银行收取点数

美国联邦政府鼓励你通过扣除抵押贷款利息来购房，在美贷款购房的时候贷款银行通常会收取一定的费用，叫“点数” (points)。每一个点数相当于贷款金额的1%。点数可作用于贷方赚取利益，借款人获得更低利息与税费抵免。

扣除条件：

只有你在本年度实际支付利息才有资格获得扣除下一个纳税年度中的利息。如果你在下一个纳税年度中拖欠了抵押贷款，那么你必须等到再后一年才能申请扣除。

你的抵押贷款人可能对你的房屋拥有担保权益，作为偿还贷款的抵押品。这种担保利益一般允许银行继续保持对你家的所有权。只要你签署的抵押文件包括这种类型的担保权益，那么你可能有资格扣除您的利息支付。

因为信用卡公司没有任何担保权益。如果你使用信用卡补贴你的房屋购买金额，则这些利息不可扣除。

扣除限制：

国税局限制获得扣除资格的住房数量。一般为你的主要住房加上你的另一套住房。税法对于主要住宅也有限制，不能随意的选择一套房产为你的主要住房。这一定是你一年中通常居住的地方。但是，你可以选择另一套住房的扣除资格。

为了防止纳税人扣除豪华住房贷款利息，法律将扣除的款项限制为最高100万美元的抵押贷款额。这100万美元的限额适用于两套房产抵押贷款的总额。

例如，如果你欠你的主住房60万美元，度假住房欠80万美元，在一共的140万美元中，你可以免除其中100万美元的贷款利息，但是超出的40万美元的利息将不能得到扣除。在某些情况下，如果涉及房屋净值贷款，超额利息可能有资格获得扣除。

全额抵税只限于借款人为了贷款购买或建造主要住宅，且点数的费用只可在支付的当年全额抵税。而在其它情况下，点数的费用会在贷款期间内摊销抵税。

房屋贷款利息

美国有两种减税额：标准扣除额(Standard Deductions)与分类扣税额(Itemized Deductions)。房贷与利息就可以作为分项扣除额抵税。

什么是分项扣除额？

分项扣除额是纳税人可以申领联邦所得税纳税申报表并减少其应纳税所得额的合法费用。纳税人一般会经过仔细计算，在标准扣除和分项扣除里做出权衡。

分项扣除限制

如果纳税人的总收入高于一个适用金额（applicable amount）那么在总的分项扣除额中减少超出适用金额的3%或有80％的细项扣除额。

举例：如果一个人作为“户主”提交的调整后的总收入是50万美元，其中一个有2万美元的分项扣除额，那么首先计算超出“适用金额”的3％：0.3*(500,000-275,000)=$6,750；然后计算出总扣减额的80％，0.8*20,00=$16,000最后再减去上述金额中较小的一项，剩下的变为实际分项扣税额。在这种情况下，较低的是6,750美元。因此，纳税人的2万美金额度中应减少6,750美元，仅剩分项扣除额13,250美元。

关于“适用金额”的规定：

在2013年，税法第68（b）条下的“适用金额”如下：

已婚夫妇共同申报或未亡配偶者（未亡配偶指夫妻中一方死亡而另方仍存活的那位）为30万美金；

已婚夫妇分别为15万美金；

户主为275 000美金；

不属于户主和未亡配偶的未婚人士，则为25万美金。

首套住宅房贷款利息减免

美国政府对于人们的首套住房十分宽容，可以在收入中免除贷款利息，并且首套住房提供的利率很低。

首套住宅房的定义：

首套住宅房叫做PrincipalResidence或Primary Residence，它属于人们的基本住宅，需要区别与其他住宅，如度假住宅、出租房屋等。

限制：

美国首套住宅房在住满两年后出售，可免除资本增值税。个人免除25万美元，夫妻免除50万美元。但仅有首套住房可以享受这一个福利。

国家税务局对于首套住宅房的检查很严格，会定期检查房屋的居住情况，因此很难掺假。