买房是有利可图且可能改变一生的投资，却也可能花冤枉钱。商业内幕 (Business Insider)报导，许多买家愿意花钱整修房屋，但如果需要矫正重大房屋缺失，就得衡量这笔投资是否值得，有些甚至花了大钱也修不好。
亚利桑纳州房贷公司“Prime Plus Mortgages”创办人霍华德(Loren Howard)与短期租屋平台“Airbnb”物产管理公司“Awning”创办人兼首席执行官甘尼夏姆(Shri Ganeshram)建议，要买的房子若有以下五种状况，可能不值得买家花钱。”
结构问题往往让谈判破局
霍华德表示，地基或墙壁裂缝或地板不平，可能显示这栋对象有根本性的难解问题。其他目视可见的结构问题包括地板裂缝，甘尼夏姆认为，房子既然存在结构问题就不值得投资，“买房可能是梦想成真，但如果地基在你脚下崩毁，那简直是恶梦，房子就该有稳固的地基。”
电路相关问题很危险，还可能榨干存款
霍华德表示，电路问题绝对需要聘请专家检查与评估，“老旧或有问题的电力系统可能造成重大安全灾害”。电问题除了可能危害屋主安全，修缮问题也要花大钱。甘尼夏姆认同表示，“如果看到一栋房子，其电线乱七八糟，这就是个明显的警示。”
隔绝材料差，未来要花大钱
气流、冰冷内墙和房屋温度不均(例如一个房间很热、另一个房间却很冷)，可能是隔绝不良所致。霍华德说，一旦搬进来，此问题可能会导致昂贵能源开销。
看到漏水、水痕要谨慎
甘尼夏姆说，“如果要经常抓漏，就不是在投资房产，而是掉进钱坑了。”
通风不良可导致各种问题
甘尼夏姆说，“房子就像人一样，需要呼吸，通风差劲的家可能长霉。”墙面过多的修补状况，可能就是发霉引起的。甘尼夏姆表示，“当墙面看起来像在隐藏秘密，有很高几率它就是有问题。”
EB-5计划为有意移居美国的外国投资者提供了获得合法永久居民身份的重要途径。为了达到这一目标，投资者需要向新商业企业（NCE）进行至少$1,050,000美元的投资。如果NCE位于被认定为目标就业区（TEA），则投资金额降至$800,000美元。除此之外，投资必须为美国工人创造至少10个全职工作岗位，这是确保投资对美国经济有直接贡献的核心要求之一。
EB-5投资者可以选择通过直接投资的方式参与到NCE中，或通过获得政府批准的区域中心进行投资。这样的选择让EB-5投资者有更大的灵活性，他们可以选择涉及多种领域的投资项目，包括但不限于房地产、制造业、采矿业、能源行业、交通运输项目、技术研发以及绿色能源等。尽管投资选择范围广泛，但并不是所有的投资都会提供相同的安全性或收益预期。
值得注意的是，进行EB-5投资并不意味着投资者一定会获得美国绿卡或确保其资金回报。获取EB-5绿卡和收回投资所面临的挑战取决于多个因素，包括所选EB-5项目的财务稳定性、工作岗位的创造情况以及市场的整体表现。不同产业之间的投资风险差异显著，某些行业波动性较大，可能面临更高的金融风险和潜在损失。
多年来，房地产行业被证明是EB-5投资中最为稳定和受青睐的选择。原因在于该领域相对较低的波动性、较高的资金安全性以及更高的还款成功率。投资房地产不仅能为EB-5投资者提供更高的资金保障，还能增加获得绿卡的可能性，因其在就业岗位创造和经济贡献方面表现出色。
在本文中，我们将深入探讨房地产为何成为EB-5投资中最适合的领域，并概述EB-5投资者在房地产行业内可选择的投资类型及其优势。
01、为什么房地产项目是最适合EB-5投资的类别
以下是房地产项目被认为是EB-5投资者的最佳选择的主要原因。
稳定性和安全性
相比于其他高风险的EB-5投资选项，如采矿作业、钢铁制造以及石油和天然气等，房地产行业显现出更高的稳定性和安全性。
高风险行业往往受全球市场和地缘政治因素的波动影响，投资者可能因项目失败而面临无法获得绿卡的风险。而房地产市场则更为稳健，尤其在当前住房需求旺盛的背景下，市场对住宅和商业房地产的需求不断增长，特别是在目标就业区（TEA）内的独栋住宅和联排别墅项目更是如此。
房地产投资相较于其他行业，更容易进行财务实力和可行性评估。EB-5投资者不仅可以查看详细的项目报告，还可以实地考察项目施工现场，增加对项目的信心。此外，房地产行业受到的地缘政治和政策波动较小，进一步保障了投资的长期稳定性。
资本化程度更高
房地产项目通常比其他行业具备更高的资本化水平。许多传统贷款机构不愿意向具有高度周期性和波动性的行业，如钢铁制造、采矿业和石油天然气行业提供资金支持，这使这些行业严重依赖EB-5资金，增加了项目的财务风险和投资者的移民风险。
相反，住宅房地产项目因市场需求旺盛，传统贷款机构往往愿意为这些开发商提供资金支持。通过高级债务融资，项目的资本化结构更加稳固，使得EB-5投资者的财务风险大大降低。传统贷款的支持不仅提供了额外的保障，还提高了投资者资金安全性的可信度。
工作岗位创造
根据EB-5计划的规定，NCE必须在两年内创造至少10个全职就业岗位，以便投资者有资格获得永久绿卡。若项目在未完工前失败或停工，则可能无法实现工作岗位创造，投资者不仅面临失去永久居留身份的风险，还可能损失投资资金。
房地产项目，尤其是由区域中心发起的项目，能够通过多种形式的就业创造，如直接、间接和衍生的工作岗位来达到工作岗位要求。这意味着这些项目通常能够创造远超规定数量的就业机会，使投资者更容易满足条件，顺利获得绿卡。
更快获得合法永久居民身份的途径
在许多其他行业中，项目必须完工并投入运营后才能满足工作岗位创造的条件，使投资者有资格取消绿卡的附带限制。这导致了投资周期较长，特别是在采矿和石油天然气等行业，钻探和勘探的过程可能耗时数年甚至数十年，将投资者置于长期等待和不确定的投资周期中。
相比之下，投资于房地产是获得绿卡的更快途径。房地产建筑工作在就业创造中被直接计入，这加速了投资者的绿卡审批进程。此外，根据项目的融资结构，投资者也有可能更早收回投资资金。
更快的投资还款
制造业项目通常依赖现金流或收益来偿还投资者，只有在项目完工并产生可持续利润后，投资者才能得到还款。这一过程可能需要较长的时间，并伴随较大的不确定性，如果项目无法盈利，投资者可能会面临损失。
房地产项目则提供了更快捷和直接的投资还款路径。由于房地产项目不完全依赖于现金流偿还投资，EB-5投资者可以在项目再融资或项目资产出售后根据融资结构收回资金。这种还款结构通常会在发行文件中明确列出，使投资者能够更清晰地了解其投资周期和预期回报。
