提到很多房产投资者在用的PHRESE投资法——Purchase(买入),Hold(持有), Refinance(再融资) and Sell(卖出)，最关键的环节在于Refinance，那么 Refinance 怎么理解，如何操作?

Refinance是指用现在的房价和收入，重新做一遍房贷，把已有的房贷用新的房贷替换掉。要想持续Refinance（一般每5-6年一次），光是房价涨了是不能Refinance的，借款人必须保持良好收入水平。

以美国为例，为获得更低的利率或更优惠的贷款条件而申请 Refinance 时，实际上是拿出一笔新的贷款，用这笔钱来偿还现有的住房贷款。

税收减免通常指支付的贷款利息

通常，房贷利息可用于抵免税。需要满足的条件是，房子是主要住所，或者是不用来出租的第二套房子。可以用于抵税的贷款利息上限为$750,000。

对于申请 cash-out refinance （提现再融资）的房主，提现的资金需用于房屋翻新才可以将利息用于抵税。

符合条件的翻新工程包括：在院子里搭建一些建筑的延伸、能源效率改进、更换新的 HVAC 系统、更换屋顶等。但是，房屋的日常保修和保养不属于房屋翻新。另外，如果将资金用于合并债务、旅游、结婚等，涉及的贷款利息也不能抵税。

房贷点数可以抵税

房贷点数买来可以用来降低房贷利率，如果在 Refinance 的时候买了房贷点数，它作为 Refinance 的一部分支付费用，是可以申报税收减免的，但会是逐年部分减免。比如 Refinance 是15年贷款期，就会是分成15年减免。

结算费用不能享受税收减免

当签署了所有的文档，正式 Refinance 的时候，就进入了“结算或关闭”的房贷再融资的动作。结算时可能会收取一些费用，称为“结算成本”，加起来可能多达数百或数千美元，具体包括：鉴定费用，律师费用，检查成本，法律及录音费用，都是不能享受税收减免的费用。

Refinance 房产出租可抵税

如果申请 Refinance 的房产是用来出租，那么收来的租金即为应税收入，必须在纳税申报表上申报。

但对于 Refinance 的人而言，出租的房产，不仅可以扣除租赁房产 Refinance 的利息和积分，还可以扣除所有的结算成本和费用。

今年开始美国房贷利率的下降对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息，已经贷款买房者可以尝试做 refinance，不过注意一定要货比三家。