加州州长纽森(Gavin Newsom)在2023年底批准一系列新法律，完成一部分的加州房产改革，使今年房东与房客间的关系变得越发复杂。自今年1月起，各项新法律陆续生效，从租金上涨到驱逐房客等各方面都进行更严格的限制。
以下是房东及房客都应了解的七项最近生效或即将生效的州法律：
01 押金上限(Assembly Bill 12)：限制押金金额在一个月租金以内。
根据12号众议院法案，从7月1日起签订的租约，加州租户不再需要支付超过一个月租金数额的押金（已存在的租约则不受此法令影响）。
在中半岛地区，租金中位数是全国最高之一，各城市动辄三、四千元。加州的租金中位数为2830元，全美则为2150元。法案起草者、众议员哈尼(Matt Haney)表示，53%的加州租户表示他们能够负担租金，但因为无法支付相当于两个月租金的押金，因此无法租到住房。
只拥有两处房产、总共不超过四个单元的小房东，可豁免不适用这项法案，另外，房东仍可向造成超过押金金额财产损害的房客索赔。
02 驱逐保护(Senate Bill 567)︰强化2019年「租户保护法案」(Tenant Protection Act)，将租金上涨上限设定为10%，并阻止房东无正当理由驱逐房客。
被称为「无家可归预防法」的567号参议院法案于４月1日生效，旨在阻止房东为了进行翻新或让自己或家人搬进单元而驱逐房客，之后另以更高的价格将房屋重新上市。若系为进行翻新而终止租约，房东必须提供工程的详细说明、时程表及许可证的副本。如果单元以新的市场租金重新招租，原房客有优先承租的权利。若房东或其家人欲搬入房产而终止租约，则必须在90天内搬入，并居住至少12个月。
03 租户申请(Assembly Bill 1764)：简化申请流程及限制筛选费用。
根据1月1日生效的1764号众议院法案，若经房东和申请人事先同意，房东可透过电子邮件提供房客申请/筛选费的收据。申请/筛选费，即收集有关申请人的信息的实际费用；该费用不得超过59.67元。
04 电动自行车、电动滑板车的存放(Senate Bill 712)：1月1日生效的712号参议院法案，规范电动自行车、电动滑板车和其他电池驱动的小型移动装置的存放方式。
该法案允许房客在室内存放该等装置，但跟电池类型、房客是否有责任保险、以及房东是否能提供户外储存空间而有例外情况。另外，该法案禁止房客在自己的单元内维修或保养该等装置。
05 信用审查限制(Senate Bill 267)：禁止对接受政府租金补贴的房客进行信用审查。
当涉及政府租金补贴时，267号参议院法案禁止在申请过程中直接使用潜在房客的信用纪录，除非已给予申请人提供工资单、银行对账单或政府福利等申请人可作为能够支付租金的替代证明的选择。
06 犯罪背景调查(Assembly Bill 1418)：禁止基于房客的犯罪纪录而进行的强制驱逐。
1月1日生效的1418号众议院法案，禁止城市和县政府要求或鼓励房东对有犯罪定谳或涉嫌犯罪活动的房客（及其全家人）进行驱逐，或对潜在房客进行犯罪背景调查。该法案并不限制房东基于其他原因（例如：滋扰投诉或未支付租金）驱逐房客的权利，另外房东仍可自行事先筛选房客的犯罪纪录。
07 现场停车(Onsite parking)合约(Assembly Bill 1317)：将现场停车费与租金进行切割。
从2025年1月1日开始，部分类型的房产屋主必须「分离」或将现场停车位的成本与住宅租赁合约分开。该法案未规定房东可以收取的停车位价格，但要求其以单独的租赁协议、或现有住宅租约的附件进行约定。
房东可以拒绝房客使用停车位，但不能因房客不支付停车位租金而驱逐租户。
评估一个社区的未来发展潜力是买房过程中至关重要的一步。一个社区的潜力不仅影响房产的未来增值空间，还直接关系到居住质量和生活便利性。本文将从多个方面详细阐述如何评估社区的发展潜力，帮助购房者做出明智的决策。
01.基础设施建设
基础设施建设是社区发展的基础。完善的基础设施不仅提高了居民的生活质量，还为社区的长远发展提供了保障。
公共设施：包括供水、供电、排水和垃圾处理系统等基础设施是否完善。这些设施的完善程度直接影响居民的日常生活和社区的居住质量。
医疗设施：社区内或周边的医疗资源是否丰富，包括医院、诊所和药店的数量和质量。完善的医疗设施为居民提供了健康保障，也提升了社区的吸引力。
公园和绿地：充足的绿地和公园不仅改善了社区的环境质量，还为居民提供了休闲和运动的场所。绿色空间的增加有助于提升社区的居住品质和整体形象。
02.人口增长趋势
人口增长是社区发展的重要指标。人口增长不仅代表着对住房需求的增加，还反映了社区的吸引力和经济活力。
人口结构：了解社区内人口的年龄结构、家庭结构和收入水平。年轻人和中产阶级家庭的增加通常预示着社区的发展潜力，因为他们对住房、教育和消费有较高的需求。
迁入迁出率：通过统计数据了解社区的迁入和迁出情况。如果迁入人口多于迁出人口，说明该社区具有较高的吸引力和发展潜力。
03.社区安全性
安全是选择居住地的重要考量。安全的社区不仅让居民生活安心，还提升了社区的吸引力和房产价值。
犯罪率：通过当地警察局或政府网站查询社区的犯罪率。犯罪率低的社区通常更受购房者欢迎，房产保值和增值潜力大。
社区治安措施：了解社区是否有完善的治安措施，如社区巡逻、监控系统和居民安全意识等。良好的治安措施能够有效预防犯罪，提升社区安全性。
04.周边配套设施
周边配套设施的完善程度直接影响社区的居住便利性和吸引力。丰富的配套设施能够提升居民的生活质量，增加社区的吸引力。
购物中心：社区周边是否有大型购物中心、超市和便利店，满足居民的购物需求。
餐饮娱乐：考察社区内是否有丰富的餐饮和娱乐设施，如餐馆、咖啡馆、电影院等，为居民提供多样化的生活选择。
教育培训：了解社区内是否有优质的教育培训机构，如幼儿园、培训班和兴趣班，满足家庭对教育的需求。
05.学区质量
学区质量是许多家庭购房的重要考量因素。优质的学区不仅能提供良好的教育资源，还能提升房产的保值增值潜力。
学校排名：了解社区内学校的排名和教学质量。排名靠前的学校通常吸引更多家庭定居，推动房产价格上涨。
教育设施：考察学校的硬件设施和师资力量，如图书馆、实验室和体育场馆等。良好的教育设施为学生提供了更好的学习环境。
升学率和成绩：了解社区学校的升学率和学生成绩。高升学率和优异的成绩是学校教学质量的重要指标，也是家长选择学区的重要参考。
通过以上多个方面的综合评估，购房者可以全面了解一个社区的未来发展潜力，做出更加明智的购房决策。选择一个具有良好发展潜力的社区，不仅能提升居住质量，还能实现房产的保值增值。
