房屋过户是卖家接受了你的Offer之后、房屋检查事宜谈妥、价格协商完毕以及贷款批准之后的事情。当坐在过户办公室的那一天，所有的细节都会被整理好，白纸黑字，只要签了字，房子就是你的了。
过户是房产交易的最后一步，很多小伙伴都不确定过户当天会发生什么？要做什么？要准备什么？
01过户当天到场人员
美国每个州在这个方面的要求都略有不同。在加州，以下人员可能会在场：
买方和卖方
过户专员
产权公司代表
不过考虑到大家工作时间繁忙，往往都是找一个公证员上门，分别让买家和卖家签署过户文件，节省了大家的时间。如果大家都有时间的话，买家和卖家分别去产权公司的办公室签字就行。
不过有些买家或者卖家不在本地、甚至不在美国的，都可以提前签署授权文件，所以并不需要在过户时亲自到场，通常会授权给代理经纪人，过户当天代表卖/买家签署文件。
过户需要携带什么？
两种形式的身份证：其中1种身份证必须是政府颁发的，含有照片，可以是驾照或者护照；第2种ID可以使用任何印有名字的证件，比如社保卡或信用卡、借记卡
银行开具的支票或者电汇：过户日之前你会收到一份过户总金额费用，在过户前去银行开具Cashier’s check。如果是远程汇款的全款买家，在过户日前几天进行电汇，以防止到账延迟
sClosing Disclosure：把这份文件带上，以便与过户当天签署的文件进行比较
若使用授权书Power of Attorney：必须在过户前得到贷款机构和产权公司的批准，过户当天必须带原件
02过户当天具体流程
在过户日之前或当日，买方将会支付款项（通常是支票或者电汇）
卖方、买方签署产权转让书合同，将房间钥匙转交给买方
产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册
卖方收到扣除了过户费用以及贷款等费用的款项
Final- Walkthrough
Final walkthrough一般在过户前的1-3天再去检查一下屋况如何，是过户前买家必须要做的一件事。
它的主要目的包括:
确认所有要求的维修工作已经完成
检查自上次房屋检查以来是否出现新的问题
验证合同中约定的所有固定装置和家具是否仍在原位
测试卖家保证正常工作的所有系统和电器是否运转良好
大家要记得在验房时带上相机或手机，发现任何问题都能及时记录下来。如果以上几点在核对之后都没有问题，基本就可以签字了。若还有一些地方未达标，就可以暂停合同，要求屋主在过户之前，必须完成以上要求，否则可以选择不签字过户。
Final Walkthrough发现问题怎么办？
告诉你的房产经纪人，让他们与卖家经纪人沟通
可能的解决方案：
推迟交接，直到维修完成
协商适当的补偿，然后你自己负责维修
最不理想的选择，退出交易
当final walkthrough完成之后，双方就可以预约做过户了，过户的时候买卖双方一般来说是不见面的，一般是买家先签合同然后再是卖家签订合同。
04美国贷款购房在签字时
需要注意些什么？
01外国人
上面有提到过，在美国贷款买房，如果是外国人，即使人不在美国也可以完成过户操作，签署委托授权签字POA即可。POA就是房地产授权书Real Estate Power of Attorney，是一种法律文件，允许购房者指定另一个人（代理人）代表本人在房地产交易中采取行动和签署文件。这给没有美国身份、但想在美国买房的朋友提供了极大的便利。
需要注意的是，房地产授权书是一份具有法律约束力的文件，应按照当地法律规定的要求来起草、签署和公证。不同地区的规定可能会有所不同，因此建议在起草和执行POA时咨询专业法律顾问或律师，以确保合法有效。
02本地人
如果不能够亲自到场为贷款购房签字，那么可以和title商量，他们会委派人去你指定的地方签字，费用一般为100-150美元。
05美国全款购房在签字时
需要注意些什么？
01外国人
在美国，如果你是全款购房，过户当天就不需要本人前往，只需要把过户合同打印出来、签字并扫描，然后以电子邮件的形式发给产权公司，并且附上自己的护照。但是也有一些产权公司可能需要签字原件，那就需要通过快递邮寄到产权公司。
02本地人
如果你不方便到现场亲自为贷款购房签字，则需要多付150-300美元，由title指派所在当地的公证人到你指定的地点签字，并邮寄原件到产权公司，并附上ID和SSN。
06完成过户后
如何做Deed查询？
美国通常都是用不同种类的房产契据（property deed）来保障买家和卖家双方的利益，这个房产契据，就相当于国内的房产证。
加州最常用的就是Grant Deed，大家可以理解为：转让契约，也是产权证书。在买卖交易过程中，产权所有人需要签署grant deed文件，表示这套房子的产权，已经从原来的房主，过户到现在的买家了。这主要是为了防止房主一房多卖的风险。
房屋所有人签署完Deed后，还需要将Deed拿到县recorder office去登记。这个登记完成，就相当于告诉所有人交易完成，英文叫constructive notice。如果卖方再想与其他人签署Deed，是无法成功登记的。最后，grant deed会以邮寄的方式到买主家中。这个时间，可能是close之后的3-6个月。
如果不放心是否成功过户，可以用以下方法进行查询：
可以直接拿着grant deed到recorder office进行查询，这个是需要付费的
大家可以在税务局官网查看，输入房子的地址，可以看到房子的所有人是谁（这里也不用着急，有时候政府网站也需要1-2个月的时间才会更新）
买房，在世界各地都是一个需要深思熟虑的问题，即使是在美国定居，也需要选择适合的房产。在美国买房，需要考虑哪些问题，才能买到高性价比的房子？
自身需求与目标
购买房产首先要考虑购买目的。如果是购买自住房，首要考虑的是生活便利性和舒适度。比如，房屋所在的社区是否安全、安静，周边是否有超市、医院、学校等配套设施。若有孩子，学区的质量是一个关键因素，包括公立学校的评级、私立学校的分布等。同时，还要考虑通勤距离，离工作地点的远近以及交通是否便捷，以减少日常通勤的时间和压力。
如果是投资性购房，重点关注房产的升值潜力和租金回报。分析当地的房地产市场趋势、经济发展前景以及人口增长情况等因素。例如，一些新兴的科技中心或商业中心周边的房产，在明确购房目的后，就要确定自己的购房预算，包括首付、贷款额度以及长期的维护成本等。要考虑到美国的房产税、房屋保险费、物业管理费等额外费用。同时，根据预算来筛选合适的房产类型和区域，确保在不超出经济承受能力的前提下，满足自己的购房需求。
房产本身条件
仔细检查房屋的结构、屋顶、墙壁、地板等是否存在损坏或潜在的问题。可以聘请专业的房屋检查员进行全面的检查，以了解房屋的真实状况。对于老旧房屋，要特别关注水电系统、供暖设备等是否需要更新或维修，这些都会影响购房后的居住成本。
美国的房产类型多样，包括独立屋、公寓、联排别墅等。独立屋拥有独立的土地和较大的居住空间，私密性较好，但维护成本较高；公寓通常有物业管理服务，比较方便，但可能会有一些限制和规定；联排别墅则介于两者之间。根据自己的生活方式和需求选择合适的房屋类型。
合理的房间布局可以提高居住的舒适度和实用性。考虑房间的数量、大小、采光和通风情况。对于家庭来说，是否有足够的卧室和卫生间是重要的考量因素。同时，开放式的厨房和客厅设计可以增加空间感和互动性。
地理位置
不同的城市和区域具有不同的特点和优势。大城市如纽约、洛杉矶等，拥有丰富的文化资源、就业机会和完善的基础设施，但房价也相对较高；中小城市或郊区可能房价较低，生活成本也相对较低，但就业机会和娱乐设施可能相对较少。根据自己的需求和偏好选择合适的城市和区域。
考虑当地的经济发展状况、产业结构和就业前景。一些以科技、金融、医疗等产业为主的地区，经济发展较为稳定，房产市场也相对活跃。
社区的安全性是重要的考虑因素。可以通过查询当地的犯罪率数据、与居民交流或咨询房产经纪人来了解社区的安全情况。同时，社区的居民构成、文化氛围和邻里关系也会影响居住体验。一个友好、和谐的社区可以提供更好的生活品质。
周边的自然环境和景观也是需要考虑在内的因素。一些人来到美国就是为了享受生活，那么可以选择靠近公园、湖泊、山脉等自然景观的房产，这能为他们提供美丽的风景，还可以提供休闲娱乐的场所。
法律与税务
了解美国的房产产权形式，主要有独立产权、共同产权和合作产权等。不同的产权形式在所有权、使用权益和责任义务等方面有所不同。确保自己清楚了解所购买房产的产权形式，并根据自己的需求和情况做出选择。
税务也会影响美国房屋的购买。美国的房产涉及到多种税务，如房产税、所得税等。房产税是每年都需要缴纳的费用，税率因地区而异。了解当地的房产税政策，以及购房对个人所得税的影响，以便在预算中充分考虑这些税务成本。
熟悉美国的房地产法律规定，包括购房合同、产权转让、房屋检查等方面的法律程序和要求。在购房过程中，聘请专业的律师可以帮助你确保交易的合法性和安全性，避免潜在的法律风险。
市场趋势与未来发展
研究当地的房地产市场趋势，包括房价走势、供需关系、库存水平等。可以通过查看房地产数据报告、咨询专业人士或关注当地的房地产新闻来了解市场动态。如果市场处于上升期，可能需要考虑尽快购房以获取更好的投资回报；如果市场处于调整期，可以等待合适的时机以获得更好的价格。
了解当地的城市规划和发展计划，如基础设施建设、商业开发、学校建设等。这些因素可能会对房产的价值产生影响。例如，一个新的地铁站或购物中心的建设可能会提升周边房产的价值。同时，也要考虑未来可能出现的不利因素，如环境污染、交通拥堵等。
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