贷款知识 Bridge Finance 是什么

作为一个买家，如果你已经有了心仪的想要购买的房产，你肯定已经开始考虑起来市场上各种各样的贷款⽅式了。其实除了⽐较常⻅的固定利率、可调节利率抵押贷款，还有另一种贷款，称为过桥（搭桥）贷款。简言之，过桥贷款可以比较快速解决买家在购置新房前先出售掉他们现居住房时产⽣的一系列资⾦问题。

关于过桥贷款，你需要知道的是：

01、什么是过桥贷款？‍

过桥贷款（Bridge Finance）又称搭桥贷款，是指A在向银行申请新的贷款、续贷的过程中，需要先偿还之前的贷款，才能得到新的贷款。

但是A现在没钱还，为了顺利续贷，于是他找到了金融机构B借钱还清了银行的贷款。最后等新的贷款批下来后，再把金融机构B的钱连本带利还清。

这笔贷款对于B来说，就是所谓的过桥贷款。

过桥贷款在并购交易中起着“桥梁”的作用，是一种过渡性的贷款。它是一种短期融资，可以弥补借款人所需融资的时间缺口。过桥贷款可以⽤来消除现⾦短缺，同时弥补买卖房产时资⾦的差距。从一般意义上讲，过桥贷款是一种短期贷款，其是一种过渡性的贷款。过桥贷款是使购买时机直接资本化的一种有效工具，回收速度快是过桥贷款的最大优点。过桥贷款的期限较短，最长不超过一年，利率相对较高，以一些抵押品诸如房地产或存货来作抵押。

因此，过桥贷款也称为“过桥融资”（bridgefinancing）、“过渡期融资”（interimfinancing）、“缺口融资”（gapfinancing）或“回转贷款”（swingloan）。

02、过桥贷款具体如何运作？‍

主要有两种：

• 持有两笔贷款：在这种情况下，你现下贷款余款和⽬前这套房产不超过80%市值之间的差额，会被当作你第⼆份按揭的⾸付款，这样做的意义在于，可以始终保持你第一份按揭的完整性，直到你付清第一份贷款余款，最终出售你的旧房为⽌。

• 将两份抵押贷款滚⼊一个：这个解决⽅案允许贷款⼈申请到一个更⾼⾦额（不超过80%房产市值）的贷款。只需要你完全付清第一份贷款余款，然后直接付掉第⼆套贷款的⾸付即可按揭购买下一套房产。

⼤多数购房者转向过桥贷款的主要原因是，这种操作⽅式可以允许他们在购置新房的时候满⾜“contingency-free offer”。这意味着他们完全可以在不出售现任房产的前提下购买第⼆套房产，这可能是买房市场中一个⾮常关键的原因。在卖房市场中，一个房产可能会收到很多个买家的offer，卖家也肯定更倾向于选择一个no contigency的offer，卖家并不需要考虑买家是否需要先出售⽼房来竞争进合同。

过桥贷款的贷款⼈也可以选择⽀付20%的⾸付来避免额外购买私⼈抵押保险 (PMI)的要求。同时也可以避免还款⾦额增多的可能。‍‍

03、过桥贷款的成本：平均支出和过桥利率‍

过桥贷款是一个相当⽅便的选项，但意味着你也需要付出一部分利息。通常过桥贷款的利率会⽐传统贷款的利率要⾼。举个例⼦，如果一笔25万$的贷款利率为3%你所需要⽀付1054$常规贷款支出，如果过桥贷款利率还要⾼出2%，那这个数额将上升到1342$。

过桥贷款利率⾼的原因是因为放款⼈知道你申请贷款的时间很少，他们知道通过⻓时间贷款服务所能获得的利益很少，他们赚不到很多的服务费，于是不得不在贷款前期向你收取更多的利息来对等他们的付出，继⽽放款。

另外，和传统贷款一样，最后你还需要额外⽀付一些零散的结清支出。包括管理费、房产评估费、⽂件支出、title支出、公证费等等。

最后，你还需要⽀付一个基本初始支出，⼤概在贷款总⾦额的1%左右。

虽然这些零散费用的总额并不太多，但请记住，您的过桥贷款期限只有一年。这意味着你可能需要在一年后支付这些费用。当新的抵押贷款开始时，这些相同的费用仍然需要从你的口袋里掏出。虽然过桥贷款不会影响你购买新房的速度，但你也应该准备好在利息结算时承担付款，并准备好承担两笔抵押贷款的压力。‍‍

04、其他过桥贷款常⻅问题解答‍

过桥贷款是一个⽐较复杂的⾦融贷款产品，你可能会碰到各种各样的问题，在很⼤程度上更取决于每一个贷款者的个⼈情况。

1、谁有资格获得过桥贷款？

如果你的第一套房⼦出售之前你就已经准备购买第二套房产，⽽且这些年来你一直是个合格的还款⼈，你也许觉得你肯定可以有资格申请过桥贷款了，然⽽事实上，过桥贷款的借款过程相⽐传统的贷款还有些不一样。好的一⾯是，过桥贷款申请、批准，审批的速度更快，你可以更快的拿到所需要的资⾦，加快第二套房产购买的速度。

但不是所有⼈都可以有资格申请过桥贷款的，信⽤分数(FICO)，信⽤记录，收⼊负债⽐等等⾮常重要。放款⼈往往会很仔细的检查你的债务收⼊⽐，你每个⽉必须花费的⾦额，现有的一些贷款债务，你⽬前的抵押贷款，你的收⼊等等。如果没有相对较低的负债收⼊⽐，考虑到两次贷款还要花费的额外的成本，很难有资格申请到过桥贷款。

有良好信⽤记录和信⽤平分越⾼的贷款者，申请到的利率更低，获得贷款的机会就越⾼。

2、过桥贷款的优点是什么？

过桥贷款的主要优点是，他可以让你可以⽆条件的去购置第二套房产。如果当下房产市场并不是特别的景⽓，你需要有足够的精力在短时间内尽快卖掉你的房子。或者由于工作或家庭原因，你需要迅速搬到一个更适合你和家人的地方过桥贷款可以带给你⾮常便利的贷款选择。

过桥贷款允许你在购买第二套房子的同时卖掉第一套房子，避免了在这段时间内找昂贵的临时房子居住和搬家的需要。

3、过桥贷款的缺点是什么？

如同上⽂已经分析过的情况，过桥贷款过⾼的利率可能会是一笔很⼤的⽀出，作为短期贷款，在⼤多数情况下只有一年的偿还时间会给贷款者带来不⼩的经济压⼒，尤其是你需要加速偿还贷款，或者你的第一套房产出售的时间⽐你预计的要更久，这些意外情况可能会妨碍你的计划。不管你的经济情况如何，只要同时有两笔贷款要管理关⼼，本身就会有很⼤的压⼒的。

过桥贷款的风险在于房地产市场对于底层物业价值起伏的风险，同时还有在借款人违约时，清算底层地产的市场需求风险。因此底层地产物业的估值，所在位置及开发用途，贷款比例等都影响过桥贷款的风险性。

此外，并非所有人都有资格申请过桥贷款，只有⾮常出⾊的信⽤等级分和出⾊的信⽤背景才有资格成为过桥贷款申请候选⼈。‍‍