如果屋主想解锁自己在房产上积累的财富，那么二次按揭（Second Mortgage）就是一个选择。二次按揭是什么，它是如何运作的？今天我们就来聊聊二次按揭。

二次按揭

顾名思义，二次按揭就是“第二次的按揭”，俗称“二按”。作为屋主，你申请了按揭之后，每个月按时偿还按揭，随着时间推移，你就在房产中积累了不少的房屋净值。二按就是将房屋净值从房产中释放出来，将资金花在其他方面，你几乎可以在任何消费领域使用二按获得的资金。

房屋净值

在介绍二按之前，我们需要先了解房屋净值（Home Equity）的基本知识。你每个月偿还按揭时，既偿还着本金，也偿还着利息。你还贷的时间越长，房屋净值中属于你的部分就越多。

你的房屋净值还会通过其他方式获得增长，比如你对房屋进行了升级改建，或者当地房市很热，都会快速提高你的房屋评估价格，进而增加房屋净值。但同理，房屋净值也会有下跌的情况出现。在二按时，你拥有的房屋净值越多，就能贷到更多的贷款。

运作方式

通常来说，你拥有的房屋净值都是锁定的，而二按是解锁它的一种方式。但是，贷方往往不允许你将全部房屋净值都换成资金贷出，你的二按可贷总额，是根据你的第一笔按揭剩余金额和房屋评估来计算的，大多数情况下，贷方会要求你至少保留20%的房屋净值。

申请二按后，你的贷方会为你提供一次性或按月支付的现金贷款，而你需要按月偿还这笔贷款，也就是说，你需要在偿还第一笔房贷的同时，每月再偿还二按。如果你无力偿还二按，则你在房屋中累积的房屋净值将被抵押。

二按VS再贷款

二按和再贷款（Refinancing）区别很大。选择二按，意味着你在每个月偿还房贷后，仍需要偿还二按的贷款。选择再贷款，则你每个月需要偿还的贷款只有一笔，具体金额视你和贷方的还款方案为准。

对于贷方来说，二按的风险是比再贷款风险更大的，这是因为二按如果出现了违约，第一笔贷款的贷方在拍卖时是有优先权的，二按的贷方只能在前一个贷方拿完钱后，才能获得赔款。所以，二按的利率要比再贷款高出许多。

二次按揭的优缺点

二按的优点是：

贷款总额高：如果你的第一笔房贷已经还了许多年，积累了不少的房屋净值，在一些情况下，你能拿到房屋净值80%的二按，这可是一个很大的金额，比其他类型的贷款总额都要高。

使用限制少：你可以将二按的贷款用于任何地方，从投资到房屋装修，从出国旅行到购买奢侈品，随便你。

二按利率低：和信用卡及其他个人贷款相比，二按的贷款利率往往比较低，如果你欠了一大笔信用卡债务，可以考虑用二按来还信用卡。

二按的缺点：

每月还款：二按意味着你每个月要还两笔贷款，这可能让你的财务更加紧张，导致无法按时还贷的风险也比较大。

高利率：和再贷款（Refinancing）相比，二按的利率是比较高的，你需要支付的利息更多。