干货：在美国买房贷款，必知的几件小事

美国的房贷通常分为30年、20年、15年和10年固定利率，以及 5 year ARM,7 year ARM可调节利率。如果按贷款的目的来看，还可以分为Purchase（购房贷款）、Refinance（重新贷款）和Cashout（抵押贷款）三大项。 

很多人选择30年固定利率贷款，因为觉得安心，月供低；房产经纪人（Realtor）也经常推荐它。很多人不知道，其实5 year ARM 和 7 year ARM 也是很好的选择。

什么是ARM?

Adjustable-Rate Mortgage(ARM) 

比如说5ARM，还款时间为30年，前5年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整，但是限定了最大的变动幅度。

一般来说

前五年的利息会要比选择30年固定利率要低，对于想短期持有，3-5年后想将房屋再次出售的朋友是个很好的选择。当然，既然是可浮动利率，就代表着有一定风险，未来的利率也可能升高。

重新贷款（Refinance）是很多人不知道的省钱方法

很多朋友贷了30年固定利率后，就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用Mortgage Calculator 计算一下，或许每月能省几十甚至几百块。

用房子抵押贷款（Cashout）也是投资、上学的常见选择

比商业贷款利率更低、更简单。

比如说，假设一支基金的平均Return为9%，用房子抵押贷款出钱，利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。

比如说，现在的美国学生联邦贷款利率在4.29% – 6.84%之间，如果父母用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。另外，小型Business Loan通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资，贷款时间为30年，这样压力就会小一些。

贷款买房的几点提醒：

1、不是所有人都能拿到一样的利率。

除了市场行情外，您的个人信誉和房子贷款的金额都会影响您的利率。

2、 贷款之前，至少两个月不要存过千的现金。

即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源（Traceable）的Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且会影响贷款的批准。 

3、 银行只相信你的Tax Return。

如果你Tax Return上显示的收入不够的话，你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。

4、 贷款的过程中不要买任何大额贷款的东西。

有朋友在贷款中，觉得房子有着落了，赶紧买一个车吧。本来房贷已经Pre-Approved，因为忽然有重大支出，银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为他们要承担的风险增大了。

５.  有些贷款适用于过渡客户。

有些贷款不查收入、报税少、但利率较高，这类贷款适用于3-5年过渡的客户。

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