旧金山湾区2021年房地产市场与投资展望（二）-AAWM全球财税管理

2020年湾区住宅市场趋势：价格.销售.库存

众所周知，旧金山湾区一直是美国世界上最昂贵的房地产市场之一，也是美国经济发达、人口最密集的城市之一。旧金山湾区住房市场包括所有9个县（阿拉米达、康特拉科斯塔、马林、纳帕、旧金山、圣马特奥、圣克拉拉、索拉诺和索诺马）和101个市。该地区有三个主要城市：旧金山、奥克兰和最大的圣何塞。

尽管新冠肺炎疫情大流行造成了持续的健康和经济危机，但旧金山房地产市场的销售从3月和4月的大幅下滑中大幅回升。6月份，销售价格中值创下月度新高，达到180万美元。

由于富裕买家受经济衰退的影响最小，他们被认为在更大程度上重回市场，而非其他细分市场。高端豪华房地产几乎在整个湾区的每个住宅市场都有非常强劲的需求。

2020年6月，接受报价的房源数量同比增幅最大的湾区房地产市场是4个外湾区县：蒙特利市（增长61%）、圣克鲁斯市（58%）、索诺马市（47%）和纳帕市（37%）。它们也是旧金山湾地区人口密度最低的地区之一。这显示出美国人从闹市区开始向郊区转移趋势开始显现。

城市化程度越高的县，同比增幅就越小：旧金山县（6%）和阿拉米达县（7%）。其他因素也可能在这方面发挥作用：住房到位规则的严格程度、房价差异、第二套住房购买模式等等。

房屋销售较上年下降7.8%，但与上月（5月）相比增长69.2%。根据加州地产经纪人协会的数据，旧金山湾区现有独栋住宅的销售价格中位数为100万美元，同比上涨4.2%。

旧金山湾区房地产市场8月销售增长最为强劲，销售额较去年猛增10%以上，从5月份的低点开始，这是一次惊人的复苏。这一趋势在9月份继续，与去年相比，销售额增长了34.2%。旧金山湾区的房价也一直在攀升，原因是需求强劲，供应低迷。

在7月份接近历史最高水平之后，9月份独栋住宅的价格同比上涨了20.5%，这是加利福尼亚州第二高的中值价格涨幅。

与上月（8月）相比，价格下降了-0.7%。在旧金山县住宅市场，销售价格中位数上涨了0.1%，达到1665000美元，比8月份的中间价高出2000美元。独栋住宅的销售额同比增长了90.2%。销售也增加了8.4%的MTM。

在旧金山湾区的市场中，圣弗朗西索县在9月份的需求量极高。销售额同比猛增90.2%，在湾区所有县中最高。独栋住宅价格上涨8.1%至166.5万美元，比8月份的中间价高出2000美元。

在旧金山，房屋市场和公寓市场的供需状况出现了分歧，后者要弱得多，并迅速攀升至“买方市场”领域。

然而，9月份公寓市场的买家数量突然增加。公寓销售额同比增长63.1%。旧金山的公寓价格下跌7.8%，至1221000美元。与上月相比，公寓价格中位数下降了-4.2%。

旧金山湾区2020年10月住宅市场报告

旧金山湾区的大部分房地产市场仍然牢牢地处于“卖方市场”的区域，即房屋买卖由卖方主导。由于湾区房源可用房地产的供应量不足2个月。10月份，活跃房产交易的数量下降了23.8%。除了旧金山以外，旧金山湾区所有九个县的房价都比去年上涨了。

同时，旧金山湾区所有九个县的销售额都同比增长。整个湾区区的房屋销售额环比增长1.5%，同比增长18.9%。圣马特奥、圣克拉拉、马林、索诺马和康特拉科斯塔的销售额同比增长最大。销售额最高的是圣克拉拉县，比去年增长32.4%，比上月增长9.5%。

湾区房价单栋房屋较9月上涨4万美元至11万美元，上涨3.8%。价格比去年10月上涨了17%，相当于16万美元的大幅增长。与去年同期相比，中部地区的价格上涨了25.9%。中央海岸9月份的年度价格增长（42.0%）也是旧金山湾区最高的地区。

2021年旧金山房地产值得投资吗？

尽管受到疫情影响，但湾区地产恢复得很快。由此也产生一个问题，那就是投资这应该考虑旧金山的房地产投资吗？许多房地产投资者问自己，在旧金山购买房产是否是一项不错的投资，因为一套两居室的中间价为135万美元。旧金山房地产的高成本是大多数家庭无法管理的。人口外流是另一个问题，一份新的报告证实了这个数字是惊人的。在线房地产公司Zillow本周发布了一份新的统计数据，对这个问题进行了鲜明的说明。

他们的“2020城市郊区市场报告”显示，库存同比上升了96%，因为城市的空置房像全国其他地方一样涌入市场。尽管仅此一篇文章并不能为旧金山做出最终的投资决策提供全面的信息来源，但我们为那些热衷于投资旧金山房地产市场的人收集了一些基于证据的积极信息。如果你能负担得起，那么可以尽早投资，随着时间的推移，它的价值将继续增加。

在低利率的情况下，高端豪宅买家大量涌入，在某些情况下，房屋售价超过100万美元。

在讨论投资者和购房者面临的问题之前，让我们先谈谈旧金山和周边的海湾地区的经济情况。旧金山大都会区是指圣何塞-旧金山-奥克兰地区的中心；这个更大的都会区域有近900万人居住。这个地区形成了美国的高房租及众多无家可归者的众多社会问题，当然，还有科技产业。

这让很多人想知道为什么或者怎么会有人住在那里。其他人会想，在这样一个估值过高的房地产市场上，你为什么要现在就买一套房产。然而，我们可以给你十个关于2020旧金山房地产市场的积极迹象。继续阅读了解更多。为什么旧金山的房价这么贵？

首先，由于土地有限，整个加利福尼亚州的住房一直短缺。包括旧金山湾区在内的大多数城市都无法满足地区的住房需求。所有城市的新建筑许可证往往由于社区阻力而滞后，阻碍了新住房的建设。还有最重要的，就是就业机会在增加，经济在50年来最强劲。但由于住房供应紧张，旧金山的房价增长速度远远快于收入增长。

2019年，在旧金山湾区拥有房子所需的最低年收入为197970美元。自2012年经济承受能力达到顶峰以来，这一数字增长了119.1%。旧金山的房屋拥有率不会很快反弹。到2025年，估计超过60%的人口将租房。过去几年来，对于首次置业者来说，住房负担能力一直是个问题。

他们在旧金山房地产市场的选择有限。尽管抵押贷款利率有所下降，但高额的首付和历史最高的房价并没有刺激更多的销售。由于这些因素，很多人根本买不起房子。尽管有疫情的冲击，但是恢复得也快。即便在最近一个季度，旧金山的房地产升值率一直在0.21%左右，相当于年增长率为0.84%。

一些专家认为房价在未来12个月内可能下降1%到2%。对于新购房者和投资者来说，这是一个好兆头，因为他们中的许多人买不起旧金山中等价位的房子。

我们将讨论一些更重要的原因，为什么您可能会考虑购买旧金山投资物业长期购买和持有。

旧金山强劲的经济推动了房地产的发展

为什么每个人都不离开旧金山的房地产市场？有些人确实会搬家，但因为他们仍然想在那里工作，所以他们每天往返上班要花一个半到两个小时。他们就是住不起那里。此外，正是高科技的就业市场吸引了如此多的人来到旧金山，而让其他许多人难以支付账单。旧金山正在成为一个主要的国际城市。这是一个白领城市，有整整90.74%的劳动力从事白领工作，远高于全国平均水平。

谷歌在2019年6月发表的一份报告中，宣布在整个湾区投资10亿美元的住房。一项10年计划，在湾区增加数千套住房。该公司将在其认为湾区房地产市场最重要的社会问题上进行这项重大投资。

谷歌的这一提议将在未来10年为湾区房地产市场增加数千套新房。大约7.5亿美元将用于调整谷歌自有商业地产的用途，用于住宅用途。这将为湾区所有收入水平的居民提供1.5万套新住房。

另一笔2.5亿元的投资基金将用于提供奖励，使发展商能够在湾区住宅市场建造至少5000套经济适用房。

作为支持经济适用房计划的一项举措，这些投资将帮助谷歌计划通过谷歌.org非营利组织关注无家可归和流离失所问题。该公司还计划资助社区空间，为非营利组织提供免费进入共同工作区的机会，改善社区的交通选择，并支持职业发展、教育和当地企业的项目。

由于它是科技产业的中心，有很多人拥有巨大的财富。财富不仅限于大型科技公司或成功风投公司的超级富豪创始人，也包括工资和收入均居世界前列的普通员工。总的来说，旧金山是一个专业人士、经理、销售人员和办公人员的城市。另一个令人感兴趣的是，旧金山有比美国95%的地方更多的人在这里从事计算机和数学工作。

预计的2020年就业市场放缓不会导致裁员，只是就业增长率降至每年1.5%至2%。请注意，旧金山湾区的失业率已经低于全国平均水平1.2%。旧金山红杉城南旧金山马里兰州2019年12月失业率为1.8%，低于2019年11月修正后的1.9%，也低于一年前2.1%的预估。

而同期加州未经调整的失业率为3.7%，全国为3.4%。即将到来的经济衰退可能对旧金山湾区的房地产市场产生有限的影响。它只会缓和房价的升值，而不会降低房价。这些坚实的经济基本面对于维持高租赁物业需求和确保良好的投资回报是不可或缺的。