核心角色：第三方托管公司

Escrow中文的意思是“第三方托管”。在美国的房地产交易中，在交易过程中，买卖双方将资金及房产证明交由第三方公正（escrow）暂时保管，以保证条件满足后双方履行合约。

大多数房地产交易中往往面临一个共同的问题：互不信任。作为买家，你会在房屋状况还没有达标前，就把辛苦赚来的钱交给卖方吗？不会。同样，如果你是卖方，你在买家没有结清余款前就把房子产权转让给他吗？也是不可能的。

互不信任的情况下，如果没有能够消除双方不信任的第三方存在，交易必将暂停。房产买卖过程中，即使最简单的交易也涉及无数细节。像体育比赛一样，房地产交易也需要一个裁判，帮助买卖双方把过程中出现的每一个细微的问题，在交易完成前全部解决。

Escrow便是那个使比赛保持公正的裁判。严格说来，Escrow不属于买卖方任何一边——他们是中立的。他们对买卖双方都是无私公正的第三方存在，不会有任何偏袒。

这么看来Escrow在美国房产交易中是不可缺少的，那么由谁来做Escrow呢？买卖双方如何选择Escrow？

一般由卖家的房地产经纪人的推荐来选择Escrow公司。

Escrow收取的费用根据房产的交易价格来定，一般是房价的１－２％。通常由买卖双方平均分摊。

在买家和卖家签订了合同之后，房产就进入了“Escrow”（第三方托管）的阶段。这个阶段可以持续２０－30天或更久。“所有与交易相关的文件、购房资金、具有法律效益的合同或协议、以及指导交易如何进行的说明，都交给Escrow，由Escrow在交易协议中注明。

这一过程，称为开始代管流程 （Opening an Escrow）。代管所有材料的机构被称为“Escrow Agent”（第三方托管代理），他们将确保交易按照约定的步骤进行。

当Escrow Agent第三方托管代理人确定买卖双方签署了所有需要签的文件，房产证件检查完毕，则结束托管（Closing of Escrow）。Escrow代理人需要将文件、资金、保险、合同等分别交与适当的一方。至此房产交易过程结束。

房产进入Escrow后，可以随时取消交易吗？当然可以。那么取消后可以取回托管的保证金吗？

答案是：不一定；看情况。

这一切还得看合同里的“contingencies“（履行合同的先决条件）条款。 这个条款可能包括资金筹备，房屋检查，业主保险和评估。在紧急情况下，卖方接受买方的报价，买房需要写下“履行合同的先决条件”清单。

若买家在后续检查过程中发现严重问题或房屋评估的价格低于销售价格，而买家因此无法贷款，就可以退出交易，通过提交第三方托管撤销指令来拿回托管的保证金。

当买家成为新的房主。买家的贷款方需要建立的一个账户，用来支付房产税和各种各样的保险账单，如:房主保险、抵押贷款保险和洪水保险等，这个账户也就是“Escrow Account”（第三方托管账户）。对于公寓业主来说，一个“Escrow Account”（第三方托管账户）也可以用来支付HOA业主协会的费用。房产交易结束后，买家可以提前支付几个月的税金和保险费。

在这之后，买家的一部分抵押贷款会被放入账户用来支付费用。随着税率和保险费的波动，这个账户里的钱也会减少。贷款人将每年进行一次审核，以确保有足够的资金用于支付费用。如果你碰巧多付了钱，你的贷方会给你退款。

如果买家用FHA贷款买了房子，或者只付了不到20%的首付，就需要一个“Escrow Account”(第三方托管账户)。

那当买家支付20%或更多的首付时，是否还需要Escrow Account第三方托管账户？这取决于买家的预算能力。如果买家可以每个月存下钱并把钱存到一个有利息的账户里，那么就可以跳过Escrow Account第三方托管账户。

还有一些买家选择建立Escrow Account第三方托管账户，因为每个月可以拿到利息。（在少数几个州，贷款人需要支付他们为你所持有的钱的利息。）决定是否开设Escrow Account第三方托管账户，就看你是否可以在面对巨大开销时有所准备。