旧金山湾区2021年房地产市场与投资展望（一）

在今年疫情催生和美国楼市供给紧缩的情况下，有动机的购房者推动了10月份房价和销售额的上涨。而随着抵押贷款利率在10月再创历史新低，美国多低房屋正迅速被抢购一空，竞价战推动湾区房屋价格远高于要价。10月，旧金山湾区现有独栋住宅销售价格中位数攀升至110万美元，较9月上涨3.8%，较去年10月上涨17%。

这些趋势与美国通常购房季节不同。根据C.A.R.的数据，旧金山湾区的房价涨幅是加州第二大房价涨幅，仅次于以25.9%的涨幅领涨的中央海岸地区。

在旧金山湾区房地产市场，旧金山县是唯一一个房价下跌的县，其房价中值比去年10月下降了1.5%。除索拉诺县外，旧金山湾区所有县的销售额同比增长均为两位数，其中圣克拉拉县的销售额增长率最高，达32.4%，其次是圣马特奥县，该县增长了29.1%。

总的来说，旧金山湾区的销售额10月份比9月份增长了1.5%，同比增长了18.9%。价格也在攀升，因为许多地区的供应仍然紧张。激进的买家正在哄抬价格，但随着供应量的增加，市场可能会出现调整。目前，旧金山湾区地区的大部分住宅市场都向需求强劲的卖家倾斜，而这些卖家的需求与待售房产的供应量相比更大。

10月份，活跃上市的房源同比下降了23.8%。未售出库存指数为1.8个月，这意味着以目前的销售速度，从市场上挤出所有房源只需要不到两个月的时间。根据C.A.R.（CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS 加州地产经纪人协会 以下简称C.A.R）的数据，活跃上市的仅有两个县是旧金山，增长了34.3%，圣马特奥县上升了0.7%。是Review了一下我前几年买的旅行产品，退掉的比成行的多。

公寓康斗重挫  独立屋坚挺

总体而言，受疫情的影响，旧金山湾区以往的火爆房地产市场似乎已经降温。人们搬出城市，郊区的需求也增加了。尽管活跃房源增加，但旧金山县独立屋的未售出库存指数已降至2.2，再次对卖家有利。旧金山10月独栋住宅价格中值为162.5万美元，较9月下跌2.4%，较去年10月下跌1.5%。

8月初，旧金山县活跃上市房源达到至少四年来的最高点。旧金山湾区8月住宅挂牌价格中值低于140万美元，为2019年2月以来最低。许多中介认为旧金山的房地产市场已经降温，尽管郊区的需求仍然存在。流感大流行加速了大城市的人口向郊外迁移，而且似乎大部分流动都将是永久性的。

在加利福尼亚州，旧金山县和洛杉矶县是人口外流的主要市场，在流感大流行期间，无论是永久性的还是临时性的。旧金山的房屋租金也大幅下降（比去年下降了近23%）。大多数专家都认为，到2021年，租金和公寓价格将保持较低水平，而独栋住宅的价格受影响较小。里士满市（Richmond）、日落市（Sunset）和西大门市（West Portal）等空间更大的不太受欢迎的社区正变得越来越受欢迎。

旧金山县的公寓和联排别墅的高库存水平使其对买家有利。目前未售出的二手房库存指数为5.6，持续的供过于求最终降低了公寓的中间价格。由于人们根本不想再住在人口稠密的地区，尤其是那些不得不共用公共区域的公寓楼。他们需要足够的空间来容纳一两个家庭办公室和自己的户外空间。

目前，旧金山公寓的中间价约为122万美元，比9月份下降了1.8%，比去年10月份下降了12.8%。该县的公寓销售额比9月份下降了5.5%，但同比增长了14.7%。根据Zillow的《2020城市郊区市场报告》，在旧金山，挂牌价格同比下降了4.9%，库存上升了96%，大量的新盘上市。

在大流行期间，大量新楼盘上市后，旧金山县的房屋库存水平较去年同期增长了96%，明显高于周边郊区。不过，在旧金山，由于卖家大量涌入市场，买家也没有改变节奏来匹配，因此市场的疲软是显而易见的。在流感大流行之前，旧金山的库存量与其他大城市相比异常低。不管怎样，96%的库存同比变化标志着一个重要时刻。

据报道，在全国其他大城市，还没有出现同样的戏剧性变化。该市新增待售商品同比仅增长1.7%。越来越多的上市公司正在给市场降温。结果将是，卖方将不得不争夺买家。让我们仔细看看旧金山湾区的房地产市场趋势和对2020年和2021年的预测。

明年预计上涨6%

旧金山的房地产市场将延续过去几年的趋势，成为加州最热门的市场之一。对2020年旧金山房地产市场的预测是什么？根据知名房地产数据库公司Zillow称，自2018年8月以来，旧金山的房价中位数几乎持平，一直处于高位盘整的状态。

旧金山湾区的独栋住宅和公寓的房屋价值中位数目前保持在1405199美元。旧金山奥克兰海沃德地铁（湾区）的典型住宅价值为1113664美元。

以下是旧金山县及周边大都会去到2021年9月的最新市场预测。

在过去的12个月里，旧金山大都会区的房价上涨了9.0%。Zillow预测未来12个月房价将上涨5.9%。

旧金山湾区（旧金山-奥克兰-海沃德都会区）房屋价值在过去一年上涨了3.7%，Zillow预测未来12个月房价将上涨7.2%。

据LittleBigHomes.com网站据估计，在此期间旧金山房价上涨的概率为77%。如果这个价格预测是正确的，加利福尼亚州南旧金山红杉城的房屋价值将在2021年第三季度高于2018年第三季度。

加利福尼亚州南旧金山红杉城的三个时期的房价变化如下所示：LittleBigHomes.com网站（截至2018年第三季度）。旧金山房价指数已经连续26个季度上涨。旧金山房价指数在2018年第三季度达到了489.9的历史新高。房价指数显示旧金山市场在过去10年里上涨了81%。

在过去的三十年里，旧金山湾区房价它增长了435%。在截至1979年第四季度的12个月里，旧金山房地产市场房屋价值的最高年变化率为28%。在截至2008年第三季度的12个月里，旧金山市场房屋价值最糟糕的年度变化是下跌了12%。

现在的问题是未来会发生什么，这些房地产市场趋势和统计数据可能是积极的，也可能是消极的，这取决于你是买方还是卖方？尽管许多人失业，丧失了住房抵押贷款的资格，但一些卖家却将自己的房子撤出市场。随着经济的重新开放，需求又在上升。

冠状病毒大流行对湾区楼市有短期影响，买家撤回报价，卖家将其房屋撤出市场。近几周来，普遍的不确定性作用较小。由于贷款问题，融资延迟已经放缓。

全加州的销售额比3月初下降了28%。根据加州房地产经纪人协会的数据，1984年房屋开工量下降幅度最大。然而，大流行还没有对价格产生太大影响。买家需求已经显著反弹，这反映在6月份的房地产数据上。

低失业率形成房价有力依托

同时，尽管在疫情期间失业率居高不下，经济低迷，但旧金山湾区的房价依然坚挺。由于湾区雇用了大量具有大学学位的技术工人，其失业率远远低于美国其他地区，其住房市场保持强劲。

还有，高端买家活动已将中间价推至历史新高。拥有最大财力的更富有的买家已经在更大程度上重回市场。

从全国范围来看，房展活动较近几个月低迷的水平明显增加，反映出潜在购房者压抑的需求。秋季已变得和通常时节的夏季购买季节一样活跃。

尽管疫情引发了持续的健康和经济危机，但旧金山湾区房地产市场从3月和4月的大幅下跌中大幅回升。在4个月的反弹基础上，旧金山的房屋销售价格中位数是前所未有的高。

公寓销售价格中位数也一直高于去年的高点。9月同比增长20.5%。从供需指标和销售价格中位数来看，公寓市场一直弱于独栋住宅市场。

在一个平衡的房地产市场中，供应量减少到零大约需要5到6个月的时间。从几个月的供应量来看，如果供应量增加到5个月以上的库存量，旧金山或整个湾区楼市都可能成为买家的房地产市场。那是不可能的。

由于供需持续不平衡，整个旧金山湾区地区对卖方倾斜很大。在10月1日，买方持有的新物业的需求量恢复了8个月。这将推高房价。值得注意的是，旧金山县8月份的房源供应达到了8年来的最高点。随着市场疲软，正确的定价对卖家越来越重要。当这种情况发生时，卖方将不得不争夺买家。

但是对旧金山和整个湾区的购房者来说，好消息是抵押贷款利率处于最低水平。因此，这是一个好时机，他们进入市场，获取他们最喜欢的交易。

旧金山房价上涨和经济衰退抑制了2020年第二季度的住房支付能力。在旧金山湾区，除了索拉诺（Solano）保持不变外，其他各县的经济承受能力较2019年第二季度有所改善。

旧金山和圣马特奥县的房价最低，只有19%的家庭能够购买中等价位的住房。根据C.A.R.的数据，46%的索拉诺县家庭能够负担得起48.5万美元的中等价位住房，使其成为最经济实惠的湾区县。

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