众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚到美国的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传“的观念。其实这与美国的实际情况不太相符。根据历年平均统计，美国人大约7年左右就会换一次房屋。
换房的换房的原因多种多样，比如工作地点改变。子女外出读书，家庭人口变化，或者退休后吧城区市中心换到偏远安静的郊区等。此外，美国换房频繁的原因还在于没有户口的限制，同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。
那么投资房产的主要收益体现在哪里呢？事实上，在美国投资房产的收益体现在较高的租金回报率和房产的升值空间。因此，投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。
美国的房子出租不难
在美国房子出租并不难。以西雅图为例，这里经济繁华，外来人口很多又是旅游城市，需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题，其实是过虑了，没有房子是租不出去的。房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。
通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东南两岸的纽约，旧金山，洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。
但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要综合多方面考量。
经纪人很关键
美国是一个资讯透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。
有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，这需要一位好的经纪人协助。
一个好的经纪人可以帮助您实现投资的高收益，往往是事半功倍的效果。比方说，经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。买家要买房的时候,要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估；这对于专业的经纪人来说没有问题。
外国人办理房贷有差异
贷款投资，以房养房，是比较划算的房产投资方法，海外买家可以在美国贷款购房，目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。
外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的：美国人贷款条件：信用、收入、工作是否稳定；外国人贷款条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。
由于每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高，则手续简单要求低；有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询，多比较，选择适合自己，对自己最有利的一家。
了解美国文化很重要
在美国买房，不要为了砍价而挑毛病，许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。
每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感，适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。
在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具，不包含在屋价内。
另外，院子里的盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在房价内。卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。
外国买家最热门的市场是什么？
也许令人惊讶的是，国际大都市纽约市的主场状态甚至没有打破国际买家的前五名。相反，佛罗里达州名列榜首，约有22％的销售额。其次是加利福尼亚州，为12％; 德克萨斯州，12％; 新泽西州，4％; 和亚利桑那州，在4％。纽约州排在第九位。
“休假买家通常会以合理的价格寻找温暖的地点，”海尔说。“佛罗里达州和亚利桑那州都是他们发现的州。” 加拿大人喜欢佛罗里达州的令人羡慕的天气，而中国买家选择加利福尼亚州，这更容易从亚洲到达。得克萨斯州的边界位置是墨西哥人的首选。
与此同时，新泽西很热，因为它离纽约市很近 - 而且成本相对较低，她说。根据NAR的调查，外国买家中最大的份额 - 约49％ - 寻找住在大部分时间的家庭。此外，18％正在寻求投资物业，约12％需要度假屋。
据统计，中国买家连续四年，蝉联外国买家在美购置房产交易额第一名，从之前一年的273亿美元跃升至317亿美元。为什么华人这么偏爱美国房产呢？并不是因为我们疯狂的购买欲和跟风心态趋势，而是因为美国地产真的有良好的投资前景。数据统计，美国独立屋是价格增长最快的，而且预计还将持续上涨，不仅如此，投资美国房产更有安全感。
作为全美排名靠前的大城市——休斯顿，最近几年市区地产发展非常快，越来越多的年轻人，或者是子女已上大学的中年人（empty nester），喜欢买市区的房子。投资房地产，首要考虑房产位置、治安、人口组成和学区等重要因素。当这些都决定好后，接下来就是房型和买卖的问题。你了解美国的房地产有哪些种类吗？房屋价格计算和所有权等问题，又有哪些值得注意的呢？
01、产权不同的「公寓」房型
Apartment 出租公寓Apartment类型的公寓整栋属于同一产权只租不售,整个物业管理团队和公寓产权属于开发商或物业管理公司，由公司统一将各单元的房子出租给不同租客，并处理租约等相关租赁事务。单元内的空调、热水器等设备故障可以找物业管理公司来维修。公共区域的清洁、草坪修剪、维护等费用，也由公寓管理公司承担。对于投资者来说，可以找不动产投资信托(REITs)透过资金入股的方式投资 Apartment ，出租公寓的经营交由专业的物业团队，以租金换取现金流。Condo 出售公寓( 全名为Condominium)Condo的建筑结构与Apartment相似，但在产权方面可以按个别单元出售卖给不同的人。也就是说房屋的所有权属于业主而不是开发商，因此每年业主需要缴纳房地产税。投资人可以根据喜好挑选楼层和方位，并拥有公寓产权。很多投资人会选择投资condo公寓就是因为投资自住两相宜，可以买下来再转租，业主出面和租客签订租房合约，而不是由物业管理公司处理租赁。普遍来说Condo的公共设施齐全，甚至会更豪华来吸引投资客。
02、建筑结构不同的「别墅」房型
Single Family House独栋别墅独栋别墅的好处就是独门独院空间大、私密性强，且拥有土地和房屋的产权及自主权，不需要交管理费用。不过缺点就是需要自行打理屋子、庭院等建筑修缮。Townhouse 联排别墅不同于独栋别墅，联排别墅的墙面或天花板是一体的，因此较易受邻居影响。联排别墅的所有权归业主所有，而且联排别墅小区有HOA管理委员会，对小家庭或是年轻人来说，不用亲自处理房屋维护，又可享受公共设施居住非常便利。
03、美国采用面积实坪制
部分亚洲地区均采用建筑面积计价，房屋单坪价格是以总价除以建筑面积计算，建筑面积包含室内面积和公摊面积。而在美国则是采用实坪制，实坪制的好处是只计算屋内实际面积的单坪价格，不必负担公共区域的房价，不过每月仍要支付HOA管理费来维护公共设施。
04、美国没有房产证
美国没有房产证，各个县市的政府负责登记产权，买房时产权公司会提供一份房地产及土地相关的证明文件。对于购房者来说，建议一定要做好房产调查并购买产权保险作为保障。虽然您在美国买房不会有房产证，但屋主在转移产权会准备一份房产转移契并由产权转移人签名。在过户日交易完成后，产权公司的工作人员会到带着这份文件，前往房子隶属的县登记局办理房产转移。
