加拿大验房问题检查清单

虽然验房可能会增加一些购买成本，或与你理想中的住房失之交臂。但如果缺少了这个步骤，买家很可能在未来付出无尽的维修费用。这个后果，你真的愿意承受吗？

今天，就让我们来系统的、全面的聊一聊加拿大验房的那些事儿。

什么是验房？

首先，在聊这个话题之前，我们必须搞清楚什么叫验房？

所谓验房，是指验房师受客户委托，根据所属验房师协会的《验房操作标准》，通过对构成房屋的主要系统和构件进行视觉观察和对设备进行正常操作，以确定其是否存在明显的问题，以及应该如何处理这些问题。

验屋的主要目的是鉴定房屋的当前状态，向购房者提供必要的信息，以帮助他们做一个清楚明白的买卖决定。

什么是验房操作标准？

所谓《验房操作标准》，英文为 “Standards of Practice，是由一个名为加拿大国家认证验房师协会(CANNACHI)的非营利专业组织发布的。

该协会的主旨为“持续提升验房师行业对大众的服务水平”，简单来说，就是为了帮你买到放心房！

验房到底都验什么？

根据加拿大《验房操作标准》，我们知道房屋本身的结构复杂，并且每个系统、组件相互作用，互相影响。

有的系统决定着房屋的整个寿命（如房屋的地基等），有的组件需要定期更换（如暖炉、屋顶瓦片、热水器等）

在加拿大验房时，我们需要对自己所买的房子有个清晰的认识，以便做到日后使用与维护过程中能够心中有数。 

通常来说，房屋分成九大系统：屋顶（Roofing, Flashing and Chimneys）、外部(Exterior)、结构( Structure)、保暖和通风（Insulation and Vent）、电力(Electrical)、暖气和冷气（Heating & Cooling）、上下水（Pluming）、内部（Interior）和电器（Appliances）。

在验房过程中，除了电器不在验房的范围之内，验房师会对屋顶、结构等八个系统进行问题检查，概括起来大概有上千个知识点，小编将根据工作实践总结出以下常见的验房问题。

在验房过程中，如果您将这些问题搞清楚了，对您将要买的房子的状况也就基本掌握了。

验房最重要的是什么？

大多数的验屋报告中，所涉及的内容绝大多数是关于各类小问题以及房屋使用保养的建议等。了解这些当然有好处，但是其实作为购房者，你真正应该关注的事大约可以归为以下四类:1. 房屋主要问题缺陷(Major defects)，比如结构(Structure)问题等。2. 潜在会导致房屋主要问题缺陷的“小问题”，比如挡水板(Flashing)等。3. 房屋存在的安全隐患，比如配电箱(Service Panel)问题等。4. 会影响你正常的银行按揭，入住或买房屋保险的问题。

任何可归入这四个门类的问题都应该引起足够的重视。如果发现及时，一个严重的问题往往可以不用花费大量的金钱就可以避免，尤其是第二和第三类的问题。把主要精力集中在这四类问题上会让你在购房过程中能够处于更为主动的位置。

没有任何一个房子是完美的，验房总会发现问题。关键在于要分清问题的大小主次，这样就不会买到真正有问题的房子，也不会因为些无关紧要的小问题而错过一笔好的房地产交易。

验房还应该注意些什么？

验完房后，验房师除了交验屋报告外，还会跟客户大略介绍一下房屋的状况。这是客户了解房屋最好的时机，因为大多数客户通常在入住后都不会再仔细地去研究验屋报告了。

对于自己将要居住的房屋，有些东西必须要搞清楚位置，这样以后一旦遇到紧急状况，可以及时做出处理。

所以，在验屋师离开之前，建议业主最好请验屋师告知以下这些房屋设施的具体位置，必要时还可以在记事本上特别记录下来。

如何读懂验房报告？

在加拿大买房，与国内很大的不同就是验房的步骤。正规的验房师会给买家出具验房报告，那么身为买家，验房报告要怎么看？想搞明白这点，我们需要先了解验房的具体过程。

一般的房子（2500尺左右的房子），整个验房过程大概需要2-2.5小时。每个验房师都会有自己熟悉的验房流程，但是大致的流程可以用一句话概括成：start outside and then move to indoors where we’ll work from the bottom to the top , finishing with the attic (由外而内，从下至上)。大致的时间安排如下：

一般情况下，验房师会在验房结束后回家撰写验房报告，这样写出来的报告能更全面；也有的验房师会在验房结束后在现场进行报告的准备，这样客户能在第一时间看到报告。

此时你应该急于拿到一份并不完善的报告？还是耐心等待一份更全面的报告呢？答案自然不言而喻。

验房师该出具怎样的一份报告？

一份完整的验房报告通常会包含两个部分，一是主要问题的列表，另一个是报告主体。在主要问题列表中一般会将问题分类为安全问题和重大修缮问题。

在安全问题中，验房师会列出房屋中会涉及人身安全的问题，这些问题一般是要着手解决的，比如阳台的栏杆损坏、电路漏电等。另一部分是需要进行修缮，并且会耗费一笔资金的，比如完全损坏的采暖系统，需要更换锅炉之类。

在后面的报告主体部分，会有对所检查系统和项目的具体描述，而且主要问题列表里面的所有内容也会涵盖在报告主体中。注意：主要问题列表只是列出了验房师认为重要的问题，并没有列出全部，一些内容是在报告主体中，读了主要问题并不能取代整体报告。

买家该如何解读验房报告？

拿到报告后至少要通读一遍。因为一些问题的重要性在于验房师个人经验和感受，而没有列入主要问题列表中，但在报告中会提到，由于客户的个人喜好或感受不同，可能就对一些问题特别看重。

比如，屋主饲养宠物，买房人如果患有哮喘病，宠物的毛发对于他来说就是过敏源；再比如，80年代以前的房屋中一些塑料地板，或管道密封条上通常会含有石棉成分，如果客户本人石棉过敏，这个问题就非常严重的问题。

验屋出现问题怎么办？

在加拿大买房，就有可能验房。大多数情况下，OFFER中会有验房条件。但对大多数现房而言，哪里会有百分之百的完美无瑕？验房结束后，发现有一定的瑕疵，是很常见的。而因此产生的法律纠纷，也不在少数。

我们知道，加拿大的法律系统属于“英美”法系，即普通法系统。普通法系统的是由成文法典和不成文判例共同组成的。尤其是判例，即法官的既成判决，对后来发生的类似案件，都有极强的法律约束力。

而在这些林林总总的关于地产的法律判例中，直接关乎验房的经典判例，莫过于2002年由安省上诉法庭做出的，关于Marshall vs. Bernard Corporation一案的判决。

这个案子的情况，简单地讲，就是买家A和卖家B达成了一个附带验房条件的购房合同。验房完毕后，发现了一些瑕疵。买家A不满意，坚持要取消合同。理由是合同中明确表明，买家只有满意验房结果，才能取消条件。而卖家B则拒绝退还押金，B认为，这些瑕疵并非原则性的、结构性的问题，可以弥补，买家退约是无理要求。于是乎，买卖双方各请律师，对簿公堂，非要讨个说法，且官司从小额法庭一直打到了中级上诉法庭。

问题一

我们知道，在地产协会的标准合同条款中，对于验房条件描述，是基于“买家满意”的原则，那么是否可以说，这等于给了买家一个无条件随意取消合同的机会和权力呢？如果问题一的答案是“YES”, 那么验房条款变成了类似于CONDO楼花的Cooling Period, 成了取消合同的随意出口了，问题二就不存在了。但如果问题一的回答是“NO”, 那么以下问题就需要做出回答。

问题二

对于买卖双方而言，什么样的瑕疵和什么程度的瑕疵，是可以接受的(或不可接受)的呢?又该以什么标准来衡量呢?

显然的，这两个实务中经常碰到的问题，困惑了许多人，也引起了司法界的关注。于是，安省上诉法庭在宣判Marshall vs. Bernard Corporation一案时，还附上了长长的指引(即司法解释)，不仅澄清了这些问题，而且明确了今后类似案例的宣判原则。对于问题一，法庭的回答是“NO”, 即验房条款不是取消合同的随意出口，即买家在对待验房时，要“基于诚实信用原则，采取合乎情理的举措”。对于问题二，法庭在Marshall vs. Bernard orporation一案中支持了买家，做出的判决是：买家的举措，符合“基于诚实信用原则的合理举措”，买家有权取消合同，卖家应该退还押金。

验房师的参考价格？

验房费虽然没有统一标准，但也是一分价一分货。用验房师的执照号很容易推算出从业时间的长短，执照号越小的验房师经验越丰富，多花一点儿钱找经验丰富的验房师是性价比最好的选择。 但也不保证有经验的验房师就一定认真！

专业认真的验房师通常能发现维修费用数千甚至上万元的缺陷，让卖家修好省去了日后高额的房屋维修费用和不尽的麻烦。收费便宜的马虎验房师只会告诉你 “都好着呢“，让你浪费几百元的验房费还是小事，验房师失职有可能会给买家留下高额维修账单！