据商业内幕网3月15日报道 通常，美国房地产市场的旺季在春季，尤其是4月中旬被认为是挂牌出售房屋的最佳时机。然而，今年的情况可能会有所不同——随着房屋库存的不断增加，买家正重新掌握主动权，而卖家的议价能力逐渐减弱。
库存激增，房价承压根据Realtor.com对美国50个最大市场的数据分析，3月初的活跃房屋挂牌量比去年增长了27.8%，这是连续第16个月待售房屋数量超过去年同期。尽管供应量仍低于疫情前水平，但未售出房屋（包括已签约的房屋）数量比去年2月增长了18.2%，新增挂牌房屋数量同比增长了4.2%。库存的显著增加使得房屋销售变得更加困难。2月份，美国房屋的平均待售时间约为66天，而去年这一数字不到两个月。Realtor.com指出，在过去11个月中，房产在市场上停留的时间普遍较长，美国50个最大城市中，有42个城市的待售时间比去年更长。
降价成常态，房价增长放缓
市场上房屋数量的增加意味着竞价战基本成为过去式，卖家往往通过降价来吸引买家。2月份，约17%的房源至少经历过一次降价，而去年同期这一比例为14.6%。
Realtor.com的研究人员Sabrina Speianu和Danielle Hale指出：“卖家正越来越多地适应较慢的市场条件，2月份降价房屋的比例显著上升。这一趋势可能表明，房价增长可能会放缓。”
数据显示，美国房价的中位数较去年2月下跌了0.8%，降至412,000美元。值得注意的是，按每平方英尺的价格计算，房价上涨了1.2%，这表明市场上涌现出了更便宜、更小的房屋。
政府裁员或进一步压低房价埃隆·马斯克（Elon Musk）作为DOGE的管理者，计划大幅裁减政府职位，这可能导致华盛顿特区等城市的大量人口流出，从而进一步压低某些市场的房价。
这一趋势似乎已经在发生。Realtor.com的报告显示，华盛顿特区的住房库存在2月中旬同比增长了46.5%，到了2月最后一周增长了48.3%，而在3月的第一周增长了56.2%。这导致该国首都的房价中位数较去年同期下降了1.6%。
Realtor.com的首席经济学家Hale表示：“目前为止，我们看到市场上房屋数量有所增加，价格略有下降。”她和其他经济研究人员指出，尽管尚未看到联邦政府工作人员集中地区出现明显的住房供应激增迹象，但这种变化可能会在接下来的几周或几个月内持续。
14个城市或受冲击
以下是美国14个联邦政府雇员占劳动力至少2%的城市，这些城市的房地产市场最有可能受到马斯克裁员计划的冲击：
1. 华盛顿特区
- 2月房屋中位挂牌价格：$579,995
- 同比增长：-3.3%
- 联邦政府雇员占比：11%
2. 弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩
- 2月房屋中位挂牌价格：$392,500
- 同比增长：1.4%
- 联邦政府雇员占比：7%
3. 俄克拉荷马城
- 2月房屋中位挂牌价格：$314,992
- 同比增长：-2.6%
- 联邦政府雇员占比：4.2%
4. 巴尔的摩
- 2月房屋中位挂牌价格：$350,000
- 同比增长：6.2%
- 联邦政府雇员占比：3.7%
5. 圣地亚哥
- 2月房屋中位挂牌价格：$949,995
- 同比增长：-4.7%
- 联邦政府雇员占比：3.1%
6. 圣安东尼奥
- 2月房屋中位挂牌价格：$327,000
- 同比增长：-2.4%
- 联邦政府雇员占比：3%
7. 田纳西州孟菲斯
- 2月房屋中位挂牌价格：$328,050
- 同比增长：1.3%
- 联邦政府雇员占比：2.8%
8. 亚利桑那州图森
- 2月房屋中位挂牌价格：$396,200
- 同比增长：-1%
- 联邦政府雇员占比：2.8%
9. 弗吉尼亚州里士满
- 2月房屋中位挂牌价格：$429,653
- 同比增长：-4.2%
- 联邦政府雇员占比：2.7%
10. 密苏里州堪萨斯城
- 2月房屋中位挂牌价格：$379,450
- 同比增长：-9.9%
- 联邦政府雇员占比：2.6%
11. 佛罗里达州杰克逊维尔
- 2月房屋中位挂牌价格：$388,098
- 同比增长：-5.3%
- 联邦政府雇员占比：2.5%
12. 纽约州布法罗
- 2月房屋中位挂牌价格：$249,974
- 同比增长：-0.5%
- 联邦政府雇员占比：2%
13. 克利夫兰
- 2月房屋中位挂牌价格：$241,725
- 同比增长：14%
- 联邦政府雇员占比：2%
14. 佛罗里达州坦帕
- 2月房屋中位挂牌价格：$399,000
- 同比增长：-4%
- 联邦政府雇员占比：2%
随着房屋库存的增加和政府裁员计划的潜在影响，美国房地产市场正经历显著变化。买家重新掌握了主动权，房价增长放缓甚至下跌的趋势可能持续。对于经历了多年房价飙升的购房者来说，这无疑是一个好消息。
第一项省税技巧是直接缴纳资本利得税。有些人可能认为这个技巧很奇怪,但是这样做确实有它的好处。首先,你是在“撕掉绷带”——税款已经缴纳了,你再也不用担心了。这笔税款不会被锁定在任何其他财产或税收策略中。剩下的钱都完全属于你,你想怎么花销都可以。此外,资本利得率可能比你的普通收入所得税的税率要低一些。
在过去的几年里,根据你的收入水平,税率从0到20%不等。这些税率与最高的联邦边际收入税率37%依然相去甚远,更不用说各州的税率了。资本利得税率会受到房产持有时间的影响。如果房产持有时间少于一年,那么适用短期资本利得税,从10%到37%不等,如果房产持有时间超过一年,那么适用长期资本利得税,一般税率为15%。对于低收入家庭而言,长期资本利得税为零。对于适用37%所得税税率的高收入家庭而言,长期资本利得税为20%。此外,针对部分高收入家庭,联邦政府还会额外征收净投资收入税(NetInvestmentIncomeTax),数字为3.8%。即使您没有这第一个选项可供选择,至少也要确定一下您的联邦、各州和净投资收入税率都分别是多少,以建立一个基线,与您的其他投资选择进行比较。PART:01 分期付款销售(InstallmentSale)这个技巧是把你的售卖房产收入分摊到一段时间内来接收,通常包括买家支付的利息。如果它能让你的收入不至于上升到一个更高的税收等级,这将是一个非常有效的长期税收策略。当然,分期付款销售也涉及一些重要的投资和法律策略,与税收筹划无关,需要仔细考虑。例如,作为贷方(Lender),你如何保证自己贷款的安全?买房者是否还有其他的贷款?作为留置权人(LienHolder),你对该财产拥有什么权益(留置权人是在债务被全额偿还完毕前,在财产上享有合法权益的贷方)?你预期的利率是多少?这些问题都会因每一个人的情况而异。虽然分期付款很复杂,但在售卖房产时,分期付款往往是一个很好的税务策略。最后,你还需要确保自己符合美国国税局规定的分期付款销售资格,并清楚分期付款销售将如何影响自己的纳税申报单。5年、10年和15年是比较常见的分摊时段。PART:02 同类交易或1031交换“1031交换”也被称为“同类交易(Like-KindExchange)”。它允许纳税人在出售一处房产后,购买同类或价值更高的另一处房产,并无限期推迟缴纳税款,或直到第二处房产被出售。通过“1031交换”获得的房产可以一次又一次地被“交换”。此外,您可以将一处房产交换为多个房产,或者反之亦然。虽然有时间和交易规则的限制,但是它们总体上依然相当灵活。关于“1031交易”,一个特别需要注意的点是,必须有一个专业和独立的调解人(如一家符合资质的中介机构)参与以促进交换。这很必要,因为一般很难找到想要您的财产同时又拥有您想要的财产的人。调解人(Accommodator)会将各方撮合在一起,并提供托管服务,以便各方保持一定距离。各方必须在美国国税局的规定允许之后才能开始涉及相关的收益。尽管“1031交易”看起来非常复杂,但如果你想卖掉一处房产,并用这笔钱再去购买更高价值的房产,向专业的人士咨询更多关于“1031交换”的信息肯定对你是有利的。
