在地震频仍的加州，有三大类型的住宅有相当危险的地震缺陷：软层住宅（soft-story homes）、有爬行空间住宅（homes with crawl space）和软层公寓（soft-story apartments），中文里把这些类型统称为「软脚屋」。
你如果在加州拥有单一住宅或独立屋（single-family home），它可能有隐藏的地震缺陷，足以在下一次大地震中造成毁灭性的、甚至致命的后果。其中的一个潜在危险可能会让许多屋主感到惊讶，因为即使是相对较新的房屋也可能有这种缺陷。
软层住宅车库上方建房间
它们建于2000 年之前，被称为「软层住宅」，也就是在车库上方设有起居空间的独户住宅。它们很容易倒塌，因为上半部仅由瘦弱的下半部架构支撑，这种架构在地震中可能会弯折、倒伏或断裂，导致客厅或卧室垮到车库那层的地面。
加固车库以纠正倒塌缺陷的方法其实相当简单。它涉及安装一根钢柱或一两面专门设计的墙，这些墙宽12 至18 吋，由钢铁或木材制成，作用类似于柱子。它们的设计目的是抵抗地震带来的左右摇晃。
跛脚墙屋底形成爬行空间
另一种危险类型的房屋是那些有「跛脚墙」（cripple wall）的房屋，主屋之下有一圈脆弱的矮墙支撑，在房底形成了一个爬行空间（crawl space）。
这种房屋没有牢固地固定在地基上，因此房屋可能会在地震中滑落或垮塌，可能导致高达数十万元的损失。这些房屋通常建于1980 年之前，尤其在1940 年之前更为普遍。纠正的方式是用三夹板（plywood，又称胶合板）支撑脆弱的矮墙，并将地基用螺栓固定在房屋框架上，这种改造方式被称为「支架和栓定」（brace and bolt）。
多年来加州官员一直试图提高人们对软层住宅和爬行空间缺陷房屋的认识。现在，他们再次要求房主仔细检查房屋是否有这类缺陷，并提供资金帮助他们支付地震改造费用。
预先改造好处多可上网申请
最近，加州住宅缓解计划（预先改造好处多可上网申请民众可上earthquakesoftstory.com网站申请。如果获得最高补助金额，将可支付典型改造成本（平均约为2万至2万5000 元）的一半左右。修复严重受损的单户住宅可能需要数十万元甚至更多，因此预先改造有很大的益处。
改造价格下跌补助用完为止
加州地震局（California Earthquake Authority）结构工程师兼首席减灾官马菲（Janiele Maffei）表示，如果这种类型的改造变得更普遍，价格应该会大幅下降。该经费来自联邦紧急救难署FEMA（Federal Emergency Management Agency）提供的500 万元拨款，让屋主在下一次毁灭性地震发生之前及时进行改造。
近年来，单户住宅软层改造的成本已下降。FEMA 在2019 年发布了预先设计的改造计划指引，让许多房主可以在没有结构工程师协助的情况下，自力实施抗震加固，从而节省数千元开销。官方于2023 年初开始允许居民申请软层单户住宅改造补助金。
最初的资助申请期只开放了大约一个月。但从今年10 月15日开始，该计划再次开放申请，这次会一直到资金用完才会关闭。在南加州的大片地区，例如从长堤（Long Beach）到圣塔克拉利塔（Santa Clarita）、丽浪多滩（Redondo Beach）到波莫那（Pomona）、格兰岱（Glendale）到东洛杉矶到西科汶那（West Covina），更多的屋主（包括209 个邮递区号）具有申请资格。
在北加州，资格也扩大到包括佛利蒙（Fremont）、海沃（Hayward）、圣利安曲（San Leandro）、利弗莫尔（Livermore）、普莱森顿（Pleasanton）和阿拉米达（ Alameda）等城市的邮递区号。
有爬行空间房屋改造简单
对于有爬行空间的房屋，与那些有软层住宅的房屋相比，改造通常更简单、更便宜。拥有爬行空间房屋的屋主有资格通过「地震支架+ 螺栓计划」（Earthquake Brace + Bolt program）获得最高可达3000 元的补助。（年收入等于或低于8万7360 元的屋主可获最高可达7000 元的额外资金。）改造有爬行空间的房屋的平均成本约为5200 元。
民众可以在earthquakebracebolt.com 上预先登记，以便在明年1月再次开放注册时收到通知。上次注册于今年稍早开放，815 个邮递区号的屋主有资格获得补助金。下次的资格清单中又增加了300 个新邮递区号。除了南加州都会区和旧金山湾区外，其他符合资格的地区还包括圣地牙哥（San Diego）、棕榈泉（Palm Springs）、圣塔芭芭菈（Santa Barbara）、蒙特瑞（Monterey）和沙林那（Salinas）等。自十年前该计划启动以来，已有超过2万7000 栋房屋使用这项补助金进行了改造。
软层公寓新经费快来了
加州住宅缓解计划还希望推出一项新计划，为有软层缺陷的小型公寓建筑（5 至10 个单位）的业主提供财务援助。这些公寓的底层设有车棚（carports）、车库或零售店，支撑物脆弱，在地震的左右摇晃中可能会倒塌。
软层公寓拨款计划从FEMA 获得了4000 万元。已通过强制性软层改造法令的南加州城市包括洛杉矶、托伦斯（Torrance）、巴沙迪那（Pasadena）、圣塔蒙尼卡（Santa Monica）、库尔富市（Culver City）、西好莱坞（West Hollywood）和比佛利山（Beverly Hills）。在北加州，圣荷西（San Jose）刚刚通过了一项强制性的软层住宅命令，加入了旧金山、屋仑（Oakland）、柏克莱、佛利蒙和密尔谷（Mill Valley）等城市的行列。
加州购买遗产认证财产不仅需要复杂法律程序，更可能存在诸多潜在纠纷。遗产销售经常涉及多方利益，从继承人到债权人，每个环节都可能带来不确定性。因此，买方应充分了解潜在风险，并采取适当预防措施。
遗产认证财产的所有权问题是购买时最常见的纠纷之一，若财产所有权在法律上不清楚或有争议，买方可能会面临产权纠纷。因此，买方在购买前应进行全面产权调查。此外，购买产权保险可以为买方提供额外保障，在日后遇到产权纠纷时能有效降低风险。遗产认证财产出售通常需要法院的批准，即使买卖双方已经达成协议，也必须经过法庭听证会的审查和法官的最终批准。
遗产认证财产出售会进行公开加价程序（Overbidding）。即使买方已签订了初步的买卖合约，其他潜在买家仍可在法庭听证会上提出更高出价来竞争财产。这意味着原来买家可能会在最后阶段失去购买机会。为避免这种情况，买方应准备充足的竞价预算，以应对其他买家挑战。
遗产认证财产常常存在维护不良或多年未曾修缮问题，这些隐藏的缺陷可能会对买方构成潜在的威胁。为避免未来的麻烦，买方应进行详细的物业检查，了解房产的结构状况、电力系统、管道设施等方面的问题。
其他必须关注的问题，还包括遗产税和债务问题、继承人的潜在异议以及合同条款法律风险。所以，购买遗产认证财产涉及多方面的法律、财务和物业风险，对于缺乏经验的买方来说可能会带来更大挑战。
买遗产房慎防价低 风险高须确认产权、债务、屋况
美国社会老龄化程度日益加深，遗产房（Probate Property）交易在房地产市场上变得愈来愈普遍。这些房产通常以比较便宜价格出售。对于买家或投资者来说，遗产房提供了一个低于市场价值购得不动产的机会，但也伴随风险。所以要谨慎避开「踩坑」，避免涉入不必要纠纷。
所谓遗产房是指因屋主过世，而由继承人或受益人继承的房产。这些房产通常会经过法律上的遗产处理程序，如遗嘱认证，来确保按照房主的遗嘱或法律规定分配给继承人。遗产房的出售通常由遗嘱执行人或继承人进行，可能用于支付遗产税、清偿债务或分配资产。可能涉及一些特殊的法律和手续程序，如所有权确认、债务清偿、以及遗产分配纠纷等。虽然买家有时可以低价购得遗产房，但需要仔细检查其中法律状况还有房屋本身状况，避免潜在风险和麻烦。
资深地产经纪Sherry Li表示，不久前在她居住地附近高档社区有一栋住宅出售。房屋建于2006年，面积约5300平方呎，装修很上档次，售价210万元。而在月前，也是该社区出售的一栋差不多同等面积住宅售价430万元，建于2016年。而售价210万元的住宅就是一栋遗产房。由于屋主过世时，并没有明确继承者，而是要走法律程序。由于这个程序过长，有的短则几格月，有的甚至几年。买家耗不起，最终没有多少人竞价，所以有时遗产房会很便宜，也就是让买家捡个「大漏」。
Sherry Li也指出，遗产房有缺点和优点。优点就是有时可以捡个大便宜，但也存在风险。就是出售这类房屋时，很多资讯没有详尽披露，比如屋况及房产债务状况，未完的继承人间法律纠纷等，所以要承担风险，需要买家去做详细调查。
资深地产经纪袁立功表示，遗产房多数都比较老旧，而且有的是屋主在房子内过世的，甚至曾发生凶杀案。若是屋况老旧，就需要做进一步房屋检查，确保设施安全。买家也要地产经纪主动披露是否有人在房间内过世，部分买家对此是很在意的。他说，曾经一次遇到遗产房出售，价格很低。他在陪买家看房时，发现在楼梯地毯处有一块暗色，觉得很奇怪。于是就带着疑问咨询负责交易的地产经纪，对方尴尬地说，「这栋房子不久前曾发生凶案，是妻子将丈夫杀害。」买家马上决定不买了。
所以对于遗产房，虽然可以获得价格较低的购买机会，尤其是投资者更为有利可图。但由于涉及法律、维修和税务以及个人购买倾向及心态等多方面因素。买家应充分了解交易过程中的可能风险，寻求专业建议确保顺利完成交易。
