现在美国抵押贷款利率已经回落到3.25的%历史低点，尽管在冠状病毒危机期间，如果用现在的利率来申请房屋抵押贷款，无疑是很划算的事情，或者很多房主可以通过再次融资来省钱。

不幸的是，由于这场流行病对经济和就业的影响，抵押贷款市场在几个方面受到严重打击，尽管利率超低，但是这两类贷款现在都在市场上很难获得。

美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的一项调查显示，3月份的抵押贷款可用性降至5年来的最低水平。放款人指出，随着大型抵押贷款支持债券的投资者撤退，流动性大幅下降。大额贷款是指那些价值高于510400美元的合格贷款限额的贷款。

美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）经济学家Joel Kan表示：“信贷得分较低、贷款价值比较高的贷款可用性有所下降，而最大的回落来自大型和非QM领域。”QM领域是指超出政府采购标准的贷款。“放贷机构正在对信贷标准进行调整，以应对延迟还款和违约的可能性增加，以及成本上升。”由此造成即便利率降低，但是申请人却很难申请到贷款。

据富国银行新闻发言人汤姆·戈伊达（Tom Goyda）称，上周早些时候，富国银行（Wells Fargo）暂时暂停了向代理卖家购买不合格贷款，原因是“市场状况前所未有”。

该行也在缩减自己对不合格再融资和高余额贷款的零售发放。

汤姆·戈伊达（Tom Goyda）说：“这些艰难的商业决策反映了我们努力优先考虑如何为客户服务，并保持审慎的资产负债表纪律。”

贷款新准则

美国另一家最大的抵押贷款机构摩根大通（JPMorgan Chase）近期也修改了放贷准则。从本周起，新的抵押贷款申请者将需要最低的FICO信用评分700分，并将必须支付至少20%的首付款的房子。

大通房屋贷款首席营销官艾米?博尼蒂巴斯（Amy Bonitibus）表示：“由于经济形势不明朗，我们正在进行临时性的调整，使我们能够更加专注于为现有客户提供服务。”

抵押贷款服务商正被来自借款人的电话所包围，他们要求政府实施暂缓还款计划，借款人最多可以拖欠一年的还款，而这些还款将在日后支付。同时，其他类型的服务业一直在请求美联储提供某种流动性贷款，以帮助他们向债券持有人付款。流动性不足正使整个服务业面临风险，并使收紧贷款的理由越来越多。

至于整体贷款的流动性，美联储确实介入了，目前正在购买价值数十亿美元的合格抵押贷款支持债券，但其他类型贷款的流动性要少得多。投资者根本不想冒这个风险。

“没有人真的想听这些，但在这种环境下，紧缩政策是非常合乎逻辑的。”抵押贷款新闻日报首席运营官马修 格雷厄姆（Matthew Graham）表示。“当然，投资者肯定会在某个时候拿回资金。但这需要多长时间，他们的业务肯定会收到一定程度的影响。

与此同时，一些非银行贷款机构也提高了联邦住房管理局贷款的最低信用分数，这些贷款通常被分数较低和首付较低的借款人使用。房利美本身并没有改变它的指导方针。

此外，房利美和房地美的承销指南也发生了变化，房利美和金妮美（Ginnie Mae）目前购买了大部分抵押贷款，这加大了新购住房和再融资的抵押贷款发放难度。他们要求借款人的所有收入和资产文件的日期应在首次申请后60天内，而不是120天的标准时限。

这很可能是因为人们正在以前所未有的速度失去工作和收入。对于自雇申请人，贷款人必须在120天内核实借款人业务的存在。现在已经缩减到只有10天。

更长的贷款审核时间

鉴于现在的疫情，无法接触办公，因此整个抵押贷款过程变得异常困难，产权公司关闭或远程工作，公证人和评估人无法亲自完成工作，发放一笔贷款的时间范围只会越来越长。而且，在自然灾害发生后，贷款人将不得不重新核实借款人的收入和资产。

就在两个月前，在这场大流行席卷美国之前，抵押贷款利率接近历史最低水平，再融资需求也在激增。应用程序急剧增加。但现在，即使是其中的一些申请也将被拒绝，要么是因为时间问题，要么是因为借款人因疫情突发不再符合申请条件。

对于购房者来说，而且还有一些人在购房，锁定房贷利率，然后一路过关的时间已经大大延长，使得房贷的可获得性面临风险。一些建筑商，如Lennar和Taylor Morrison，正在尝试直接成交，在出售房屋的同时保持社会距离。

美国房屋贷款公司Inside Mortgage Finance的首席执行官盖伊·塞卡拉（GuyCecala）表示：“这取决于你在寻找哪种难度的抵押贷款。”“符合条件的购房抵押贷款可能是‘最容易’的，而在目前的环境下，大面积的再融资可能是‘最难’的。”

（文章来源于：2020年4月13日《www.cnbc.com》网站，由川锐传媒原创翻译，如需转载需获得川锐传媒授权。）