在美购房不管你是不是美国人，都可以申请贷款，但是在美国贷款后，如果贷款利率大幅降低，或者是信用分数显著提升的时候，为了减轻贷款压力，还可以重新贷款(Refinance)。随着美国住房抵押贷款利率创下新低，很多人都在考虑重新贷款享受一波利率下调的福利。那么是否有必要重新贷款？怎么样才比较划算？

什么是重新贷款（Refinance）？

重新贷款(Refinance)简单说来就是再融资，意思就是拿新的贷款去偿还现有的贷款，继续偿还债务。债务总数不会改变，抵押贷款的本质也不会变，改变的是还款方式。重新贷款可以说是一剂后悔药，当有更好的贷款选择时重新申请贷款，可以修改贷款年限、使用新的贷款利率继续还贷，不但可以帮你改善自己的财务状况，也有可能改善自己的贷款能力。

如何理解再融资贷款？

Refinance是允许借款人来用更优惠的贷款条款代替当前的“债务”，并且之前旧的贷款条款会被新的贷款条款取代。这样也就使借款人可以重新申请自己的贷款来获得更低的月还款额，不同的贷款限额和更方便的付款结构。大多数提供传统贷款的机构都会提供Refinance的业务。不过对于有些抵押贷款或者汽车贷款产品，Refinance的利率往往比已经购买的贷款略高一些。

为什么要重新贷款（Refinance）？

最重要有两点因素：一个是未来打算使用/居住这间贷款房的时间，另一个是总体贷款金额和利率。

如果短期之内不打算脱手，多付一两点房贷利率点数 (point) 也是很合理的（房贷利率点数当中，一点等于房贷金额的1%；通常多付点数能够降低贷款利率）；长远来看，多付的点数金额和降低的每月房贷金额可能可以打平；但如果短期就要脱手，那重贷衍生的花费金额可能就不划算。

在美国，通常有贷款的屋主还贷几年后会重新审视自己房贷的借贷利率、剩余欠款和利息，并且考量当前市场状况和利息政策，来看看自己是否能透过Refinance 得利；其中也有许多家庭会因为手上有现金需求（想买另一栋房、医疗开支、孩子上学等等）而选择将房子重贷套现，这个方法叫做房子抵押贷款 (cash-out equity)。

对于借款人来说，申请Refinance的首要原因是获得一个可以更容易承担的贷款。

很多时候，Refinance之后的贷款可以获得更低的利率。

借款人同样的可以利用Refinance自己的贷款，尽早付清债务。虽然Refinance让他们因此增加了还款时长或者贷款总额，但是减少了每月的还款额度。不过要注意，对于某些车贷来说，提前付清贷款会有一定的罚款，因此，如果你的贷款需要交纳一定数额的罚款，那么Refinance的价值对于你来说就会大大降低，在申请前要尽量衡量利弊。

什么时候考虑重新贷款？

必须在合适的时间、合适的条件下，Refinance才能发挥省钱的作用。

遇到这些情况，就可以考虑Refinance了：

No.1、信用分数提高了

如果你在信用低的时候申请贷款，相对的你的利率可能会比一般民众还要高，但经过一段时间，也许你的信用评分变高了，你可以考虑 Refinance 以较低的利率偿还你的债务。

如果你的信用分数不好的话，马上提出 Refinance 未必是好事。能贷到多少利率利率是跟着个人信用分数走的，就算利率很低，信用分数不好的话也不一定能拿到。

有些个案可以在三个月内提升信用分数，方法有：定时缴清信用卡债，查看你信用分数有没有出错，还有花费在信用额度范围内。贷款利率在三个月内不会大幅调整，但是在三个月内调整你的信用额度一定可以让你在未来拿到好利率，进而影响你之后30年的贷款金额。比如，买一套100万的房子，以5%的利率分30年还清。现在信用分提高后，可以通过Refinancing将利率降到4%，每年省一大笔钱。

No.2、更改贷款类型

很多人使用浮动利率(ARM, Adjustable-rate Mortgages)贷款，是因为这种贷款方式开始几年可以交比较少的固定利息。但是当时间期限一过，ARM需要调整，这时候刚好市场利率变高，对贷款不利，就可以考虑重新贷款，更改为固定贷款利率（FRM,Fixed Rate Mortgage），省下一笔钱。

No.3需要大额开支

利用房屋增值空间重新贷款（Refinance），拿钱出来活用，一般来说，大多数房子价值都会上涨，增值空间就可以做很好的运用；这改变了很多人认为一买房、一背上贷款就没有什么现金可以灵活运用的想法。

房子装修或者改造需要大笔支出。如果此时你信用良好，还可以使用一种Cash-out-Refinance，直接拿到现金。比如，几年前买了一栋25万美金的房子，贷款15万。现在房子市场价值30万。而你正好需要修一个泳池花费2.5万美金，通过Cash-out

Refinance，可以将贷款提升到17.5万，拿到额外的2.5万现金。

房屋贷款再融资

对于房屋贷款来说，Refinance的两个主要的原因是降低贷款还款费用，或者缩短还款的年数，比如说从30年缩短到15年。如果一个屋主申请了FHA 房屋贷款（政府支持的低首付贷款），相对于传统的房屋贷款，FHA 房屋贷款要求屋主购买额外的房屋贷款保险（Mortgage Insurance），因此这样屋主不得不每年花费更多的钱在保险上，但是当你的还贷款比例超过了20%的时候，屋主可以通过Refinance来将这份贷款转换成传统形式的贷款，这样就不需要再继续购买Mortgage Insurance.

相同的，更多的借款人把他们的贷款长度缩短到15年，这样让他们可以更快的还清贷款。如果借款人的现金流有能力支付更高的月供，那么越短的还款期限可以为他们在相同利率的情况下节省更多的资金。

但是值得注意的是，虽然很多人会考虑为自己申请Refinance, 但很多时候Refinance会花费大量的时间成本和资金，对于有些人来说，Refinance通过之后每月所节省的$100~$200和自己投入的精力和成本并不成正比。

另外对于一些借款人来说，如果你每月有一些多出来的现金可以支付你的月供，你的贷款人或者贷款机构可能允许你调整每个月的月供金额。

如何做贷款再融资？

如果你打算做Refinance，那么首先应该检查现在的每月具体的还款金额，并且你也应该检查当前的贷款是否有提前支付的罚款（Prepayment penalty）。如果你做完Refinance之后所节省下来的成本并不足以抵消提前还款带来的罚款，那你所做的事情并不给你节省任何的资金。当你明确知道自己的贷款价值后，你就可以到市面上查找有多少个贷款机构可以为你提供更好的贷款了。

不管你是打算通过Refinance来改变你的贷款长度，或者降低你的利率，当今的市场上已经有了很多不同种类的贷款，随着越来越多的新型贷款机构的不断崛起，已经对传统银行产生了很大的挑战，现在基本上可以在市场上找到满足任何形式贷款的服务。对于借款人来说，这种竞争其实可以帮助我们获得更优惠的贷款，并且每月节省更多的资金。

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