买卖过房的人就知道,房子不是在签下合同的那一刻卖掉的,而是在其后有多个步骤,经过多次谈判,每个步骤都有可能让交易失败。这其中最容易出差错的步骤,就是房检(inspection)了。
也因此验房师(homeinspector)经常被叫做“dealkiller“。
其实验房报告本身,不管有多好或多坏,都不会让交易夭折。能killdeal的都是买家和卖家本身对报告的反应。其中尤以买家居多。我们经常见到一种情况,由于买方一些苛刻的要求,导致双方不必要的精神和财务压力,造成态度敌对,最后演化到交易失败,或使买方的成本变相升高。但其实是完全可以通过适当的知识准备和有技巧的谈判化解开的。
那么房检谈判的时候有哪些雷区需要注意呢?
首先,要明确没有完美无瑕的房子。
其次,了解验房师会事无巨细的把所有房子的问题都列出来。但是买家要注意“抓大放小“,pick your battle, 意即选择合适的战场,把精力放在重要的地方。
重要的项目,比如重大电路问题,结构问题等,一定要让卖方解决,或者给维修款。再严重的问题就退出交易。
哪些不重要?如果出现了会很破坏谈判氛围的项目呢?
●简单的10美元以下就能搞定的维修:电灯泡,开关盖,下水道滤网,等等。
●一氧化碳和烟雾警报器–没多少钱,而且强要求卖方换掉也不一定合自己的需求。
●房屋美观方面的维修–除非房子是新建房,任何二手房子都有这样那样的问题,墙壁颜色不均匀,镜子边角有缺齿,地板砖有碎痕。这些可以适当反应在价格中,但不应当要求卖家把房子修到美美的。
●小的电路和水管问题–如电源正负极接反,水管接口生锈等。这种问题就是找个电工或者水管工出来一次花100,实际维修只用10块钱。不是不能要求维修,但是因为不是重大安全问题,所以很容易让卖方反感。
●地下室水泥墙或水泥车道上细小的裂缝–出现实在是自然现象,任何一个房子都会有。水泥涨缩是难免的,新建的房子也会很快出现这种现象。但是如果裂缝宽至1/4英寸以上,就需要注意了。
●院子,露台和栅栏–这些都不是安全和结构问题,应该包含在价格谈判里,而不是房检谈判里。
●老旧的设备–没有坏损但是比较老旧,比如有些年头的热水器和空调,或者房顶。只要还能正常使用,就不应该列在需要卖方修整的范围。
如果房子细碎问题有很多,而且不是一开始看房时能发现的,如果卖方不处理,买方觉得心里不舒服的话,一个比较有效的方法是把所有项目加总,跟卖方要一个维修费返还。谈一个300美元的维修费要比让卖方修10样小东西要容易的多,也不会引起对方太大的反感。
当然,以上适用于真的想要房子,但不清楚应该如何取舍谈判项目的情况。希望能帮助想买房的人避免一些不必要的摩擦,可以顺利买到想要的房子。
许多中国买家为投资或孩子未来教育准备，想在美国购置房产，但因时间和地域限制多选择现成房屋。然而，购买老屋并拆除、重建或部分改装这一选项常被忽略。
购买好区域的老屋优点众多，如靠近优质学区、通勤短、社区规划好、生活机能佳。但在热门地点如纽约、洛杉矶、西雅图，好区域多已建满，难有新的建屋地，所以买老屋拆除或部分拆除，能让买家在优质社区落脚。
老屋重建有不少问题需注意：
如何挑选有潜力的老屋：有潜力的老屋可能在优质区域外围，坪数小、厨房卫浴老旧，可能有结构问题，价格低于同街区其他房屋，出售时间长。专家称，老屋重建后，市价增长二至三倍才有投资价值。
是否需要全部拆除重建：不一定。许多当地政府鼓励一定程度翻修，会尽快批准翻修执照。可保留地基往上新建楼层，或保留部分墙面及架构融入新屋，部分区域因历史保留问题不允许全部拆除，部分整修会有税务减免。
如果可以全部拆除，该怎么做：取决于房屋状况和对新屋期待值。老屋若结构问题严重，花钱整修不如拆除重建；若只是隔间问题，可部分调整。买家要考虑节能设备、水电线路、房屋隔间是否符合需求等，比较全部翻修和拆除重建价格，相差不大就选择拆除重建。
法规限制会影响拆除重建吗：会。优质社区老屋有土地使用限制，历史保留区规定更复杂，全部拆除可能不被允许，部分翻修的楼层和占地坪数也有严格规定，装潢要配合周边建筑。购买前要与房屋中介确认相关规范。
房屋贷款包含拆除及重新建造吗：全部拆除的贷款申请复杂，要先后处理购房、拆除、新屋房贷费用。买家若不富有或无现金，需想办法管控金流，如卖房筹钱，剩余贷款。拆除成本通常 8000 到 15000 美金，拆除建材可回收或捐赠换取税务减免。合作建商和房产经纪可帮忙申请建造至完工贷款，利率波动大，可多咨询银行争取优惠方案。
需要申请什么样的建筑执照：大多市政机构要求买家及承包建商事先申请拆除执照。拆除前要联络水电瓦斯公司断水断电，联络消防单位确认检查项目和是否需现场待命。地方政府也会检验拆除是否产生有害健康物质，尤其 1960 年代的房子，天花板和地板装潢可能有石棉。
