尽管全球经济不景气,美国房产却依然坚挺,是许多外国买家购买自住房和投资房产的热门地区。
近年来,买家数量仍然在不断攀升,其中有很多中国人也在疯狂涌入美国房地产市场。
美国房产之所以如此受欢迎,主要因为其有以下10大优势。
01产权永久
美国土地属于私有财产,购买房屋不仅包括房屋的所有权,而且拥有房屋所在土地的所有权。
不同于国内有限制的70年产权,美国房屋土地的产权是永久的。
02强势美元
美国经济从2009年的谷底回升,美元汇率一直强势上升。
受到美国经济好转及加息周期的影响,预期美元汇率将于未来也将继续维持强势。
03房地产制度健全透明
美国房地产有非常全面的保障,从法律制度到各种完备的流程,参与部门众多,每一项流程都在为买家获得一份安心。
有稳定的经济做支撑,美国房地产在各方面发展的更加迅速,并且根据以往的经验,制度不断完善,信息公开透明。
美国房产交易涉及许多第三方机构的参与,保护买卖双方的权益,具有公平和公正性。
关于房屋的一切信息都有清晰明确可查询的地方,市场也会受相关行业部门监督,避免了过度炒房的乱象。
04房屋租金持续上扬
过去几年,房价大量增幅的地区其房租收益也水涨船高。
休斯顿、达拉斯、洛杉矶、丹佛和波特兰这些城市在房价和房租上都有着两位数的增长。
05房产价值提升
在全球经济发展减缓的情况下,美国房价似乎没有受到什么影响。
受高需求量和低供应量的影响,美国房产价值在稳步增长。
06没有公摊面积
美国房屋的居住面积和土地面积都非常清晰地标明,不涉及任何其他解释说明。
美国房屋多是独栋住宅,并且售卖按照一套来卖,并不按照平方英尺,所以房屋使用面积对买家来说不会产生问题。
除了独栋住宅,还有公寓式住宅标明也是实际的使用面积。
涉及公寓的公共区域的面积,这部分所有业主都会按照HOA管理缴纳一定管理费用。
HOA管理也有相关制度,公共面积费用很清晰,不会产生纠纷等。
07开发商建造用料不会造假
美国开发商建造房屋时一般承诺的用料不会造假更换。
因为受法律制度限制,一旦出现造假行为,不仅要面临重罚,造假行为会被公开,还会直接毁掉自己的公司信誉。
有开发商曾经更换了低档的用料,结果被住户联合起诉,开发商最后直接赔偿倒闭关门。
08投资看涨,稳定回报
在美国经历了最大的金融次贷危机之后,金融和房地产发展不会再触底。
随着各项制度的完善以及美联储加息控制通胀等,现在抵押贷款利率下降趋势。
对于房地产投资者来说,市场依然是稳定的,找到好房产,可以实现稳定的回报。
09高质量教育
很多选择到美国生活的家庭都会有一个关键因素,就是孩子的教育。
美国学区学校都有评级评分,高分学区拥有着优异的教育资源,可以培养孩子的更多优秀能力。
许多知名高校都在这里,从小学到初中到高中,好的学区学校很大程度上可以发掘培养孩子的更多潜力。
另外美国没有户籍制度,就学升学不受影响。
10刚性人口扩大
美国人口结构暗示住房需求回暖:35-44岁人口是美国购房自住的主力。
35-44岁人口在2015年到达底部后开始逐渐回升,意味着未来新增刚性需求的扩张。
并且每年都有大量的留学生和移民人士登陆美国,这也保证了美国的租房市场相当火爆,有源源不断的客流。那么,想投资,但是却又不知道从何入手,该怎么办?
最简单的答案就是跟着大企业走,跟着人口走,跟着就业走。
因为有企业、有人口、有就业的地方才有住房需求,才有增值空间,也就是才有投资价值和投资潜力。
近年来有近200个公司正在搬迁至德州或扩张其项目,这里聚集了诸多跨国500强企业纷纷驻扎。
德克萨斯州也被逐渐认定为是美国的创业之州、科技只之州和就业数量最多之州。
德克萨斯州的GDP增长为全美第一,工作增长为美国第一,成为时代周刊“全美经济发展领头羊” 。
投资德州房产,也就成了很多国人非常不错的投资选择。
购买美国房产没有户籍要求,也不限购,外国人也能投资,只要你有钱,想买多少套就可以。
最重要的是,哪怕你人不在美国,同样可以在家当甩手掌柜,当美国人的房东。
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现在美国购买新屋的成本几乎与购买成屋相同,这是当今房市另一个令人头痛的现实。
新屋建设依然强劲。
8月新屋售价中位数为42.06万美元,仅比同期成屋售价中位数41.67万美元高出1个百分点。以12个月滚动平均值衡量,购买新屋的溢价是1980年代以来的最低水平。
价差的缩小反映了两个截然不同的市场以及房贷利率上升的现实:由于许多屋主没有挂牌卖房并搬家的动力,建商纷纷加快建设步伐。
全国住宅建筑商协会(NAHB)首席经济学家迪兹说,「直觉上,典型的新建单户住宅的价格应该比典型的转售房屋更高。」「当转售方面的库存非常紧张时,这两方的售价往往会趋于一致。」
由于利率走高,房贷利率较低或根本没有房贷的现有屋主不愿挂牌出售房屋,这种现象被称为「利率锁定效应」。即使现在可供出售的房屋数量比去年利率超过7%时有所增加,截至8月约有135万套,但仍较10年前少了近100万套。
虽然屋主无意出售,但建商却在大力盖房。与过去相比,新屋在整体可用住房供应中所占的比例更大。
说服房主降低标价可能很困难,但房屋建商已经习惯提供平均约5%的小额折扣来转移库存。房子也越盖越小,以便以更低价格出售。截至6月30日,新建单户住宅平均面积为2363平方英尺,比2021年底少了约200平方英尺。
目前可供出售的房屋较10年前少了100万套。
第一美国金融公司副首席经济学家库许(Odeta Kushi)表示:「这是另一种不同的激励措施。」并补充说,房屋建商也透过免费升级设备和降低房贷利率等措施来推动销售。
一些定价差异也可以用地理位置来解释。房屋建商在南方尤其活跃,那裡有更多的土地可供建设,而且往往有更宽鬆的住办分区。那裡的房价普遍较低,拖累了全美新建房屋的平均水平。
从历史上看,更新结构和更好的隔热效果等新屋福利的预付费用比现有房屋高出约16%。道明银行经济学家柯拉吉(Admir Kolaj)认为,目前接近平价的趋势将持续到2025年。
让转售房屋供应正常化需要时间,但迹象显示这种情况已经开始出现。如果房贷利率进一步下降,更多现有屋主可能会被吸引挂牌出售自有房屋,即使新屋建设依然强劲,但仍低于2022年和2023年的水平。