现在的美国住房市场并不便宜——无论是买房还是租房。
根据美国人口普查局的最新数据， 10 月份，美国独户住宅的平均售价为 437,300 美元，高于前一个月的 426,800 美元。
与此同时，在线房地产经纪公司 Redfin 的数据显示，10 月份美国的平均租金价格为 1,619 美元，与去年同期基本持平或上涨 0.2%，与上月相比下降 0.6%。虽然很难准确预测 2025 年房地产市场将如何发展，但 Redfin 的一份新报告中，披露了几位经济学家对明年的美国房地产市场可能发生的情况进行了预测。
Redfin 首席经济学家Daryl Fairweather表示：“如果房地产市场要崩盘，现在就已经崩盘了。房地产市场对利率上涨的抵御能力很强。”
根据 Fairweather 和其他经济学家对 2025 年房地产市场的五大预测。
房价增长将恢复至疫情前的水平
Redfin 表示，2025 年美国房屋的平均要价可能会上涨 4% ，速度与今年下半年相似。
费尔韦瑟表示，与 2020 年上一次的加速增长相比，4% 的年增长率是一种“正常化”。
2024年早些时候，房价增长速度放缓至疫情前的水平。换句话说，虽然房地产价格仍在上涨，但价格增长速度并不像前几年那么快。
尽管预测房价增长将放缓，但是房价仍可能出现一些波动。
事实上，CoreLogic 经济学家Selma Hepp表示，进入 2025 年春季购房季节，房价升值幅度可能会保持平稳，或低于 1%。
但LendingTree高级经济学家Jacob Channel表示， 当选总统唐纳德·川普有可能实施部分经济政策，这可能会推高房价。
他说：“就房价未来可能或可能不会发生的变化而言，我们目前得到的信号有些复杂。”
对外国商品和材料征收一般关税以及大规模驱逐可能导致建筑成本上升和房屋建设活动放缓。Channel 表示，如果供应受限的市场中建造的房屋减少，房价可能会上涨很多。
租金趋于平稳，谈判空间更大
Redfin 表示，从全美国范围来看，随着新的出租房屋的上市，到 2025 年，美国的租金中位数可能在一年内保持平稳。
Redfin 的 Fairweather表示：“如果租金持平，而人们的工资继续增长，那就意味着人们有更多的钱可以花，同时也会增加他们的储蓄。”
根据 2023 年美国人口普查数据，超过2100 万租房家庭“成本负担过重”，这意味着他们将收入的 30% 以上用于住房成本。稳定的租房市场也将使租客与房东谈判时更有底气。专家表示，在一些地区，物业经理已经提供优惠，如免租一个月、免费停车位或免收费用等。
然而，“现在是十二月”，Channel 说道。“租金价格通常会在一年中较冷的月份下降”，因为在深秋和冬季寻找公寓的人较少。
他说，如果明年高昂的房价和抵押贷款利率继续使潜在购房者无法进入售房市场，那么租赁市场的竞争就可能随之而来。
Hepp解释说，还要记住，您看到的典型租金价格将取决于当地市场的情况。
例如：德克萨斯州奥斯汀是“多户住宅建设的中心”，她说，这意味着大量新房源进入该市的租赁市场，从而降低了租金成本。CoreLogic发现，该大都市地区的租金价格较一年前下降了 2.9% 。
相比之下，西雅图、华盛顿特区和纽约市等供应受限的大都市地区的租金每年上涨 5%。
抵押贷款利率“坎坷”且“动荡”的一年
Redfin 预测 2025 年抵押贷款利率将平均为 6.8%，如果经济继续放缓，利率将徘徊在 6% 以下。
然而专家预计，2025 年将是抵押贷款利率“坎坷”且“不稳定”的一年。
如果实施减税和关税等政策，房屋贷款的借贷成本可能会飙升，从而给通胀带来上行压力。
“我们处于未知领域。很难说到底会发生什么，”LendingTree 的 Channel 表示。
由于预期将自 2020 年 3 月以来首次降息，抵押贷款利率今年秋季有所下降。但随着债券市场对川普的选举胜利做出反应，贷款利率在 11 月再次上涨。自那以后，房贷利率目前有所稳定。
美国全国房地产经纪人协会副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳茨 (Jessica Lautz)最近告诉 CNBC：“我们预计，到 2025 年，利率将在 6% 左右。”
房屋销量将超过 2024 年
场外买家和卖家被压抑的需求可能会推动明年的房屋交易。
“人们已经等待太久了，”Fairweather说。
Redfin 称，预计到 2025 年底将售出约 400 万套房屋，较 2024 年的年增长率为 2% 至 9%。
Fairweather说，市场上正在涌现出大量“需要继续生活的人”，比如找到新工作、需要适合生活变化的房屋的买家，以及推迟搬家计划的卖家。
尽管预计明年将有更多买家进入市场，但竞争程度可能不像近年来竞价战那样激烈。
CoreLogic 的Hepp表示，其他负担能力因素可能也会发挥作用，例如保险费用和房产税的上涨，从而减缓竞争。
“我们肯定会看到更多买家，”她说。“但我不认为竞争会像过去几年那样激烈。”
气候风险将影响房价
Redfin 预计，极端天气和自然灾害的风险可能会导致佛罗里达州沿海地区、加州和德克萨斯州部分地区房价下跌或减缓房价增长，这些地区遭遇飓风、野火或其他灾害的风险较高。
如果您因为价格便宜而盯上了高风险市场的房屋，请注意潜在的复杂情况。
例如，在这些市场中，房屋保险单更难获得，而且价格往往很高。Redfin 的 Fairweather 表示，自然灾害的财务影响还可能体现在房屋维护和维修成本的上升中。
更具挑战性的是，“全美各地都很脆弱”，因为天气模式正在发生变化，她说。“最近，加州出现了大气河流，导致连续几天出现严重洪灾，而这些房屋并不能应对这些风险。”
尽管佛罗里达州的飓风风险备受关注，但该州对这场自然灾害的准备更为充分，不像北卡罗来纳州的阿什维尔等山区城市，今年早些时候遭到飓风米尔顿的袭击。
她说：“我们可能会看到保险费用大幅增加。”
