在美国买房时 是否应该加上孩子的名字？

今天我们要探讨一个在美国购房时常见的决策问题——是否应该在房产产权上添加孩子的名字。

这种做法在一些父母中很受欢迎，

他们认为这样可以更容易地

管理未来的财产继承问题，

但实际上，这其中有很多值得

注意的细节和潜在的风险

01.

买房时加孩子名字的「好处」

通常，父母希望通过将孩子的名字添加

到房产产权上来提前安排好财产的传承，

避免将来繁琐的遗嘱认证过程，

并试图减少遗产税的影响。

举个例子，李先生在加州购买了一套房子，

他想在产权上加上儿子的名字，

以便在他去世后房产直接由儿子继承，

而无需经过法院的程序。

02.

买房时加孩子名字

潜在的「风险和问题」

虽然初衷是好的，但这一做法可能带来一些意想不到的挑战。首先，一旦孩子的名字出现在房产产权上，他就成为了该房产的共同所有者。假设李先生的儿子在几年后结婚并经历离婚，这套房产可能会被视为婚姻财产的一部分，面临分割的风险。

此外，如果孩子在未来遇到财务困难，比如欠下债务，债权人可能会对房产部分权益提出追索，即使父母仍然持有部分产权，也无法避免房产被用于偿还债务的可能性。

再举一个例子，如果李先生的儿子在父母

之前不幸去世，按照法律规定，

房产的部分继承权可能会转移给

儿子的配偶或子女，这可能会导致父母

对房产的控制权变得更加复杂。

03.

继承房产后的「税务影响」

假设：

李先生和他的儿子小李共同持有一套房产。李先生持有50%的产权，儿子小李持有另外50%的产权。

李先生最初购买房产时的价格为50万美元，房产在他去世时的市场价值已经增至100万美元。

在李先生去世后，小李继承了父亲剩下的50%产权。

税务影响：

1.计税基础调整：

李先生去世时，小李继承了父亲持有的50%产权。根据美国的税法，继承的财产通常会根据去世时的市场价值进行“调整计税基础”（Step-Up Basis）。

具体来说，小李继承的这部分房产的计税基础将调整为继承时的市场价值，即50万（即李先生那部分房产的现有市场价值）。

2.整体计税基础：

小李之前持有的50%产权计税基础为25万美元（因父亲在购房时加上了他的名字）。

继承父亲的50%产权后，该部分的计税基础调整为50万美元。

因此，小李现在拥有整个房产，计税基础总和为25万（他自己的那部分） + 50万（继承的部分）= 75万美元。

3.未来出售房产的资本利得税：

假设小李在继承房产后将其以市场价100万美元出售。

资本利得计算：100万的出售价格 - 75万的总计税基础 = 25万美元的资本增值部分。

资本利得税计算：25万 × 23.8% = 59,500美元。（按结婚年收入8万來算）

 4.可能触发遗产税:

虽然继承本身不产生所得税，但若房产属于李先生的遗产部分，且其整体遗产（包括房产、银行资产、投资等）超过联邦免税额度，就可能面临最高40%的遗产税。2025年起，这一免税额预计将从目前的1292万美元下降到约620万美元，未来影响更为明显。

若未通过信托或其他结构进行安排，房产可能会被纳入遗产课税范畴，导致继承人需要变卖房产或贷款缴税，增加家庭的财务压力。

04.

「替代」方案

1.人寿保险 + 信托（ILIT）

如前所述，人寿保险可提供免税赔偿金，信托则可实现遗产税隔离和法律保障。这是高净值家庭中应用最广泛的搭配方式。

2.可撤销生前信托（Revocable Living Trust）

适用于想在生前保留房产控制权、去世后避免遗嘱认证（probate）的人群。虽然不能避税，但能提升资产转移效率，并保护家人隐私。

3.不可撤销房产信托（QPRT, Qualified Personal Residence Trust）

将主住宅或度假屋放入信托中，提前转移给子女，同时仍可在信托期间居住。用于高净值家庭提前“折价”转移资产，减少遗产税。

4.有限责任公司（LLC）或家族有限合伙（FLP）结构

将房产放入LLC或FLP中，由家庭成员持有股份，可控制资产的转让节奏、实现代际管理，同时享有一定的折价评估效果，有利于节税和资产保护。

5.逐年赠与（Annual Gift Exclusion）

利用每人每年$18,000的免税赠与额度（2024年），可将部分房产价值以赠与方式逐年转移，长期来看可有效减少遗产总额。但要注意赠与后的控制权与计税基础问题。

6.联合持有但不加产权（例如设立可继承权利的共同账户）

有些州允许以“Joint Tenancy with Right of Survivorship”或“TOD（Transfer on Death）”方式设立房产登记，可以在死亡后自动转移产权，避免遗嘱认证，同时不影响生前控制权，但仍需留意州法规定与税务影响。

05.

综合「保险」和房地产的策略

如果您已经购买了房产，也可以考虑配置寿险作为额外保障。这不仅可以帮助您对冲房产价值的波动，如果设计得当还能用來覆盖房产的维护费用和贷款利息，提供更为全面的家庭财务保障。

考虑到在房产上加孩子名字可能带来的法律和税务风险，越来越多的家庭倾向于采用更加灵活、税务效率更高的方式来进行财富传承。其中，人寿保险是一种兼顾安全性与流动性的解决方案。

通过配置适当的人寿保险，被保险人身故后家属可获得一笔免联邦所得税、免资本利得税的人寿赔偿金。这笔资金具有高度流动性，可灵活用于多种用途，包括：

l  支付房产贷款或赎回抵押

l  缴纳可能产生的资本利得税，如果继承人未来出售房产

l  支付房产进入遗产后的遗产税（尤其在免税额下降后更常见）

l  覆盖遗嘱认证过程中的各类费用

l  用作家庭生活支出或其他资产的再投资

与直接将孩子加入房产权不同，保险金的领取不涉及产权分割，也不会因为子女的婚姻、债务或财务状况而产生额外风险。与此同时，人寿保险也避免了部分因提前赠与而导致的“计税基础偏低”问题，从整体上更有利于财富的保值与转移。

若进一步结合不可撤销人寿保险信托（ILIT）进行结构性设计，保单赔偿金还可以排除在遗产之外，合法实现遗产税的优化，特别适用于高净值家庭或拥有大量不动产的家庭。

在房产上加孩子的名字虽然看似一个简单且有效的策略，但可能带来的法律和税务风险不容忽视。通过合理配置人寿保险，您可以更安全地管理财产传承，避免不必要的财务困境。