美国抵押贷款利率四周来首次上升。
房地美周四在声明中表示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为6.72%，高于上周的6.6%。
美联储周三进行了9月中旬以来的第三次降息，但暗示未来调整步伐将放缓。官员们预计2025年仅会降息两次，少于早些时候的预测。美联储主席杰罗姆·鲍威尔表示，通胀仍高于央行的目标，需要取得更多进展。
“这可能是一段时间内最后一次轻松降息了，”Zillow Home Loans的高级经济学家Kara Ng在周三的声明后表示。“展望未来，美联储和市场可能会根据未来公布的经济数据和政策声明做出反应。购房者应该预期抵押贷款利率将继续在崎岖不平的道路上前行，并准备好在机会出现时采取行动。”
全美房地产经纪人协会（NAR）周四公布的数据显示，11月美国二手房销售超预期增长。该数据衡量的是已完成的销售，其中许多可能是在9月签约，当时30年期抵押贷款利率触及两年低点。
房地美首席经济学家Sam Khater表示，本周利率接近2023年同期的水平。
“过去12个月抵押贷款利率大多在6%到7%之间波动，”Khater在声明中说。“购房者正在慢慢消化利率上升并逐渐愿意继续购房。”
全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，11月份二手房销售较10月份增长4.8%。经季节调整后的年化销量为415万辆。
销售额比2023年11月高出6.1%。这是今年第三高的增速，也是三年来最大的年度增幅。
这一数据是基于成交数据，因此合同可能是在9月和10月签署的。抵押贷款利率在9月份跌至18个月低点，但随后在10月份飙升。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，“房屋销售动能正在积聚。”“随着经济继续增加就业机会，住房库存与一年前相比有所增加，消费者习惯了6%至7%的抵押贷款利率的新常态，更多的买家进入了市场。”
10月末的待售住宅供应量为133万套，比去年11月增加了17.7%。按照目前的销售速度，这相当于3.8个月的供应量。6个月的供应量被认为是买方和卖方之间的平衡。
供应紧张继续给价格带来压力。11月份的房价中值为406100美元，同比上涨4.7%。这一年度比较再次增加。10月份房价同比上涨4%。
东北部和中西部的价格涨幅最大，分别为9.9%和7.3%。大约18%的房屋以高于标价的价格售出。
首次购房者取得了一些进展，占11月份销售额的30%，高于10月份的27%，但略低于一年前。现金仍然占销售总额的25%。然而，投资者只收回了13%的销售额，低于去年11月的18%。
“我的房子究竟值多少钱？”将待售房屋信息发布在网上之前，一个重要步骤就是确定房屋的定价。
一个经验丰富的房产经纪人能够使用多种不同的工具和策略，横向和纵向地比较市场，并综合房主的意见，在挂牌前计算出待售房源的最佳定价。今天我们就为大家总结了估价的几种方式，可以更好地帮助大家了解美国房屋定价策略。
对于买房的朋友来说，了解房屋价格如何确定，对于制定自己的买房策略也非常有意义。
房屋定价方法|比较市场分析（CMA）比较市场分析（Comparative market analysis，简称CMA）是通过比较相似/邻近房源，来判定房屋价值的分析方式。具体方法是在待售房源附近方圆一英里内，取三到五个最近售出的类似房产作为可比物（comps），进行估值参照。
对房源本身，CMA主要考虑卧室/浴室的数量、面积、楼层数、家居风格、占地大小等可比因素。对地理位置，CMA则主要考虑社区、便利设施、教育资源、安全问题（如犯罪率）、宜居情况（如噪音投诉）等方面。
在分析可比物（相似/邻近房源）时，房产经纪人会尽量使可比物接近待售房产。比如，可比物比待售房源多一个游泳池，房产经纪人便会从可比物的成交价中减去游泳池的价值，从而为待售房源计算出最恰当的估值。
此外，与个人房主相比，房产经纪人拥有更多最近出售的房产信息，这也能为房产经纪人提供更适合目前市场的信息。
房屋定价方法|过去房价评估过去房价评估（Past appraisals）指的是参考待售房源以往曾获得的估价。在过去房价评估中，房主和房屋成交历史是影响房屋价值的重要因素。
例如，待售房过去曾以低于市场价的价格出售，可能是因为当时的卖房急着搬走，或者待售房与该地区的其他房屋相比显得年久失修。
同理，待售房过去曾以高于市场价的价格出售，也可能是因为房主十分爱护，房屋状况良好、设备齐全，或是售房时软装十分惊艳。
需要注意的是，在市场发生巨大变化的时期，往期房价的评估可能会滞后于最新的市场变动，导致评估产生偏差。
房屋定价方法|房屋估价工具许多公司和银行都提供房屋估价工具，房主可以输入房屋地址，回答一些有关房屋状况的问题，然后线上估算房屋的价值。房产经纪人也会使用这些工具作为参考数据的一部分。虽然从工具中得到的估价并非最终定价，但这些不同的估价工具和方法可以让房主对房屋价值更有了解，使卖房过程更顺利。
房屋定价方法|其他影响因素学校根据全国房产经纪人协会的数据，23%的买家在选择房屋所在社区时会考虑学区的质量。一个好学区常常带有这些特征：维持高学术标准、提供一系列课外活动、学生具有高出勤率和毕业率、师生比例较低等。
理想学区的待售房常常伴随着更高的财产税，但这种溢价也很有可能会因为该社区提供的其他便利设施而抵消。地段地段是房地产行业的关键词。在其他所有条件都相似的情况下，地段的好坏将会对房屋最终估价产生很大影响。
是否靠近便利设施，周边是否有公园、Hiking Trails、娱乐设施、自然景观等……这些因素都会在不同程度上影响最终的房屋估值。
例如，临近水域的社区在房地产行业中备受追捧，价值比没有水域的同类社区高出近60%。
未来扩展有些社区扩张有利于增加房屋价值，有些则会降低房屋价值，需要具体评估。比如，商业区繁华便民，但可能会增加社区噪音，或给街道卫生带来挑战；同理，新建道路方便通行，但也可能会增加车流量，从而导致噪音或安全隐患等。
总的来说，社区的更新和振兴，有利于提升房屋价值。房产经纪人帮助房主估价时，常常会着眼于社区的未来发展。
归根结底，房产经纪人可以对房屋的估价做出最好的计算，但实际售价依然很大程度上取决于当前市场形式和买家的购买意愿。
