投资美国房地产最大的有利特征是什么？

房地产的一个有利特征是，它能产生相对稳定的回报，即收入与房产增值。从这个意义上讲，房地产有一种类似债券的债券式的成分，它会带给我们定期的稳定的收入，但同时还它有类似于股票的成分，价值可能会受到相关事件带来的波动。例如亚马逊总部入驻西雅图，极大地推高了当地的房价。而且，就像你长期持有的所有证券一样，买房者更希望价值上涨的次数比下降的次数多，所以在投资初期就需要对所投资的房产有一个总体的认知。

收入

房地产的收益与从租户那收取的租金直接挂钩，其中还需要减去经营物业的成本和抵押贷款或融资需要支付的利息。所以，你可以看到保持你的房产完整，保持租户入住率是多么重要。如果你失去了太多的租户，或者入住率始终偏低，那么有可能就难以支付物业营运成本。在很大程度上，房产的租用率完全取决于租赁市场的需求——也就是说，租赁市场对于房产的需求决定了你房屋的租用情况。在供应过剩或需求不足的市场中，你将不得不收取较低的租金，来提高你的房产在整个市场中的竞争力。同样的，如果你降低了你的租金，你的租金收入也会随之减少。

房产增值

美国房地产的资本增值是经过财产评估而决定的。如果评估师认为你的房产可以卖出比你买进时更多的价格，那么你便取得了积极可观的资本回报。评估师在估计你的房产时往往会将从前的交易作为参照，因此资本回报与投资销售市场的表现直接相关。投资市场主要受投资产品供给和需求的影响。

总之，房地产收益的波动大部分来自于回报的房产资本增值部分。当收入回报趋于稳定，资本回报波动就会变得更大。因此总回报的波动性便介于两者之间。

投资美国房地产能获得哪些好处？

多元化价值

在资源配置方面，使你的投资组合变得多元化。在收益方面，美国房地产与其他投资项目相比（股票和债券等传统投资项目）还是较低的，但在风险性上，房地产还是更胜一筹，投资房地产就会增加你投资组合的多样化。

提高收益率

房地产作为投资组合的一部分，将使得你的投资组合在一定风险性下创造更大的收益。同样，通过将房地产纳入你的投资组合中，你可以保证投资组合的回报，同时还能降低投资风险。

在通货膨胀中保值

美国房地产回报与从租户收取的租金直接相关。有些租约会有增加租金的条款。在其他情况下，只要租期到期，租客续租，租金就会上涨。无论哪种方式，房地产收入往往都会通货膨胀的环境中会增长得更快，因此即使发生了通货膨胀，房主也能获得原来或甚至更高的收益。

影响价值

在前面的特点中也提及，房地产是一种有形的资产。因此，投资者可以改变现有的物业，以提高其价值或提高市场的竞争力。此类行为的例子有很多，包括：更换漏水屋顶，改善外观，筛选更高质量的租户与其改造房屋。相比其他类型的投资，投资者对房地产投资能有更大程度的控制。

投资美国房地产需要注意哪些不良后果？

投资美国房地产也有些缺点，投资者在投资房地产时也需要再三考虑。

购买，销售和运营成本高昂

与其他投资相比，美国私人房地产市场的交易成本很高。通常情况下，购买更大的房产会更加划算，因为你可以将交易成本分摊到更大的房屋面积中。房产是你一笔有形的投资，需要你的管理，为此你需要花费高昂的运营成本。

需要管理

除了一些例外，房地产需要在两个层面持续管理。首先，你需要对物业进行日常管理以处理物业的日常事务。其次，需要考虑投资房产的市场长期定位，因此物业的战略管理也是必不可少的。有时两个层面的管理可以交由同一个公司处理。管理是有代价的，即使是由业主亲自出马，也需要耗费业主的时间和精力。

难以获得

建立一个有意义的，多元化的房地产投资组合可能是一个挑战，因为购买的房地产要遍布各种有潜力的位置，类型也需要多元化，而这对许多投资者来说是无法实现的。但是，你可以购买带有私人泳池或公共安全设施的物业，这些物业通常可以满足多样化的投资组合。

周期性（租赁市场）

与其他资产类别不同，房地产投资是周期性的。美国房地产有两个周期：租赁市场周期和投资市场周期。和大多数市场一样，租赁市场的情况是由供给方决定的，即可用房屋（或空位）的数量，需求方（租户需要的房屋面积）。如果租赁需求增加，空置率将会下降，因此市场供给的不足也会带来租金的上涨。一旦租金达到一定水平，开发商便会再开发闲置地来满足市场需求。

周期性（投资市场）

美国房地产投资市场与租赁市场的周期不同。投资市场的需求方是有资金投资于房地产的投资者，供应方是已有物业的业主。如果需求方拥有充分的资金可以投资房市，那么房价就会上涨。随着价格的上涨，额外的物业又将被投入市场以满足需求。

尽管租赁和投资市场具有独立的周期，但它们往往会互相影响。比如说租赁市场呈下滑趋势，租金增长速度就会便放缓。面对租金增长速度放缓，房地产投资者也会止步于高额的房价，因此可能会停止进行购买。如果投资市场的需求变得冷淡，则价格也会随之下降。虽然计算市场周期便于困难，但是你在购买时也可以衡量一下自己投资房产的未来走势。

绩效评估

在美国私人市场中，没有一个确切的标准可以让你比较你的投资组合。同样，市场风险也是难以衡量。在股市中，收益和风险的确定会比较容易一些，但是要衡量一个房地产的市场表现将更具有挑战性。