当投资者和金融市场在冠状病毒大流行期间经济状况变得艰难时，其剧烈的影响正在冲击美国的抵押贷款利率。近期，利率不仅日复一日地剧烈波动，而且它们的变化也更加剧烈。
在刚刚过去的四周里，美国房屋贷款利率如过山车一样波动。一个月30年期固定利率的平均水平先升至4%以上，又暴跌至3.25%，随后又多次反弹。正常年份的情况下，利率不会波动这么频繁。
这是什么原因呢？
首先，为了应对大量失业和休假，国会通过了一项救济方案，其中包括对抵押贷款借款人的救助，政府采用了前所未有的宽容的态度。有政府支持的抵押贷款的借款人可以告诉他们的贷款人，他们有财务困难，并被允许延迟每月还款长达一年。他们仍然需要在以后的时间或通过抵押贷款修改计划偿还。据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）称，在短短几周内，已经有约200万人获得了暂缓贷款的允许。
这由此带来的问题是，需要足够的现金来支持抵押贷款机构的现金流，否则，被申请延期支付的抵押贷款机构就面临这困境。这很可能意味着没有足够的现金来提供正常的担保。其结果是导致了利率的飙升。
美联储对于抵押贷款利率造成的波动也在添油加醋。为了应对危机，美联储不仅将利率降至零，还开始购买抵押贷款支持债券。这人为地增加了投资者的需求，这更加加剧了利率的波动。这也引起了消费者的大规模再融资热潮。又造成了抵押贷款利率的暴跌。
马萨诸塞州第二大银行Leader Bank总裁杰伊·图利（Jay Tuli）表示：“这首先是从供求关系的不平衡开始的。“当美联储出人意料地下跌时，任何一家贷款机构都无法应对即将到来的放贷天量，因此许多贷款机构要么不得不提高利率以减缓放贷量，要么干脆停止受理申请。这是一个激烈的举动。” 杰伊·图利（Jay Tuli）说。
然而，随着经济进入下跌状态，贷款人的风险只会增加，而这种风险必然被计入抵押贷款的坏账中。
图利说：“我们正在努力解决的一个重要问题是，我认为这就是为什么美国的抵押贷款利率近期波动很大。”“如果在冠状病毒蔓延之前，贷款人每申请10次，就有9个人被拒绝，这样你就可以对冲你的利率。现在，每10个申请者申请中有多少能获得批准？我们不知道。人们正在失业，否则他们不想让评估师进入屋中。”
放贷者无法知道他们的贷款申请中有多少会结束，因为整个过程已经被社会距离所颠覆。虽然有些州允许虚拟交易，但其他州，如马萨诸塞州，则不允许。而对于让评估师进屋评估，消费者也更不放心。
尽管放款人正在绕开这一步，在某些情况下放弃了一些评估，甚至在单独的汽车引擎盖上的车道上做最后的交易文件。但这并不容易，尤其是如果一个借款人获得了更昂贵的巨额贷款或进行了房屋净值的再融资。
俄勒冈州波特兰市联合抵押贷款的经纪人兼共同所有人布伦特·博尔切丁（Brent Borcherding）说：“我基本上说过，现在没有人能给你准确的指导。”举个例子，他提出了一个30年期固定抵押贷款的基本方案，首付20%。
“我看到的是一家没有积分的银行，其利率为3.25%，但中间银行的利率接近3.625%和3.75%。这在我的世界里是一个巨大的差异。”
布伦特·博尔切丁将这种差异归因于各种因素：放贷人对冲利率变化的贷款成本，以及放贷量问题。一些放贷机构的放贷能力接近，因此他们并不是真的被迫降低利率。一些贷款人可能没有愿意全职工作的员工，因为他们在家照顾孩子。
“作为一个真正的抵押贷款经纪人，我们通常是价格领导者。在过去的几个月里，有好几次情况并非如此。”“我认为每个人都应该明智地四处寻找。”他说。
布伦特·博尔切丁建议消费者与最近在某些贷款机构有过良好经历的朋友获得指导，以便获得更优惠的利率，即使这很艰难。在波动巨大的抵押贷款利率中，如何选一个最佳的利率的确是个很难的选择。
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人在社会， 有两样东西，你一生是逃不脱的: 一个是死亡，另一个是纳税。在美国，报税是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。那么作为不是美国人的外国人在美国投资房产后如何报税呢？
何谓外国人？
持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。
未踏足美国的外国人，当然保留外国人(NonResident Alien)身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为ResidentAlien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：
其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。
几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。
外国人税务好处
假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身份，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。
外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。
一些持外国身份的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。
外国人房地产收入
外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。
外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：
个人免税额(Personal Exemption)–川普税改前：每一个纳税人都拥有$4050的额度，纳税人的妻子、家庭成员也拥有相同配额。税改后：取消纳税人的$4050的个人免税额的减免额度。
标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可而使用起码12000元标准扣税额，已婚共同报税者有24000元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。
因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。
外国人卖屋时的收入
有一条税例，名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA)规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。
此外，外国人也面对「预缴税」(withholding tax)的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。
除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。
这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。
外国人遗产赠予税
每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。目前，遗产免税额是每人1140万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人15000元，同样免付赠与税。
外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。
外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年15000元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有礼物税。
顺便一提，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，去避免将来需要通过认证。
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