美国住宅房地产市场正在慢慢摆脱 今年买卖低迷的阴影，思维敏捷的购房者很有可能以低于2024年的价格抢购房产——如果他们知道去哪里找的话。根据Realtor.com12月份房地产市场报告，在美国50个最大都市圈中，超过半数的房屋挂牌价格同比大幅下降，其中旧金山的降幅最大，达10.87%。全国范围内，房屋挂牌均价同比下降1.8%，上个月稳定在402,502美元，但同期每平方英尺的价格却上涨了1.3%，这表明市场上存在大量较小、更实惠的房屋。
根据房地美 (Freddie Mac) 的数据，截至1月9日当周，抵押贷款利率达到六个月来的最高水平，平均30年期固定住房贷款利率攀升至6.93%。但 Realtor.com 的2025年住房预测预计，2025年抵押贷款利率平均为6.3%。
对于潜在购房者来说还有更多好消息：美国主要市场的房屋标价正在大幅下跌。
待售房屋增多意味着价格下降
在南部和西部，去年的库存几乎接近新冠疫情之前的水平，标价现在终于开始反映出市场上丰富的选择。
Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳 (Joel Berner) 表示：“奥斯汀、丹佛、菲尼克斯和纳什维尔是2021年和2022年最受青睐的市场，也是房价疯狂上涨的地方。”“现在，随着市场上有更多房屋上市，价格正在回归到应有的水平。”
12月份全国待售房屋数量激增，待售房屋数量同比增长22%。南部和西部的新房源数量也分别增长了4.8%和2%。
旧金山正在经历困境
旧金山是世界闻名的科技中心，富裕阶层聚集，但也赢得了超级昂贵城市的声誉，其生活成本比全国平均水平高出70%。
但这个受欢迎的西海岸旅游目的地也存在一些问题，包括普遍的无家可归现象、阿片类药物泛滥以及商业社区的萎缩——现在看来这些问题开始影响该市的房地产市场。
该市的房屋挂牌均价目前为889,499美元，大幅下降了10.87%。伯纳表示，旧金山房屋挂牌价中位数暴跌的部分原因在于该市日益严重的社会经济问题，“企业纷纷离开该地区，住房负担能力也变得尤为困难”。
在美国的商业地产市场中，租赁结构是一个重要的组成部分，而“净租赁”（Net Lease）和“毛租赁”（Gross Lease）是两种常见的租赁形式。这两种租赁方式在物业租赁中的应用各有特点，下面详细解析净租赁和毛租赁的不同之处，帮助大家在商业地产交易中做出更加明智的决策。
1什么是净租赁（Net Lease）？
净租赁是一种租赁形式，租户除了承担基本租金外，还需要支付与物业运营相关的额外费用。这些费用通常包括物业税、保险费、维修费用等，具体费用的分担方式取决于不同类型的净租赁协议。根据费用承担的范围不同，净租赁又可以细分为几种类型，包括单一净租赁（Single Net Lease, N）、双重净租赁（Double Net Lease, NN）和三重净租赁（Triple Net Lease, NNN）。
单一净租赁（N）：租户除了支付基本租金外，还需要承担物业税费用。保险和维修费用通常由房东负责。
双重净租赁（NN）：租户除了支付基本租金外，还需要支付物业税和保险费用，而维修费用由房东承担。
三重净租赁（NNN）：租户需要承担除基本租金之外的所有费用，包括物业税、保险费用和物业的所有维修费用。这是最常见的净租赁类型，特别适用于零售和工业物业。
净租赁的主要特点是将物业运营的风险转嫁给租户，房东通常能获得更稳定的现金流，因为租户承担了大部分的运营成本。在这种模式下，租户的责任更大，但他们通常也能享受到较低的租金。
2什么是毛租赁（Gross Lease）？
毛租赁是一种相对简单的租赁方式，租户只需要支付固定的基本租金，所有与物业相关的运营费用，如物业税、保险费、维修费用等，都由房东负责。这种租赁方式通常用于办公楼和住宅物业。
毛租赁的特点是租户支付的租金是固定的，房东承担物业的所有费用，因此租户的财务负担相对较轻。租户无需关注物业的额外开支，房东则需要承担物业的管理和维护责任。
毛租赁的优点在于租户的支出较为固定，适合那些不愿意承担额外费用和管理责任的企业或个人。不过，毛租赁的租金通常会比净租赁更高，因为房东需要将运营费用包含在租金中。
3净租赁 vs. 毛租赁：关键区别
费用承担方：在净租赁中，租户承担除基本租金外的其他运营费用；而在毛租赁中，房东负责所有额外费用，租户只需支付固定的租金。
租金水平：通常，净租赁的基本租金较低，而毛租赁的租金则较高。因为房东需要通过更高的租金来覆盖物业的额外运营成本。
财务透明度：净租赁对租户来说，虽然初期租金较低，但运营成本波动较大，可能导致整体费用较高；毛租赁则提供了更高的租赁费用透明度，租户知道自己需要支付的全部费用。
管理责任：在净租赁中，租户需要承担更多的管理责任，尤其是在三重净租赁中，租户可能负责物业的所有维护和管理；而在毛租赁中，房东负责物业管理，租户较少参与。
4哪种租赁方式更适合您？
对于租户来说，选择净租赁还是毛租赁主要取决于其对租金支付的偏好及承担风险的能力。如果租户希望固定支出并不愿承担额外的费用，毛租赁可能是更理想的选择。特别是对于中小型企业或不希望参与物业管理的租户，毛租赁能提供更为简便和透明的费用结构。
然而，如果租户愿意承担更多的费用以换取较低的基本租金，净租赁则可能更具吸引力。尤其是对于大型零售商、工业企业等，他们通常能够通过净租赁方式控制运营成本并获得更多灵活性。
对于房东来说，选择净租赁还是毛租赁取决于他们对现金流的需求以及风险承受能力。净租赁可以将物业管理的责任和费用转移给租户，减少了房东的风险，同时保持了相对稳定的租金收入。而毛租赁则更适合那些希望吸引租户并简化管理过程的房东。
无论是净租赁还是毛租赁，每种租赁方式都有其适用的场景和优势。租户和房东在选择合适的租赁方式时，应该根据自身的需求、财务状况以及对风险的承受能力做出决策。
理解这些租赁结构的区别可以帮助商业地产投资者和租户在市场中做出更加明智的决策。选择适合自己的租赁方式，不仅可以有效管理成本，还能帮助优化经营模式，达到双方共赢的效果。
