纽约市能在疫情和经济衰退中复苏吗？
随着美国创下5月以来因疫情造成死亡人数的最高纪录，政治领袖和评论员都在担心城市的未来。最近的报道记录了新冠以晴天对纽约的负面影响，尤其是流感大流行是如何加速和加深种族和经济不平等的。但是纽约经历了比其他地方更严重的疫情风暴。像纽约这样的城市仍然是美国经济的主要驱动力。如果美国经济要反弹，肯定离不开纽约的引领。
面对预算和经济的萎缩，纽约市本周受到了很多负面的关注。负面报道从零售店关闭到市政工人可能被解雇，再到担心学校能否重开。
8月12日，《纽约时报》刊登了一篇标题为“零售连锁店放弃曼哈顿：这是不可持续的”的报道，引用餐馆、服装和零售连锁店经理的话，倒闭与旅游业的崩溃、上班族和支撑他们的工作岗位的大幅减少，这些都和当地高企的商业租金有关。
毫无疑问，办公和零售业正受到这场流行病的重创。曼哈顿重要地段的零售商业空间的租金在过去一年下降了11.3%。在西区耀眼的新哈德逊广场，像Neiman Marcus这样的主力店以及其他零售商和餐馆都在关门。
随着更多的公寓挂牌出售，公寓价格也受到影响。据Street Easy公司的数据显示，7月份新上市的房源数量比去年增加了87%，但销售量减少，而且已经售出的公寓的中间价也较低。
而距离纽约上下班路程以内的郊区房价也在飙升。根据全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors、NAR）的数据，哈德逊河上游100英里的纽约金斯顿地区（Kingston）创下了美国第二季度房价涨幅最大的纪录。将今年第二季度房价与一年前相比，金斯顿地区的房价飙升了17.6%，那里的一位房地产经纪人将房价上涨归因于逃离纽约的人，他说：“我的每一笔交易都是来自布鲁克林或曼哈顿的人。”
但现在疫情还没有结束的时候，预测纽约或其他主要城市的死亡还为时过早。在流感大流行之前，住房和商业租金都是不可持续的高企，应该进行调整。纽约的商业租金已经连续11个季度下降，这一趋势早在冠状病毒袭击之前就开始了。
脸书公司在流感大流行期间，命令员工在家办公，在疫情流行之前刚刚在曼哈顿租赁了73万平方英尺，将其在曼哈顿的占地面积增加到220万平方英尺，脸书在不到一年的时间里就可以容纳数千名员工。该公司对曼哈顿的办公空间和未来需求来说是一个很大的积极赌注。
《泰晤士报》报道中提到的几家零售连锁店，包括JC Penney和Le Pain Quotidien，目前已经申请破产，实际上，这些实体零售连锁店而且在流感大流行之前已经陷入财务困境，知名品牌尼曼·马库斯（Neiman Marcus）不仅在纽约关闭，而且在美国其他地方劳德代尔堡和棕榈滩也在关闭。
很明显，现在业界不断变化的零售模式，尤其是网上购物，正在给零售商店带来压力。纽约这个依赖游客和行人流量的城市，受到了双重打击，但在它来袭之前，结构性压力就已经存在了。
但我们根本不知道这场大流行对城市的长期经济影响会是什么。在充满活力的城市里，总是会有变化行业有涨有跌，其他行业（至少在经济活跃的地方）也会上涨。
房地产常常过度建设，经济学家称之为“蛛网”模型，价格上涨导致供应过剩，导致随后的经济放缓和价格下跌，华尔街地区较旧的办公楼被改造成居民住宅。兰德公司最近的一篇博客讨论了洛杉矶的办公楼如何改造成住宅，纽约当然也可以追求这一点。
在大流行得到控制和我们有疫苗之前，像纽约这样的城市的未来将是不确定的。毫无疑问，疫情在严重打击大城市，尤其是突出了和恶化已经困扰我们大都市地区的种族和阶级不平等。之前也有研究显示，纽约的不平等在大流行加速之前是如何上升的。
当前，纽约正受到这一流行病的严重打击，它加速了不平等、种族和阶级分裂的长期问题，政治体制将问题集中在城市，而郊区则不成比例地获得城市创造的经济利益，这是国会应该采取行动的时候了。
但是，我们不知道这场大流行的长期影响会是什么。如果联邦预算和政策援助能够达到城市以及各州所需要的规模，它的最坏影响是可以减轻的。川普总统的行政命令远未达到问题的严重程度，而且国会也没有采取行动帮助城市，我们正冒着比必要更严重的经济衰退的风险。
2020-08-19 发布
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空置地产引发美国业内新商机——空置酒店改经适型公寓造悄然兴起
美国大部分市场对住房的需求量很大，但在疫情开始流行之前，房屋供应量很少。当然，除非一场大流行彻底改变了房地产游戏，让曾经非常活跃的房产现在空置率开始增多。
开发商和投资者开始梳理这些机会，找到合理的利润水平，同时发现了这个难觅的商机。
一位美国开发商在密苏里州布兰森市早在疫情之前就发现了这个机会。
据房地产研究机构meyers research公司的多户型咨询小组称，这个位于美国中部的小镇人口大约在11000人左右。布兰森有5026户家庭，贫困率为20%，主要的经济驱动力是酒店业，这已经受到了疫病大流行的负面影响。
此外，因经济不景气，该市住房市场形势严峻。据当地住房市场信息提供商Metro study公司的定制服务主管兼研究机构Jonathan Dienhart称，截至2020年6月底，该地区房屋成交仅为2019年的36%。另外，2020年前6个月的许可证总数只有62个，与去年的216个相差甚远。
截至2020年6月，布兰森只有5个单位以上房产的许可证，是美国2019年人口普查报告总数的9%。
所有这些变化都为位于洛杉矶的开发公司Repvblik的首席执行官理查德·鲁宾带来了绝佳的机会。作为从南非移民过来的鲁宾，自2015年以来一直致力于美国的房屋改造升级。他声称自己是唯一一家没有任何政府援助就将房产转换为经济适用房的公司。
在密苏里州的布兰森是，鲁宾抓住了一个机会，把一家戴斯酒店（ Days Inn Hotel）改造成了经济适用房。这个名为柏拉图洞穴（ Plato’s Cave）的项目于2019年12月完工。这是一个完整的转换423个酒店房间到341个负担得起的多户型单元，增加了布兰森住房供应急需的库存。
改造要求将一些酒店房间合并为合适的单元组合，并重新设计一些空间，以提供一整套便利设施，包括健身房、沙滩排球场、免费使用自行车、共同工作空间、董事会会议室、会议室和公共厨房和餐饮区，以满足住户的一些特殊功能。
这样的商业楼宇改造对当地经济好处显而易见。环境也有巨大的好处。2016年，美国国家信托基金的研究与政策实验室发表报告显示，新的商业开发成本约为每平方英尺92美元，而现有建筑再利用的成本估计仅仅为每平方英尺37美元
被改造成柏拉图洞穴的戴斯旅馆共有6栋建筑，面积16.7万平方英尺。不仅改造成本大大降低，也让很多低收入人买到了住房。
由于戴斯酒店已经建成，大部分的公用设施和服务已经连接起来，几乎不需要拆除。这些类型的适应性再利用项目最终减少了所需的新建筑材料的数量，也大大节约了成本，减少了额对当地环境的污染。
美国环保署估计，美国每年新建筑、拆除和翻新产生的废物占1.6亿吨固体废物，约占美国总废物的三分之一。
在其他州，盘活生意不佳的酒店改造成居民住宅的例子也悄然开始流行。
Eric Silverman是Eastham Capital公司的执行合伙人，该公司致力于酒店的改造，取得了不少好的经验。西尔弗曼说：“我们在马里兰州的一个写字楼公园里买了一个只有93个单元的房产，但这些单元都是两个卧室。这里对当地人的工作租房非常方便。”
西尔弗曼补充说，酒店总是有足够的便利设施，但他们可能有太多。几年前，他发表了一份白皮书，指出酒店提供的各种服务，从食品和饮料到客房服务和24小时维护，成本过高，很容易超过预订收入的价值，这也是在流感大流行期间酒店消亡的另一个原因。
Eastham Capital公司董事安德鲁·戈登（Andrew Gordon）表示，该公司正在将佛罗里达州杰克逊维尔的103套酒店套房改造成103套住房。该集团认为这是一个理想的物业转换，因为所有的酒店房间都有一个室外空间，要么去天井或阳台。
安德鲁·戈登（Andrew Gordon）说，最大的挑战是将分区从酒店用地改为公寓，这花了九个月的时间。而且，从结构上讲，虽然他们决定让这些装置都包括互联网和公用事业，所以建筑结构不需要改变，但更新管道和电力仍然是至关重要的。尽管一些更新的费用很高，但该项目的转换意味着更多的经济适用房增加了当地的供应。戈登说，新项目提供的全套公寓租赁价格比同一地区的其他公寓低10%或15%。
布伦特·施佩尔是ASK Studio建筑公司的负责人，ASK Studio是一家位于爱荷华州得梅因的建筑公司，该公司最近将当地一所小高中改建成16所负担得起的多户型单元。这所学校建于1888年，位于爱荷华州的克林顿市，已有130年的历史，希珀预计，经过改建，它至少还能再维持100年。
ASK建筑公司还将一家银行改造成38个单元，并将其分解为节能建筑。该银行的围护结构和混凝土结构约为4.82千兆焦/平方米。保留下来的建筑部分，如围护结构、结构和现场施工，占到了原有能源的63%。再加上一些保留的内墙，这意味着总回收的能量约为70%。节约的具体能源相当于600吨煤或足够一个家庭435年所用的能源。
布伦特·施佩尔（Schipper）认为这座建筑很重要，但他的公司正在努力提供更多成功的例子，引导其他开发者走上同样的道路。
建筑改造面临的挑战
正如Eastham项目的例子，分区可能是一个很大的挑战。鲁宾也经历过这一点，他指出，在对经济适用房需求最大的市场中，各种要办手续最多，一定程度上影响了工期和周转率。
房地产开发咨询公司Butterfly Voyage的创始人Meghna Krishna Bondili也认为酒店，无论是精品酒店还是大型酒店，几乎都是全方位的住宅产品。她写道，酒店被设计成居住的空间；有服务至上的理念；通常，都位于理想的区域。
鲁宾还指出了单元组合的重要性，它推动了市场容忍度和可接受的租金，这取决于多少房间或模块可以转换成一个单元。如果过去市场上一间新房间的租金是80000美元，那么经过改造的一间新房间的租金是40000美元。
鲁宾说，到目前为止，资本一直是雷普布利克面临的最大挑战。“我们几乎用现金资助了前95%。我们找不到一家当地的贷款机构为我们这样的逆向商业案例提供建设贷款。现在，我们更容易做某些事情，因为我们是少数几个有概念证明的人之一。现在人们都在追求收益，像我们这样的公司越来越流行。”
未来发展
美国酒店和住宿协会（American Hotel and Looding Association）报告称，美国有55900多家酒店，提供530多万间客房。最近的疫情大流行使他们中的许多人处于危险之中。据美国酒店和住宿协会（american hotel and loadin gassociation）统计，到9月底，可能有8000家酒店关门。如果疫情一直持续下去，将会有更多的酒店被改造成经济适用房。
《华尔街日报》报道了一个更高的数字，称仅在纽约，就有多达25000家酒店可能因为疫情大流行而永久关闭。如果像ask studio和Repvblik这样的组织能够把这些转换成住房，这可能是对解决美国一些住户住房供应问题的卓越贡献。
如果每家酒店有100间客房，那么大约有25万套，这将使该市市长比尔德布拉西奥（Bill de Blasio）承诺到2026年建造和保存30万套经济适用房的承诺增加8倍多。
Repvblik现在在美国国内许多顶级的项目工作，那里有劳动力住房需求，并且有10个项目正在进行中。鲁宾表示，该公司希望在未来18个月内生产3000套公寓；在未来3到5年内，仅从酒店改造就可以生产20000套公寓。
他的计划对经济适用房有很大的希望。
