美国房价与房贷利率何时回落？
如果你正在寻找新房，可能会对眼下的购房前景感到不太乐观。当前的房价与抵押贷款利率均处于历史较高水平。
目前，美国的房价中位数约为41万美元，远高于疫情前的水平。近年来，房价一直在稳步上涨，尽管增速近期有所放缓。
当前30年期固定抵押贷款利率约为7%，远高于疫情期间的水平，当时的利率曾降至3%以下。
过去的几十年中，30年期固定抵押贷款的平均利率通常在4%至6%之间波动。
房价趋势
据最新数据显示，截至2024年11月，全国房价同比上涨3.4%。这一增幅低于前一年的5.2%，且远低于2022年11月的8.6%同比增长率。
这一趋势表明，未来的几个月房价增速可能会进一步放缓。
然而，不同地区的情况亦有所不同。位于美国东北部和阿巴拉契亚的一些区域房价仍在快速上涨，而在怀俄明州、爱达荷州、华盛顿州以及夏威夷的房价均已低于各自的近期高点。
与此同时，佛罗里达州——作为2023年美国最受欢迎的迁移目的地，且常被誉为首次购房者的理想选择地——基于多种因素，其曾经繁荣的房价正在下降。
阳光之州的市场在售房屋数量显著增加，原因之一是房屋物业税和保险费大幅上涨。由于飓风和其它自然灾害的影响，财产保险费用激增。许多房主发现这些成本难以承受，不得不将房产出售。
当你将与自然灾害相关的更高成本与风险纳入考量时，包括更高的业主协会（HOA）费用以改造老旧房屋并使其符合抗灾标准，更高的抵押贷款利率将使得房屋变得更加“难以负担”。
尽管佛罗里达州因其强劲的经济以及就业机会继续吸引新居民，但房屋中位价仍约为43万美元。截至2024年11月，待售房屋的数量显著增加，市场库存同比增长了22.5%。
哪些因素将导致房价整体下降?
一些因素包括建造更多的房屋，从而增加供应量，会使房屋均价下降。虽然各地区的建设进度不一，但总体上，房屋建设正在增加。
过去几年，预测经济衰退或放缓的观点不时冒出。如果我们最终进入这一经济放缓的周期，随着失业率上升，购房能力将下降。这样一来，卖方可能会有更多的动力降低价格，因为“卖方市场”届时会转变为“买方市场”。
与房产相关的新法规及税收政策的变化也将影响房价，最终取决于这些新法规及房产税收变化出台后的重要性与后续的发展方向。
虽然上述条件会对房价产生更为长期的影响，人口结构的变化则将直接导致房价的变化。退休的“空巢”婴儿潮一代以及去世的房主将意味着市场上将有更多的房屋供应。同时年轻一代的人数没有像婴儿潮一代那样庞大，因此潜在买家的减少将对房价产生压力。
利率变化也意味着房屋总体可负担性的变化，因此接下来让我们来讨论一下抵押贷款利率的趋势。
抵押贷款利率趋势
截至2025年1月17日，抵押贷款利率维持上升趋势。其中30年期固定抵押贷款利率为7.11%，比前一周上升了0.08%；而15年期固定抵押贷款利率为6.39%，较一周前上升了0.05%。
5/1可调抵押贷款利率为6.60%，比前一周上升了0.05%；而30年期固定大额贷款利率为7.16%，相比前一周上升了0.05%。
抵押贷款利率的上升源自于持续的通货膨胀与强劲的经济。利率与10年期美国国债收益率挂钩，当这些收益率上升时，抵押贷款利率往往也会随之上升。过去几个月，10年期美国国债收益率一直在稳步上涨，从2024年9月的3.72%上升至今年1月的4.61%。
由于对按揭担保证券的需求减少，导致美国国债收益率与抵押贷款利率之间的利差加大。综合因素作用下，抵押贷款利率于近期攀升至7%以上。
耐心将会得到回报
考虑到目前房价及抵押贷款利率均处于相对高位，等待购房或许会是明智的选择。若考虑到本文中提及的所有因素，更好的情况很有可能会到来。
在地产市场的行为周期中，经济衰退、人口结构变化、房屋供应等多个因素最终会使“卖方市场”转变为“买方市场”。
尽管购房所需的收入因地点、房价和其它因素而异，但在全国范围内，平均一个家庭需要赚取大约99,000美元，才能购买一套中位价格为415,500美元的房屋。这个估算包括了房产税和保险费用，并假定会有10%的首付。
然而，在其它一些地区购房所需的收入可能要高得多。例如，加利福尼亚州的居民，考虑到中位房价为730,000美元，其所需的最低收入大约为173,000美元。在夏威夷，这个数字甚至更高，达到202,200美元。
考虑到房价、抵押贷款利率、维修费用、房产税及HOA费用的上涨，以整体成本和价值考量，计算方式已从“拥有”转变为“租赁”。根据Bankrate的分析，如果你正在权衡当前是选择租房还是买房，在美国多数主要城市，租房将会是更具成本效益的选项。
据Bankrate于2024年2月的报告显示，房屋购买成本比租赁成本高出约37%，这其中每月抵押贷款成本明显高于月租金支出。
在2025年1月，这一差距变得更加显著，房屋购买成本比租赁成本高出约45%。根据Redfin的数据，全国中位抵押贷款成本为2,525美元，相较之下，全国平均租金额为1,592美元。
可以理解的是，你仍希望能够拥有自己的家。但简单来说，费用承担能力正是阻止你买下理想住房的原因之一。
然而在某个时刻，市场将会向那些希望拥有自己住房的人倾斜。
