房屋贷款英文Mortgage,又叫房屋抵押贷款或按揭。借款人以房地产作为抵押品与银行签订贷款协议,借款人预先收到贷款款项,然后在规定的年限里分期偿还,直至全额付清为止;如果借款人未能偿还贷款,贷方有权将房子收回拍卖(Foreclosure)。

01美国房贷类型‍所有房贷都会包含两个部分:本金(Principal)和利息(Interest)。本金是你借入的金额,利息就是你借这笔钱所需要付出的代价(之一)。而不同类型的房屋贷款可以让你根据自己的财务状况,选择如何支付利息。

与中国的房屋贷款不同,美国房贷没有等额本金与等额本息的分别,全部是按照等额本息来计算,基本分为两大类型:Fixed-RateMortgage:固定利率抵押贷款,比如30-YearFixed、15-YearFixed等;Adjustable-RateMortgage:浮动利率抵押贷款,简称ARM,常见有5/1ARM、7/1ARM、10/1ARM等。

固定利率抵押贷款指在整个房贷合同规定的期限(TheTerm)之内,房贷利率不随市场利率变化而改变,每个月的月供还款额都是固定的。美国固定利率房贷一般有30年期、20年期和15年期等选择,通常同样条件下,选择还款年期越短,利率越低。但30年房贷的月供比较低,更容易负担,是大多数人的选择。

浮动利率贷款一般也是30年贷款,在开始的一段时间内利率固定不变,过后房贷利率会定期根据市场调整。比如5/1ARM就是指,前5年是固定利率,之后每1年房贷利率都会调整一次。7/1ARM、10/1ARM同理,指前7年、前10年利率固定,之后每年调整。

通常ARM贷款的初始利率比Fixed-Rate贷款的利率低,容易借到更高的贷款额,会比较吸引眼球,但因为之后的利率通常会升得更高,当月供还款额增加,容易导致还不起,首次买房的小伙伴们要慎重考虑清楚。

在决定贷款之前,一定要了解更细节的信息,由于贷款的专业属于比较多,建议找到靠谱的贷款经纪进行咨询。

不过无论选择了Fixed-Rate还是ARM,将来都是可以Refinance(重新贷款)的,但要注意,Refinance的时候银行需要重新对房价估值(如果房价跌了很可能影响贷款),

并且也要重新缴纳申请贷款费用(closingcosts)。‍02其他房贷分类‍ConventionalMortgage-传统房贷:在美国,不是由政府机构提供或担保的房贷都叫Conventional房贷,一般要求借款人有较高的信用分数和给较多的首付,一般要求交20%首付,否则要强制购买房贷保险(PrivateMortgageInsurance);‍JumboMortgage-巨额房贷:传统房贷有贷款额上限限制,称之为“‍ConformingMortgage”,2019年度大多数地区的房贷贷款额上限为$484,350,部分高消费地区贷款上限为$726,525。超过这个金额的房贷就被称为“Non-ConformingLoan”或者“JumboLoan”,

要求借款人有更高的信用分数和更多的首付,利率通常也较高;‍‍FHALoan-FHA贷款:这种房贷是由联邦住房管理局(FHA)担保的买房贷款,至低首付只要3.5%,信用分较低‍的人士也可以申请,但要一直购买房贷保险;‍‍FHA203kLoan-FHA203k贷款:与FHA贷款类似,借贷目的可以是买房、

也可以是装修房屋,适合一些需要维修的房子,但203k贷款要求更高的信用分数,而且必须在限定时间内请专业人士来维修装修。‍‍VALoan-军人购房贷款:这是由美国退伍军人事务部(VA)担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款,有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。‍‍USDALoan-USDA购房贷款:这是由美国农业部(USDA)担保的、为中低收入人士在规定的农村地区买房提供的贷款,可以享受零首付优惠,但要一直购买房贷保险。‍‍

SecondMortgage-二次抵押贷款/第二按揭:如果你付首期较多,或者已经还款一段时间,拥有一定房屋净值资产(HomeEquity),那可以将房子再次抵押给银行,申请HomeEquityLoan(房屋净值贷款),将净值部分的金额借出用于其他个人用途。‍‍