很多贷款客户在贷款时声称有投资房，希望能用投资房收入获得更多贷款。有投资房就一定代表有投资收入来计算DTI （债务收入比），获得更多的贷款吗？不一定！具体取决于贷款人的投资房是怎样报税的。

1.怎样报税决定一切！

贷款人有2019年有$24,000租金收入，total expense为$33,345，扣除expense后产生了$9345的损失。但-$9345不是银行最后用来计算贷款需要收入的数额。银行计算投资房收入时会对这个数额进行一些调整。

Gross Rent  $24,000

-Total Expense  $33,345

+Depreciation Expense $10,000

+Amortization/CasualtyLoss/NonrecurringExpense $0

+Insurance Expense $1,310

+Mortgage Interest $8,200

+Taxes $3,500

+Other (for ex. HOA Fee) $3,000

=Annual Rental Income/Loss $16,66

AnnualRental Income/Loss  /12=Monthly Income/Loss  $1388.75

-Monthly Mortgage Payment $900 (Include tax and insurance)=Monthly Net Rental Income/Loss  $488.75

*把投资房非运营费用加回的原理是计算投资房产生稳定现金流的能力

最后算下来，投资房可以用来贷款的月收入仅为$488.75。但假设去年（2018年）贷款人刚购置这个投资房，在装修，广告，和聘请房产经纪租房花费了$20,000,其他条件不变。那么2018年AnnualRental Loss 为$3,335 ($16,665 - $20,000)。银行贷款时计算的是投资房24月的平均收入。这样算下来投资房竟然产生了每月$344.58的损失！贷款时，银行会把这个损失从你的收入中扣除，导致贷款额度减少。所以贷款人如果考虑未来继续购置房产或者进行再融资，务必留意投资房的报税结构！

2.除了租金收入投资房还有“隐藏”收入？

1. Security 可以算成Advance Rent

2. 解除租约费用可以算作Rent

3. 租客帮房东支付房屋维护费用可以算成Rent

4. 房客自愿“献身”如粉刷墙壁，更换马桶，通过服务来代替支付租金可以算成Rent

5.Lease W/Option to Buy, 先租后买的情况也可以算成Rent

3.哪些费用可以用来抵消投资房的收入?

贷款利息，房产税，折旧费用，保险，维修，材料，和其他日常管理费用。在使用这些费用抵消投资房收入的同时，贷款人同时减少了自己可用来计算贷款的收入。所以Expense,是一把双刃剑。

4.总结

贷款人如果考虑未来继续购置房产或者进行再融资，务必注意报税细节。如果想多贷款，一定要“开源节流”，多报收入，减少开支。