在纽约，很多房主都对房屋净值贷款和 HELOC（房屋净值信用额度）的利息能否抵税感到困惑。答案是肯定的，但有着严格条件限制。你可以抵扣的仅仅是利息部分，贷款本金并不在抵税范围内。并且，最终能否抵税和你贷款的时间、金额以及资金具体用途紧密相关。另外，在纽约进行税务申报时，你还需要权衡是选择标准扣除还是逐项扣除（itemize deductions）。
抵税具体规则在 2017 年《税改法案》颁布之前，房屋净值贷款利息基本都能抵税，然而该法案颁布后，规则发生了重大变化：贷款必须用于 “购买、建造或大幅改善” 用于抵押的房产。在纽约，大幅改善通常指的是能够提升房屋价值、延长房屋使用寿命或者适应新的居住需求的改造，例如增加居住面积、升级房屋的基础结构等。如果贷款用于偿还信用卡、应对紧急支出或者创业，哪怕你是纽约的房主，也无法享受抵税政策。关于贷款金额的抵税上限：在 2017 年 12 月 15 日后贷款的，夫妻联合报税上限为$750,000，单身或分别报税为$375,000；2017 年 12 月 15 日前贷款的，夫妻联合报税上限$1,000,000，单身或分别报税$500,000。需要注意的是，贷款总额（包括现有抵押贷款）不能超过以上限额。在纽约，部分区域房产价格较高，房主在申请贷款时更要留意这一限额规定，避免因超出限额而无法享受抵税优惠。
HELOC（房屋净值信用额度）能抵税吗？HELOC 利息同样可以抵税，但前提是用途必须是房产相关，比如翻新或扩建房屋。如果将 HELOC 资金用于支付学费、还信用卡等，就不能抵税。值得一提的是，在纽约进行房屋翻新或扩建，需要遵循当地严格的建筑规范和审批流程，相关的文件和证明材料在申请抵税时也至关重要。
如何申请房屋净值贷款的利息抵税？首先，要确保贷款符合 IRS（美国国税局）要求，例如贷款用于房屋改造且不超出限额。在纽约，不同区域可能对房屋改造有不同的规定，像一些历史保护区，对房屋外观改造有着特殊要求，所以在改造前最好咨询当地相关部门，确保改造行为合规，这样才能顺利满足抵税条件。其次，准备必要文档，包括 Form 1098（贷款利息报表）、相关费用收据等。在纽约，一些贷款机构可能还会提供额外的本地税务申报指南，帮助房主更好地整理和准备这些文档。计算是否值得逐项扣除。在纽约，生活成本较高，各种支出较多，有些房主可能会有较多的可抵扣项目。但如果你的总抵税额低于标准扣除额，可能就不值得专门为房屋贷款利息抵税而进行复杂的逐项扣除申报。
2025 年还能抵税吗？目前在纽约，房屋净值贷款和 HELOC 利息在符合条件的情况下依然可以抵税。但 2025 年底《税改法案》到期，未来政策存在很大的不确定性。纽约作为经济和金融中心，房地产市场活跃，政策的变动可能会对众多房主产生重大影响，所以建议密切关注政策动态。
房屋净值贷款利息确实能帮纽约的房主省税，但关键在于贷款用途是否合规。如果你正考虑申请贷款，或者想确切知道自己能省多少税，鉴于纽约复杂的房产和税务政策，最好咨询专业的税务专家，确保用对方式，实实在在地省到钱。
在 2024 年，美国极奢华房地产市场呈现出一片繁荣的景象。根据 Compass 的报告显示，去年美国至少售出了 1700 套价值 1000 万美元及以上的房屋，相较于 2023 年，涨幅高达 350% ，销售总额更是达到了惊人的 313.9 亿美元。在这些耀眼的数据背后，有近 232 亿美元的销售额来自四个州的十个地区，它们在极奢华房市中占据着主导地位。Compass 的报告表明，纽约州、加州、佛罗里达州以及科罗拉多州在 2024 年的美国极奢华房市中均有突出表现。下面是 Compass 报告中排名前五的极奢华房地产市场，以及去年价值至少 1000 万美元房屋的交易数量，福斯财经网（FOX Business）还依据 Compass 的报告，计算出了每个市场极奢华房产的平均售价：
曼哈顿（Manhattan）：作为全球闻名的金融与商业中心，这里的极奢华房产销售总额高达 75 亿美元 。共售出 307 套房产，平均价格为 2460 万美元。许多顶级的摩天大楼公寓、豪华联排别墅坐落于此，吸引着全球的商业巨头、金融精英。比如中央公园塔的顶层公寓，以其绝佳的视野和顶级的配套设施，成为富豪们竞相追逐的目标。
大洛杉矶地区（Greater Los Angeles）：极奢华房产销售总额达 33 亿美元，售出 190 套，平均价格 1750 万美元。这里融合了好莱坞的星光魅力与多元的文化氛围，众多明星的奢华庄园就坐落在此，吸引着影视界、娱乐界的名流以及各路富豪前来购置房产。
迈阿密 - 戴德郡（Miami-Dade）：销售总额为 27 亿美元，售出 152 套，平均价格 1800 万美元。凭借其迷人的海滩风光和充满活力的夜生活，成为了度假房产投资的热门区域，不少国际投资者纷纷在此布局。
棕榈滩郡（Palm Beach County）：极奢华房产销售总额 25 亿美元，售出 132 套，平均价格 1880 万美元。这里拥有众多高端的高尔夫球场和私人俱乐部，是美国传统富豪阶层喜爱的聚居地，许多历史悠久的豪华庄园见证着家族财富的传承。
橘郡（Orange County）：销售总额 16 亿美元，售出 107 套，平均价格 1480 万美元。以其优美的居住环境和良好的治安闻名，吸引着众多追求高品质生活的富裕家庭。
依据极奢华房产的销售额计算，Compass 的报告显示，亚斯本（Aspen）以 14 亿美元排名第六，这里是著名的滑雪胜地，冬季吸引着全球的滑雪爱好者和富豪前来享受度假时光；汉普顿（Hamptons）以 12 亿美元位列第七，是纽约富人的避暑胜地；硅谷（Silicon Valley）以 10.6 亿美元排名第八，作为科技巨头的汇聚地，许多科技新贵在此购置房产；西南佛罗里达（Southwest Florida）以 10.3 亿美元排名第九，凭借温暖的气候和丰富的海滨资源吸引着投资者；圣地牙哥（San Diego）以 8.358 亿美元排名第十，宜人的气候和独特的海滨风光是其房产的亮点。
Compass 奢华地产负责人史密斯（Felipe Hernandez Smith）在新闻稿中指出：“随着东岸到西岸的浪潮，顶级房产市场持续超乎预期。” 这股极奢华房地产市场的热潮，不仅反映了富豪们的财富实力，也展现出高端房地产市场独特的投资魅力和发展潜力。
