美国房地产发展历史的三阶段

阶段一：殖民地时期到19世纪末，这是美国房地产的起始阶段;

阶段二：19世纪后期到第二次世界大战，这是美国房地产的发展阶段;

阶段三：二战结束至今，此阶段是美国房地产的成熟阶段。

二战后美国房地产的三次泡沫

20世纪20年代-第一次房产泡沫

在房价经历3年内5倍上涨后，美国房地产泡沫于1926年破裂，随后出现了以1929年美股崩盘为首要标志的“大萧条”。

20世纪80年代-房地产泡沫与储蓄贷款协会危机

80年代初，美国住房需求增大。美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，房产泡沫出现。20世纪80年代末，美国房地产泡沫破裂，引发储蓄贷款(S&L)协会危机。

21世纪初-房地产泡沫与次贷危机

2001年起，美联储不断下调联邦基金利率，联邦基准利率从1%上调至2006年的5.25%，浮动的房贷利率随之走高，还贷压力提升。2006年后，房地产价格指数开始大幅下跌，基准利率的上升刺破了美国房地产市场泡沫。

美国房市现状分析

2020年

2020年，疫情的爆发使美国许多公司员工不得不居家办公，带动美国居民住房需求上升。

特别是一些人流密集度低的区域住房的需求不断上升，带动美国房市热潮。Wind数据显示，全美住宅建筑商协会(NAHB)/富国银行住房市场指数自2020年5月美国经济重启以来不断攀升，2020年12月份美国住房市场指数为86，超过经济危机前2005年的历史高点。待售库存接近历史低点，但这并不意味着销量不足——低库存恰好是买家需求旺盛的证明。

2021年 

2021年1月，成屋库存创下有记录以来的历史最低值，仅有103万套，此后随着供给缓慢提升，库存有所增加，但库存仍处历史低位。整体上，供应问题虽有缓解，成屋库存仍然紧张。

美国房屋价格正在以15年来最快的速度上涨，这反映出买家都在争夺全美有限的房屋供应。6月份美国的新屋销售中位价为36.18万美元，同比增长6，成屋销售中位价为36.33万美元，同比增长23.4%。

Evercore ISI房地产分析师预测，美国房市在未来10年都将持续火爆。

2022年美国房产趋势预测

房价将稳步增长

由于稀缺性、实用性和需求上升，住房市场将在 2021年末以高于平均水平的速度升值，并在2022年保持这种积极态势。

稀缺性，即短缺680万套住房。实用性，即疫情催生的远程居家办公的流行。需求上升，即千禧一代是美国人口最大的一代，处于购房黄金期，加之房屋库存的短缺将长期延续，房屋需求将持续旺盛。

租赁市场将持续增长

美国正在转向租房为主的市场，这种趋势将持续到2022年。房价快速上涨，以至于能够负担得起购房的人的比例已经下降，并可能继续下降，因此出租物业将成为满足住房需求的主要方式。目前，美国还没有建设足够的房屋市场供给来跟上租住需求。

购房偏好转向西南沿海新兴城市

随着美国入境限制的逐步放宽，纽约、加州的房产市场吸引力减弱，转向佛罗里达、德克萨斯、新泽西等州的投资者和买家迅速增长。

尤其在今年11月，佛罗里达房市空前火热，成为海外房产投资热点地区。高盛、华尔街、埃利奥特纷纷进驻佛罗里达。购房偏好开始从大都市向新兴城市转移。