在寸土寸金的纽约，市场上大多数是房龄几十年的二手房，如果内部condition不好，屋主们会选择重新装修、改建和扩建。说到美国房产的装修改建，Building Permit就是一个绕不开的话题。
很多人以为只有会改变房屋外观的装修才需要Permit，但一般的来说，需要改动房屋结构、电力、水管或机械部分的工程都需要申请Permit的。
因为美国各州、各个城市都有自己的标准，审批时间、材料要求以及审批后的费用都有所不同，因此大家需要在当地City官网上查找详细信息。
什么情况下需要申请Permit？
新建 (new construction)
改建 (alternation)
加建 (addition)
拆除 (demolition)
装修（remodeling）
一般情况下，对于比较简单的装饰、装修或者后院简单修整等，可能无需Permit。
但对房屋结构、电、水等有改变的工程，无论大小都需要Permit。
什么情况下【不需要】申请Permit？
1. 表面的装修改进（维修或更换）
在不改变墙壁、管道或电气配置的情况下，更换橱柜面板；
更换厨房的工作台面；
安装装饰瓷砖；
安装地毯、地板或瓷砖等；
地板维修面积达10平方英尺；
刷漆；
石膏板的位置。
2. 小的维修和更换
家用电器的维修和更换；
更换电路断路器和保险丝(更换主断路器需获得许可证)；
更换插座；
更换现有机箱中的电气开关；
水龙头或马桶修理或更换；
在不涉及框架的情况下，屋顶维修或更换少于现有屋顶的25%，并且每12个月不超过一次；
在不改变窗框的前提下，可以更换窗户。
3. 工地改进和小型建筑
门或窗户上的遮阳蓬伸出不超过54英寸；
小于120平方英尺的Shed，并且不使用电线；
车道和人行道不跨越地下室且不超过地面 30 英寸；
整体预制式的游泳池，且放在地上的，最多可容纳5000加仑的水，只建在自家土地上；
围栏不超过7英尺高；
从底部到墙顶测量高度不超过4英尺的挡土墙。
Building Permit的种类
建筑 (building)：简单修补
结构 (structural)：改梁换柱
电工 (electrical)：电线插座
水工 (plumbing)：水管排污
机电 (mechanical)：冷气排风
一般来说，一个工程往往需要一堆许可证，商业项目甚至会涉及到十几个。
好在以上5种施工许可证可以一同申请，只需要一份申请表就可。如果涉及到结构上的改动，就必须附有注册建筑师或者注册结构师盖章图纸。
Permit的申请方式也大致分为四种：
Online Permit
Over the Counting
Express Plan Review
Plan Review
1.一般情况下，对于简单的机电改造，比如同样位置不超过200A的电箱升级或者更换空调，这些都可以直接Online申请Permit。
2. 一些附属的新建建筑，同时不大于500sf的可以用过Over the Counting申请，当天即可拿到。
3. 但诸如复杂的加建、扩建、新建等工程，就需要通过Plan Review环节，这类Permit一般都需要近一个月或者2个月。
申请Permit的优缺点
虽然对于房屋来说，申请Permit可以保障整个流程的安全性，但也有不少屋主存在侥幸心理，希望可以避免建筑许可证的申请，这是因为：
1、申请Permit，屋主需要给city额外许可费
2、申请Permit必须找Licensed Contractor，很多师傅听说需要申请许可证，工钱就会上升20%-30%，甚至更多
3、对于改建扩建的情况，还需要找专业人士比如结构工程师来画图，花费更多
4、施工的工程中，City还要派人检查验收，如果不通过还要返工，这样都会造成工期的拖延。
申请permit也有很多好处，并且能避免许多风险及隐患：
1、City会要求 Licensed Contractor，这样可以保护屋主的权利，避免被劣质的师傅坑
2、City会派人来检查工程安全情况，防水、走电之类必须符合当下最新规定，安全更有保障
3、施工期间如果因为噪音等问题引起邻居不满而被投诉，申请了许可证的话可以免责，避免纠纷。
如何申请Building Permit？
申请流程大致如下：
1、去City官网下载Building Permit Application，需要填写屋主的基本信息、Permit类型、Licensed Contractor基本信息，如果是有HOA管理的Condo和Townhouse，还需要HOA Approval
2、将Floor Plan和申请表发送到City指定邮箱
3、City工作人员会对递交的资料进行审核，如果有需要修改的地方，工作人员会发邮件通知；确认一切无误后，City会通知缴费，然后就可以下载电子版的Building Permit了。
买美国房产，好不容易贷款买了，但是中途因为计划有变，想把未还清贷款的房产卖掉，这样可以吗?
在美国二手房产交易中，像这类还有未还清贷款的房产处于，属于抵押状态，需要先到银行办理注销抵押登记，买卖双方才能继续交易，才能成功办理过户手续。
美国抵押状态的房产进行转卖比较常见。在进行卖美国房产交易前，事先了解所有可行途径，方便在交易前做足充足准备。
何时转卖房产才是最佳时机？
很多人会问，持有美国房产多久再售出才是最好的时机？
其实，何时售出美国房产并没有准确的、统一的标准，要根据卖家的具体情况而定，在售卖之前，卖家最好事先了解当下的美国房产市场情况，可以与地产经纪人进行咨询协商。
通常建议，持有美国房产五年以上再售出，会是一个比较好的周期，这样能够基本保证与前期所有投入成本达到收支平衡。
当然，如果将房产提前售出，也未必一定是件赔本的买卖。根据 IRS制定的法规第121条（Section 121 Tax Exemptions），只要将该房屋用作主要住所居住至少两年，房屋销售的前250,000美元，获得的利润就无需缴纳资本利得税。
如果夫妻联合报税，则该项免税额最高可达500,000美元。其实没有注满两年，只住满一年Irs也会按照比例减免税务，例如只住了一年的话夫妻俩是25万。
简而言之，至少居住两年后再转卖房产，更为划算。如果不得不将抵押状态的房产转卖，通常有三种形式：用买方的首付款缴清剩余贷款，这是二手房交易中最常用的方式。
一方面，此种方式也取决于房市交易的激烈程度。另一方面，这种方式需要确定剩余欠款的额度，以及房子市场价格，以确保当前房屋的出售得到的款项能够抵消您抵押贷款的剩余部分。
如果所剩贷款不多，卖方可以利用买方的首付（通常为首付房产总成交额的30-40%）将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
如果买家的首付款小于未还清贷款额，卖家也可以与买家商量提高首付或适当降价等方式协商完成。需要注意的是有些银行会对提前还贷有限制，如果卖家不符合提前还贷的条件可能无法顺利解约，或者有的银行对提前还贷需要贷方付违约金。
不过现在提前还贷违约金并不常见，一般是要求特定的时间前还才有，比如，如果房子在购买后的五年内出售，提前还款违约金可以通过几种不同的方式计算，由贷款机构决定。它可能是剩余贷款余额的百分比（通常在2-5％之间），欠款利息的百分比等。
转按揭，将贷款转到买家身上
转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，对卖家比较有利。
不过这种方式手续流程较为复杂，还要看买家意愿（可能需要买家拿出大量现金）以及银行机构是否允许，存在同行转按揭或跨行转按揭的情况。
再贷款来缴清剩余贷款：这类方法是很少使用的。如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，又或者卖家现有的利率不如买方自己可以获得的利率，那么这时卖家可以采取重新贷款的方式，通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产的剩余贷款，但这种方式在法律上比较复杂，时间也会比较长，被使用的较少。
