越来越多的中国人来美国买房，虽然这是很美好的一件事情，但每个国家都有不同的政策规定，不少国家对于外国人买房都有各种不同的限制条件。那么，外国人在美国买卖房屋与本地人有什么不同呢？
外国人：非美国居民的外籍人士。
本地人：指有美国绿卡或美国籍的人。
1、购房资格
从购房资格方面来讲，美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制。美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产，任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产的，在买房方面几乎没有任何的限制。
2、房屋类型
从房屋类型来说，无论是商业楼宇、土地还是住宅，都是开放的市场，但在纽约，有一种房屋类型，对国外投资人限制较多，就是合作公寓(coop)，由于审查严苛，一般外国人不会购买。
3、房屋贷款资格
外国人在美购房条件比美国人苛刻。 一般来讲，贷款机构要求海外买家缴纳的首付为房价的40-50%，大大高于美国人的20%，而且余额的贷款利率也会相对较高。 如今美国购房贷款利率在4-5%，但是海外买家通常以投资为目的，并且他们没有足够的信用和收入来源证明，所以他们能够拿到的利率会在5-6%甚至更高。
另外海外买家想要获得贷款，一般需要提供银行认可的资金证明（比如一些银行要求客户提供36个月的月供储备金），用以证明有足够能力归还每月的贷款金额。 由于每一个银行的贷款利率不同，同时对申请人的条件要求也不同。比如,一些银行只贷给外国人三年到七年,但也有银行能够贷款到三十年。而有的银行利率较高，但手续简单要求低。有的银行利率低，但是要求条件多不是每个人都能符合。所以,在申请外国人贷款之前应该选择适合自己对自己银行来做，或者委托一个有经验的贷款经纪。
4、出售房产
联邦政府对外国人在美国买房买地虽然没有限制，但是对他们出售房地产则有专门规定。根据1980年外籍人士房地产投资法案(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，外国人出售美国房产与本地人一样，同样需要缴纳“资本利得税”。美国人自己出售房产时，获利的部分是要纳税的，尽管有一定的免税额度，税率可能高达25%，外国人在美国购置房地产之后出售获利的部分也要纳税。 具体操作办法：外国人在出售房地产的时候，买方必须将卖主所得的总额预先扣留10%，并且填写8288和8288A两份表格，在成交后的20天内与预扣款项一并上交国税局。
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人在社会， 有两样东西，你一生是逃不脱的: 一个是死亡，另一个是纳税。在美国，报税是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。那么做为不是美国人的外国人在美国投资房产后如何报税呢？
何谓外国人？
持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。
未踏足美国的外国人，当然保留外国人(NonResident Alien)身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为ResidentAlien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：
其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。
几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。
外国人税务好处
假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身份，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。
外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。
一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。
外国人房地产收入
外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。
外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：
个人免税额(Personal Exemption)–川普税改前：每一个纳税人都拥有$4050的额度，纳税人的妻子、家庭成员也拥有相同配额。税改后：取消纳税人的$4050的个人免税额的减免额度。
标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可而使用起码12000元标准扣税额，已婚共同报税者有24000元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。
因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。
外国人卖屋时的收入
有一条税例，名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA)规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。
此外，外国人也面对「预缴税」(withholding tax)的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。
除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。
这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。
外国人遗产赠予税
每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。目前，遗产免税额是每人1140万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人15000元，同样免付赠与税。
外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。
外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年15000元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有礼物税。
顺便一提，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，去避免将来需要通过认证。
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