随着2025年加拿大房市的持续活跃，按揭贷款需求也在稳步上升。根据加拿大房地产协会（CREA）最新报告，受2024年初秋大量房屋被抢购一空的影响，2024年12月的加拿大MLS®系统房屋销售环比下降5.8%，但仍比2024年5月高出13%。第四季度的销售额更是环比增长10%，成为过去20年中最强劲的季度之一（疫情期间除外），全国房屋销售同比则增长19.2%。与此同时，新上市房源环比下降1.7%。
在多项购房利好政策的推动下，首次购房者与换房买家对贷款产品的需求进一步增大。加之加拿大央行过去12个月内三次下调基准利率，市场平均房贷利率维持在4.0%至4.5%之间，令房市更趋活跃。
然而，对于初次购房或对贷款流程不熟悉的人而言，想要顺利拿到合适的贷款方案并非易事。小编精心整理了房屋贷款详细指南，从前期准备到放款落地，全面了解在加拿大申请房贷的要点与细节，助您在竞争激烈的市场中稳健前行。
一、什么是房屋贷款（Mortgage）？
房屋贷款指的是借款人以所购房屋或不动产作抵押，从银行或其他贷方取得的资金，用于支付房屋购买款、土地或房屋维护等用途。
•借款人需满足贷方的信用及资产评估，并按照约定定期偿还本金与利息。
•常见还款年限为25年、30年或35年。年限越长，每月还款额越低，但总利息支出会相应增加。
二、申请房贷前的准备工作
1.准备足够的首付
在加拿大申请房屋贷款时，所有贷款机构都会要求提供首付款的最近三个月银行流水记录。因此，确保贷款申请顺利进行，建议提前至少三个月准备好首付款资金。
2. 清理债务，保持健康负债比
根据加拿大金融消费者局（Financial Consumer Agency of Canada）的建议：
•确认负债状况：在提交房贷申请前，优先偿还车贷、学贷或其他高额债务，以降低年度偿债比例（Debt-to-Income Ratio）。通常该比例不应超过44%。
•降低还款压力：负债比率越低，房贷审批通过率越高，也有机会获得更优惠的利率和更高贷款额度。
3. 申请房贷预批（Pre-Approval）
•预先批准（Preapproval）：需要授权贷方查询信用记录，并提交较为详尽的财务资料，包括收入证明、资产和债务信息等。
•与资格预审（Pre-qualified）的区别：资格预审仅做初步评估，不查询信用记录，参考价值有限。
三、正式贷款流程
1.选择借款机构或经纪
•A类银行：如加拿大五大银行（RBC、TD、BMO、Scotiabank、CIBC），流程规范，利率相对稳定。
•B类银行、房贷公司或专业经纪人：为不同信用分数或资产结构的借款人提供更灵活的产品。
2.查阅信用报告
•Equifax 与 TransUnion的信用分一般在300~900分之间，700分以上被视为“良好”或“优秀”。信用分越高，获取更优惠利率的机会越大。
3.整理所需材料
•身份证明：驾照、护照、SIN 卡
•就业证明：工作职位、时长及最近工资单
•税务资料：最新的 Notice of Assessment、T1、T4
•银行账户余额：证明首付款及初期费用资金
•资产与债务清单：车辆、其他物业、车贷、个人信贷等
•购房相关文件：如购房合同、房屋披露声明、产权证明
4.与房贷专家咨询
•商讨利率类型（固定或浮动）、还款年限（25年、30年等）、手续费、提前还款条款等。
5.通过压力测试（Stress Test）
•根据金融机构监管办公室（OSFI）的要求，目前的压力测试利率一般取5.25%或合约利率+2%中较高者，以评估借款人应对利率上涨的能力。
6.等待审核与签约
•银行或贷款机构在核准后，会发出贷款承诺书（Commitment Letter）。借款人需仔细确认条款，并签字接受。
7.放款与交割
•律师或公证人在交割日协调放款事宜，完成资金划转。交易完成后，购房者正式拥有该物业。
四、让购房更轻松的实用建议
1.资金与文件准备
•在申请房贷前，确认并整理个人收入、税务及负债信息，尽早进行预批，提高核贷效率。
2.谨慎选择贷款机构
•比较不同银行、房贷公司或经纪提供的方案，综合考量利率、年限、违约金和手续费等因素。
3.关注利率与市场变化
•利率直接影响每月供款和总还款额。持续跟踪央行政策及市场动向，适时申请或锁定利率。
4.合理规划整体预算
•除房贷本身外，还应预留搬家、装修、日常维护等额外支出，保持财务健康与生活品质。
