在购房过程中,存在着诸多重要的要素需要仔细考量,然而,许多人可能对此并无清晰的认识。
理解这些因素将有助于您对诸如购买房产用于出租是否明智,以及此项投资是否具有盈利潜力等问题进行判断。
以下是影响房产价值的六大要素,以及在购买房产用于出租时应了解的相关事项。
#1地理位置
如果您对房地产行业有所了解,那么您可能听说过这句名言:“地理位置、地理位置、地理位置”。事实上,一处房产能否用于出租并获得收益,地理位置无疑是最为关键的因素。
当租户选择住房地点时,他们不仅会考虑城市的整体状况,还会关注以下环境因素:
• 优质的学区
• 绿色环保的居住环境
• 邻近公共交通设施的地段
• 拥有便利商店和零售店的区域
• 有餐馆和食品销售场所的地段
这些都是决定房产整体价值的重要因素。理想的社区应当具备适宜步行的环境、便捷的设施,以及给人以温馨和安全感。当然,对于有三个孩子的租户和一对退休夫妇来说,他们所关注的重点可能会有所不同。因此,在选择地理位置时,您需要权衡各种因素,寻求最佳的平衡点,以找到未来能够保值的房产。
#2投资目的
每位投资者在购买房产用于出租时,其目的和盘算各不相同,可能包括以下几种情况:
• 自住兼出租:即自己居住其中一个房间,同时将其他房间出租。
• 长期持有:将房产作为长期资产进行购买。
• 旧屋翻新:购买房产后进行整修,然后再出售以获取利润。
• BRRRR策略:购买价格低于市场水平的旧房产,进行修缮,然后出租,抵押、重新贷款套现,再寻找下一个目标重复上述流程。
并非每一种投资策略都适用于所有市场,例如,BRRRR策略仅适用于存在大量价格低于市场水平房屋的地区。您的投资计划必须与您所选择的市场相匹配,这一点至关重要。
#3现金流
对于希望购买房产用于出租的投资者而言,首先需要考虑的便是能否实现正向的现金流。您的租金收入必须足以覆盖每月的抵押贷款、修缮费用、保险费用等各项支出。
在购买房产前,您需要计算投资回报率:即用您每年的租金收入除以购买房产的成本。10%或更高的投资回报率便可视为良好,这意味着您的现金流不仅可以实现收支平衡,还能产生利润。
#4增值空间
增值的概念较为广泛,涵盖了多个方面。通常所说的增值是指房产价值随着时间的推移而增长,您持有的房产时间越长,其价值自然越高;此外,您还可以投入一定资金对房产进行整修(如增加一间浴室、翻新厨房、更换屋顶等),从而“强制”房产增值。
房产增值足够多,不仅可以提高净值,未来出售时利润也会相应提高,同时还能改善您的现金流。房产价值越高,租金收入便可随之增加,这样您便有更多的资金可以用于短期投资。
#5卧室与浴室
在同一市场环境下,宜居空间较大的房产总比宜居空间较小的房产价值更高。宜居空间是指日常生活中适合人类居住的空间,具有良好的供暖和通风条件。例如,壁橱并不属于宜居空间,而配备适当设施的地下室则属于宜居空间。
以下空间越大越多,房产价值也就越高:
• 卧室
• 浴室
• 厨房
• 停车位或车库
• 院子
#6屋龄与屋况
许多人在购买房产时,都倾向于选择最新、最现代化的房屋,以避免频繁的维修工作。因此,屋龄和屋况便成为房产价值和房市交易的重要因素。
租户和购房者所期望的是:
• 最新的建筑设计
• 最新的暖通空调系统和屋顶
• 最新的电器设备
• 优美的外观
很多人喜欢即刻入住式房屋(turnkey properties),即不需大修或装潢即可入住的房屋。买即刻入住式房屋虽然头期款较高,但买来出租却能收较多租金。列一张购屋清单可能会有帮助,把你想买的房屋的设施、特点、价格写下来。
1. 低噪音污染
在选择住宅时,噪音污染是一个至关重要的因素。若仅限于在早晨进行考察,您可能难以察觉到,街边咖啡馆在晚上8点会变为音乐场所。因此,建议您在不同时间段拜访新居周边,以便获取全面生活场景的信息,同时仔细倾听周围环境-是否能听到附近的火车频繁经过?务必评估您是否愿意每日忍受这些噪音。
2. 优质教育资源
即便您目前尚未生育子女,也应关注未来住所所在学区的教学质量。若您最终决定生育,这将派上用场;即便您暂无此打算,优质学区亦能对房地产价值产生重大影响。
3. 购物便捷性
思考您日常所需购买的物品。例如,您是否每天早晨都需要饮用咖啡?或者,您是否发现自己回家后因忘记购买牛奶而烦恼,抑或是每周需多次采购食材等。关注您的购物需求,并了解您的新社区能够提供哪些便利。
4. 环境安全舒适
关键在于,您在附近散步时是否感到安全舒适。您可以查阅犯罪统计数据,以了解该地区的整体治安状况。街区的可步行性已被证实与城市中较高的家庭价值密切相关,一项研究发现,居住在可步行街区的居民更有可能信任他们的邻居,而非过度依赖电视。
5. 紧急服务高效
您距离急诊室或消防部门有多远?在紧急情况实际发生之前,了解这些信息是非常有益的。在某些郊区,最近的医院或警察局可能出乎意料地遥远。
6. 通勤便利性
研究表明,一个人通勤时间越长,其幸福感越低。请关注附近交通高峰期的状况,以及平均每天需要花费多长时间才能抵达工作地点。
7. 娱乐设施丰富
当您不在家中时,应有足够的娱乐场所。如公园、市场、社区中心、健身中心、剧院等。这些不仅是您可以离开房屋放松身心的地方,也是结识新朋友的绝佳场所。
8. 绿化覆盖率高
您的社区街道是否有树木?尽管它们看似仅为装饰,但生活在绿树成荫的环境中对健康和幸福至关重要。它们能净化空气,使人们感到更加健康。一项研究发现,居住在密集树木覆盖社区的居民比生活在裸露社区的居民需要服用的抗抑郁药物更少。