在我继续寻找一笔规模更大的公寓楼交易之际，我正在咨询贷款机构和经纪商，以便更好地了解它们的承销要求，这是至关重要的，如果我想成功地完成交易，我必须这么做。
在这篇文章中，我将与你分享最常见的承销要求和条款，你可以期待从一个商业贷款人那里贷款，以及如何满足他们的贷款要求，即使你不符合一些贷款的条件。
想象一下这样一个场景，你发现了一笔不错的交易，并把它签了下来，或许你从投资者那里筹集了一些资金，你做了尽职调查，仍然对这笔交易感到满意。现在，开始走贷款流程，你的贷款人要求你提供个人财务报表，但却告诉你没有足够的资产和流动资金来获得融资，突然你就意识到你有麻烦了。虽然你为自己多年积累的储蓄感到自豪，但你也知道，你的资产净值与贷款额不匹配，而且你肯定没有相当于9个月的流动资金储备。
事先询问贷款人的贷款要求是很重要的事情，过去几周，当我与每一位贷款经纪人/贷款人面谈时，我向他们提供了多种方案，并询问他们批准贷款可能需要的条件以及贷款条款，包括稳定资产的条款是怎样的？如果我不满足呢？过渡贷款是什么样的？当然，答案会有所不同，这取决于具体情况、交易规模以及与你交谈的银行，你不会得到任何保证，但你会看到模式的出现，你或许可以得到融资，以下是一些经验法则，以供你参考。
1、债务偿还能力比率
这是你的还本付息与净营业收入的比率，对于一项稳定的资产来说，贷款将寻求至少1.25的比率，对于风险较大的项目，这个比率可能更高。
2、贷款价值
这是贷款余额与资产价值的比率。对于良好地区的稳定资产，银行将提供高达80%的贷款，我在我的预测中使用了75%，如果房产不稳定的话，这个数值甚至更低。
3、资产净值
贷款人寻找的是与贷款金额相等的发起人的净资产，如果你的个人净资产不符合这些要求，你要与愿意和你一起合作的人合作，你可以在交易中给那个合伙人一些额外的股份，或者在交易结束时付给他一笔费用。
4、流动性
贷款人希望看到相当于6至9个月偿还债务的流动性，他们通常不要求你把这个放在一个单独的账户里，他们只是想看看发起人的个人财务报表上的流动性水平，如果你有一个合伙人和你一起签署票据，那么银行也会考虑这个人的债务流动性。
5、个人担保
银行喜欢个人担保，需要个人担保的贷款也被称为“追索权”，这意味着，如果你违约，银行可能会追讨你的个人资产。一般来说，你要避免个人担保，不仅是对你自己，对参与交易的任何投资者也是如此。你的投资者通常是有限合伙人，拥有有限的决策权力，他们与你一起投资，承担的责任并不比你少。对于100万美元以下的贷款，银行通常会要求个人担保，有趣的是，贷款额越高，你就越有可能获得无追索权贷款(这是尽快扩大规模的另一个原因)，你可以协商个人担保(以及票据的其他条款)。例如，您可能会“榨干”担保，这意味着担保的金额会逐年减少。
过渡贷款通常需要个人担保，但一旦资产稳定下来，过渡贷款就会消失。对我这个房产投资者来说，我最关心的是追索权、净资产和流动性要求，因为我的个人财务报表可能不支持我目前正在寻找的那种资产(300万至500万美元)，这意味着我也得找个人来弥补这个“缺点”。你可以记住以下要点：
合作伙伴——你不需要把自己限制在个人财务报表上，如果你在这方面很“弱”，就找个合作伙伴，找到一个能补充你的净值和流动性要求的投资者。
尽快做大——我不想亲自担保一堆建筑，我需要尽可能的限制个人责任，协商贷款文件，同时，争取更大的资产，以便获得无追索权贷款。
尽早与你的贷款方沟通——要早于你签订合同之前，以便你更好地了解他们的承销要求，这可以让你提前做好准备，这样你就可以完成交易。
就像商业中的大多数事情一样，一切都与人际关系有关，现在就和你的贷款人建立关系，这样当你真正需要他们的时候，他们会帮助你。
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越来越多的中国人来美国买房，虽然这是很美好的一件事情，但每个国家都有不同的政策规定，不少国家对于外国人买房都有各种不同的限制条件。那么，外国人在美国买卖房屋与本地人有什么不同呢？
外国人：非美国居民的外籍人士。
本地人：指有美国绿卡或美国籍的人。
1、购房资格
从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制。美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产，任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产的，在买房方面几乎没有任何的限制。
2、房屋类型
从房屋类型来说，无论是商业楼宇、土地还是住宅，都是开放的市场，但在纽约，有一种房屋类型，对国外投资人限制较多，就是合作公寓(coop)，由于审查严苛，一般外国人不会购买。
3、房屋贷款资格
外国人在美购房条件比美国人苛刻。 一般来讲，贷款机构要求海外买家缴纳的首付为房价的40-50%，大大高于美国人的20%，而且余额的贷款利率也会相对较高。 如今美国购房贷款利率在4-5%，但是海外买家通常以投资为目的，并且他们没有足够的信用和收入来源证明，所以他们能够拿到的利率会在5-6%甚至更高。
另外海外买家想要获得贷款，一般需要提供银行认可的资金证明（比如一些银行要求客户提供36个月的月供储备金），用以证明有足够能力归还每月的贷款金额。 由于每一个银行的贷款利率不同，同时对申请人的条件要求也不同。比如,一些银行只贷给外国人三年到七年,但也有银行能够贷款到三十年。而有的银行利率较高，但手续简单要求低。有的银行利率低，但是要求条件多不是每个人都能符合。所以,在申请外国人贷款之前应该选择适合自己对自己银行来做，或者委托一个有经验的贷款经纪。
4、出售房产
联邦政府对外国人在美国买房买地虽然没有限制，但是对他们出售房地产则有专门规定。根据1980年外籍人士房地产投资法案(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，外国人出售美国房产与本地人一样，同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自己出售房产时，获利的部分是要纳税的，尽管有一定的免税额度，税率可能高达25%，外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。 具体操作办法：外国人在出售房地产的时候，买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%，并且填写8288和8288A两份表格，在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。
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