注意了！买遗产房慎防价低风险高须确认产权、债务、屋况_美房资讯

注意了！买遗产房慎防价低风险高须确认产权、债务、屋况

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家住美国编辑

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美国社会老龄化程度日益加深，遗产房（Probate Property）交易在房地产市场上变得愈来愈普遍。这些房产通常以比较便宜价格出售。

对于买家或投资者来说，遗产房提供了一个低于市场价值购得不动产的机会，但也伴随风险。所以要谨慎避开「踩坑」，避免涉入不必要纠纷。

所谓遗产房是指因屋主过世，而由继承人或受益人继承的房产。这些房产通常会经过法律上的遗产处理程序，如遗嘱认证，来确保按照房主的遗嘱或法律规定分配给继承人。遗产房的出售通常由遗嘱执行人或继承人进行，可能用于支付遗产税、清偿债务或分配资产。

可能涉及一些特殊的法律和手续程序，如所有权确认、债务清偿、以及遗产分配纠纷等。虽然买家有时可以低价购得遗产房，但需要仔细检查其中法律状况还有房屋本身状况，避免潜在风险和麻烦。

资深地产经纪Sherry Li表示，不久前在她居住地附近高档社区有一栋住宅出售。房屋建于2006年，面积约5300平方呎，装修很上档次，售价210万元。而在月前，也是该社区出售的一栋差不多同等面积住宅售价430万元，建于2016年。而售价210万元的住宅就是一栋遗产房。由于屋主过世时，并没有明确继承者，而是要走法律程序。由于这个程序过长，有的短则几个月，有的甚至几年。买家耗不起，最终没有多少人竞价，所以有时遗产房会很便宜，也就是让买家捡个「大漏」。

Sherry Li也指出，遗产房有缺点和优点。优点就是有时可以捡个大便宜，但也存在风险。就是出售这类房屋时，很多信息没有详尽披露，比如屋况及房产债务状况，未完的继承人间法律纠纷等，所以要承担风险，需要买家去做详细调查。

资深地产经纪袁立功表示，遗产房多数都比较老旧，而且有的是屋主在房子内过世的，甚至曾发生凶杀案。若是屋况老旧，就需要做进一步房屋检查，确保设施安全。

买家也要地产经纪主动披露是否有人在房间内过世，部分买家对此是很在意的。他说，曾经一次遇到遗产房出售，价格很低。他在陪买家看房时，发现在楼梯地毯处有一块暗色，觉得很奇怪。于是就带着疑问咨询负责交易的地产经纪，对方尴尬地说，「这栋房子不久前曾发生凶案，是妻子将丈夫杀害。」买家马上决定不买了。

所以对于遗产房，虽然可以获得价格较低的购买机会，尤其是投资者更为有利可图。但由于涉及法律、维修和税务以及个人购买倾向及心态等多方面因素。买家应充分了解交易过程中的可能风险，寻求专业建议确保顺利完成交易。

家住美国编辑于 2024-11-06 发布

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洛杉矶「豪宅税」助新财年首3月税收增37%

洛杉矶市自去年4月起实施的ULA法案（Measure United to House LA），对高价住宅和商业房地产交易征收房地产转让税，俗称「豪宅税」。最新数据显示，这项颇具争议的新税目为该市带来的收入贡献近期显著增长。

ULA法案是洛杉矶选民在2022年通过的措施，用于资助可负担房、预防无家可归和租户援助计划。目前，该措施对所有超过515万美元的房产交易征收4%的税率，对超过1030万美元的交易征收5.5%的税率。

今年新财年开始后，ULA法案带来的税收收入显著增长。

不过，该法案自去年生效至今，筹资能力低于预期，截止9月底总计带来约4亿美元的税收收入，远低于每年6至11亿美元的最初预期。洛杉矶住房部门（LAHD）数据显示，该法案在上一财年带来的税收收入比预期6亿460万美元低约55%。

ULA法案创收，按地区分布图，颜色越深代表创收越多。

然而，LAHD的最新数据为ULA法案的支持者带来了好消息。数据显示，新财年打开后的三个月内，ULA法案为洛市带来约9120万美元收入，比去年同期的6650万美元增加37%。洛杉矶市的财年从每年的7月1日开始，到隔年6月30日结束。

在所有的房产用途中，独立屋住宅交易是这项财产转让税的最大收入来源。9月住宅类别的收入总计1160万美元，占总收入59%。自去年生效至今，独立屋交易总计贡献约1亿5660美元税收，占所有房产用途的39%。在地区分布方面，该法案实施以来交易数量和金额最多的邮递区号是90049（包括Bel-Air和Brentwood等社区）和90272（Pacific Palisades）。

法案支持者洛杉矶房屋联合联盟主任Joe Donlin强调，「ULA法案已被证明是洛杉矶市可负担房屋有史以来的最大收入来源之一」，第一年筹集的资金明显高于该市另一项同类目的的法案Meaure HHH，该法案每年发债约1亿2000万美元。对于ULA实际创收低于预期的原因，他认为这是由于不少卖家赶在法案实施前完成交易导致，但如今由ULA创造的税收收入已显示出上升趋势。

相比于独立屋住宅交易贡献的增长，商业房产交易并未见起色，目前仅带来1124万美元的收入。商业观察者分析指出，过去两年，受房地产价值、需求下降和高利率影响，洛杉矶商业房地产投资活动大幅下降。