押贷款利率（低于4%）的支撑下，购房将在全年保持健康稳定，不过，由于担心2021年或更晚些时候会出现衰退，购房率略有回落。

当新冠状病毒第一次导致股市大幅下跌，COVID-19的传播导致学校和企业普遍关门，并呼吁人们留在家中时，抵押贷款利率最初在贷方努力抵消恐慌时持续下降。

3月4日，房地美公布的30年期固定利率抵押贷款平均利率创下历史新低3.29%，导致大批潜在买家和房主争相申请抵押贷款或再融资。房地美（Freddie Mac）的数据显示，受利率影响，3月19日，贷款机构将利率小幅上调至3.65%，但自4月2日以来，利率再次降至3.33%。

即使是临时加息，目前抵押贷款利率仍比2019年同期低0.5%以上，从历史角度看，也远低于利率。

但不幸的是，仅仅靠低利率的利好因素并不能维持购房者的活动。虽然目前还不清楚这主要是因为有人下令留在美国，还是出于对金融稳定和就业的担忧（很可能两者兼而有之），但购房者的活动已经大幅下降。美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）3月16日至17日对3000多名房地产经纪人进行的一项调查显示，48%的人表示，由于冠状病毒的爆发，购房者的兴趣下降。

房地产信息公司Zillow的经济研究主管奥尔森（Skylar Olsen）说：“我们已经看到了这些疫情活动的影响，因此，这当然不是一成不变的……但绝不完全停止。”。

专家们无法分析许多历史性的例子来告诉我们，在流感大流行期间和长期内，市场将如何反应；房地产市场与100多年前西班牙流感大流行期间截然不同。奥尔森指出，从2002年开始在中国发生的SARS疫情将是最好的例子。

奥尔森解释说，在非典爆发期间，中国受影响地区的房地产交易活动明显下降，就像我们今天在美国看到的那样。在病毒最初出现的地方，在隔离措施最初实施的地方，在西雅图，买房者的交易活动下降得最快、最快，然后是旧金山和加州其他大部分地区。

2003年非典疫情带来的一个有希望的结果是，从长远来看，房价和整个房地产市场并没有受到重大影响。奥尔森说，一旦疫情平息，购房者和卖家的兴趣恢复得相当快。

奥尔森补充道：“我们目前的状况并不是由市场失灵所驱动的。”。

房地产市场和经济将受到多大的影响，这个问题取决于这次疫情传播时间有多长。

02售卖方面：

从卖方的角度说，由于购房者的活动明显减少，许多卖家决定推迟将房屋投放市场，这既是为了继续保持社会距离，也是为了消除在大流行期间搬家的必要性。

然而，并不是每个人都有等待的奢侈。幸运的是，一切都没有失去。位于迈阿密的丹尼尔.德拉维加（Daniel de la Vega）是一家苏富比国际房地产公司（Sotheby's International Realty）的总裁，该公司在佛罗里达州各地都设有办事处。他说，虽然活动有所减少，但经纪人仍在通过视频巡展展示房屋，而且房屋交易仍在签约中。

Zillow报告称，与2月份的平均水平相比，3月份的最后一周，市场上为房屋制作3D视频的用户增加了408%，目的是让潜在买家能够在线参观房屋的感觉。奥尔森说，自2019年以来，这些视频实际上已经成为Zillow网站上的全国性功能。

丹尼尔.德拉维加说，房地产上市代理商非常注重“确保这些房屋的价格合理，这样房屋就不会在市场上停留太久而被出售”。

如同买家一样，新冠疫情大流行后，房屋卖家的前景取决于隔离和病毒传播的持续时间。随着更多本应在春季开盘的房源仍未上市，我们可以预计，大流行结束后不久，将会有更多房源上市。

资金紧张的房主越多，你可能看到的待售房屋就越多，购房者也就越少，这是衰退初期市场的典型特征。不受裁员影响、有足够存款支付首付的购房者将受益。

德拉维加说：“我预计房价在这之后会有所下降，我预计人们可能会购买他们在这之前买不到的梦想之家”。

对通过iBuyer进行快速房地产交易感兴趣的卖家，如Opendoor或Zillow Offers，将不得不等待。现在，美国的Opendoor和Zillow以及类似的公司都暂停了交易。这减少了iBuyer员工接触COVID-19病毒的机会，同时也减少了在金融恐慌中大规模试图以现金清算房屋的机会。

德拉维加对后市持谨慎乐观的态度。他认为，房地产市场不会遭受疫情影响太久并认为房屋价格会像人们想象的那样大幅下跌。

03房屋租赁方面：

预计租房者将受到特别严重的打击，因为他们受关闭企业、减少工时和裁员影响收入来源而抑制了改善租房条件的欲望。

另外，许多推迟购房的首次购房者目前仍为租房者。这意味着，由于需求持续，近期租金可能会上涨。然而，COVID-19带来的财务不确定性，正导致政府和公众向房东施压，要求他们给生病或失业的房客减免或令其缓交房租。

美国住房和城市发展部（U.S.Department of Housing and Urban Development）已暂停对联邦住房管理局（Federal Housing Agency）承保的所有租赁房地产实施驱逐令，直至5月中旬。美国各地的州长和市长也纷纷效仿并停止对交不起房租的房客驱逐。

即使驱逐没有正式停止，许多州也关闭了法院，作为防止冠状病毒进一步传播的预防措施，有效地阻止了驱逐程序。

如果大流行过后，失业率仍然居高不下，房东可以期待进一步的监管，帮助租房者重新站稳脚跟，避免被驱逐。

另外，豪华公寓的租赁会收到严重影响。美国建筑律师兼顾问、著有《破楼破预算：如何修复美国万亿美元的建筑业》一书的巴里·莱帕特纳说，如果负担能力成为一个问题，豪华公寓建筑项目可能会被搁置。这是因为开发商和贷款方都会质疑人们是否会能够负担得起为豪华设施支付的天价租金。

目前，一些租房者似乎愿意按计划找到新的租房，而不管大流行如何。在3月25日至27日对租赁清单和信息网站RentCafe.com上约7000名租房者进行的调查中，52%的人表示，他们一找到公寓就打算搬家，只有10%的人选择暂缓搜索。

04新屋建设方面：

自2008年经济大衰退结束以后，住宅建设一直难以满足美国人的需求，导致全美现有住房价格攀升缓慢，新的建设项目不断增加。根据美国人口普查，2019年，私人拥有住房的新建筑许可证数量约为1370300个，为2007年以来的最高数量级。

当然，冠状病毒的流行完全改变了住宅建设的前景。特别是，许多州和城市对住宅建设是否被视为一项将在整个流行病期间继续提供的基本服务采取了不同的立场。加州和俄亥俄州是住宅建设仍在继续的两个州，而在纽约和波士顿市，住宅建设已经停止或仅限于道路、桥梁、医疗设施和其他被视为紧急需要的项目。

在继续施工的地方，工人们关心他们的安全，因为许多现场任务要求工人们密切合作。

各州之间政策的不一致可能导致在流行病消退时，在可获得的新住房方面产生截然不同的结果。巴里·莱帕特纳说，放贷者已经对他们考虑贷款的建设和开发项目更加谨慎；他们不想贷款给一个在这个不断变化的经济中难以吸引租户或买家的项目。

该行业的一个关键问题是，建筑工人将不得不找到新的工作——莱帕特纳说，美国有91%的建筑工人为20人或20人以下的公司工作，而这些当地的小企业面临的风险最大。“建筑业是一个真正的夫妻店产业。”莱帕特纳说。

莱帕特纳指出了大衰退期间发生的事情，当时许多建筑工人因为缺乏可用的工作而完全离开了建筑业，他说，如果长期的孤立和经济担忧使大规模建筑停工足够长时间，使工人到别处找工作，我们可以预期建筑业劳动力短缺。

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