美国房地产行业的未来发展趋势受到多种因素的综合影响，以下是一些观点和预测：
需求方面：长期来看，美债利率波动对地产销售有紧密驱动关系。过去几个月利率有所回落，可能会相应提振地产销售增速。然而，影响地产需求的不仅仅是短期利率波动，长期人口结构、就业市场情况也会产生作用。今年下半年以来，美国就业市场呈现出走弱趋势，失业率上升至 4.3%，若未来就业市场失速走弱，可能会对地产销售需求形成冲击。
供给方面：当前美国成屋可供销售月数已基本恢复至疫情之前的水平，前期房价上涨的动力正在消退，后续房价趋势更多取决于利率回落能否刺激地产需求以及成屋销售意愿改善的斜率。新屋供给的充足主要受益于前期新屋建设链条的恢复，但上半年地产销售走弱可能对下半年地产投资形成冲击。
房价方面：在经历了 2023 年的上涨后，截至 2024 年 5 月房价同比上涨了 5.8%。随着更多房源进入市场且利率保持相对较高，预计房价将趋于平稳。从 2025 年到 2029 年，鉴于此前的大幅上涨，房价预计将以略高于通胀率一个百分点的速度温和上涨，从 2024 年的水平来看，预计总涨幅约为 17%。
房屋销售方面：2023 年现房销售量大幅下降，达到自 1995 年以来的最低水平。随着抵押贷款利率的下降，预计到 2025 年，现房销售将有所回升，并将持续增长到 2029 年。新房销售在 2023 年也持续增加，但仍将受到可建设用地和熟练劳动力短缺的限制。
房租方面：经历了 2021 和 2022 年的急剧上涨后，到 2024 年 5 月，房租以较为温和的增速继续上升，主要是由于市场供应量的显著上涨。预计 2025 年，单户住宅的房租涨幅将高于多户住宅。到 2029 年，房租涨幅预计将与通货膨胀率保持一致，但单户住宅的涨幅将更快。
总体而言，美国住房市场正面临挑战，需求积压、土地和劳动力短缺等问题将继续影响房价、销售和租金的走势。不过，具体的发展趋势仍可能受到宏观经济状况、政策调整、人口变化等多种因素的影响而有所变化。不同机构和专家的预测也可能存在差异，建议关注多方观点以及相关的市场数据和动态。
需注意，房地产市场是复杂多变的，以上只是一些普遍的观点和预测，并不能代表实际的市场走向。在进行任何房地产投资或决策时，都需要进行充分的市场研究和风险评估。
联准会(Fed)上周三将基准利率下调了半个百分点至约4.9%，是四年多以来首次降息。Fed为了应对新冠疫情后的通货膨胀，先前一直将利率维持在20多年来的高位；此举虽有助于稳定消费者价格，但也导致抵押贷款利率大幅上升，致许多潜在房屋买家无法进入市场。
根据Freddie Mac最新数据，目前典型30年期固定抵押贷款的平均利率约为6.2%，是三年前利率接近历史低点2.8%的两倍多。
位于洛斯盖图(Los Gatos)的Guild Mortgage分行经理尼科莱蒂(Brett Nicoletti)表示，在年底抵押贷款利率仍会下降。
自今年春季利率超过7%以来，利率已降超过1个百分点，而在近一个半月内下降得最快，主因是贷款机构预测了Fed的动作并相应地调整了利率。
然而，Fed表示年底前计画再降两次利率。加州房地产协会的经济学家韦(Oscar Wei)预计到那时抵押贷款利率将降至约6%。联邦储备官员亦表示可能会继续降息至少到2026年；韦认为届时长期(抵押贷款)利率会在5%左右。
利率下调对房价意味着什么？韦表示，但当潜在购屋者意识到大幅降息或许已不会发生时，会认为现在是购屋的好时机。
这可能会对房价产生上涨压力，但考虑到现在已入秋、也就是实务的房市淡季，房价仍可能按月下降。然而韦指出，湾区的部分地区，特别是那些富裕城市，买家因为能够支付更多的首付款，房价仍可能上涨。
在2025年以后，下降的抵押贷款利率，可能会使原本不愿放弃在利率较低时锁定房贷的潜在卖家将房产上市，这有助于湾区紧张的房市中释放更多库存量。但韦指出，随着愈来愈多的人能够负担购屋，住房需求上升预计将使价格每年上涨4%至5%，与历史趋势一致。
现在是重新贷款好时机吗？尼科莱蒂表示，这取决于实际情形，对于在利率高峰时（约7%）购屋的人来说，现在重新贷款绝对是有意义的。他并补充，最近几周，贷款机构对重新结构抵押贷款的意愿有所增加，部分买家已经能够将当前利率降低1个百分点。不过对于大多数的屋主来说，可能还需要几个月的时间才会是重新贷款的理想时机。
