《家住美国》网站10月24日综合编译报道，近期，《福布斯》杂志10月4日发出预警：购房者当心经济衰退引发房屋断供，该文章认为，从美国1929年大萧条时期的经验教训得出，美国有27万人由于无力支付房贷失去了住房。该文认为，美国的经济状况和房产是多米诺骨牌中的一环，经济衰退势必影响房屋价格走势。现在美国经济衰退迹象明显，尽管处于历史上的低利率，但是美国人购房仍需谨慎，特别不要购买超出房贷预算的房屋。
目前，美国房地产市场的火热时期。随着通货膨胀继续蚕食每一个美元的价值，潜在的购房者面临着巨大的投资有形资产的压力。对许多人来说，就目前而言，投资住房是他们储蓄最明智的庇护所。
然而，令人垂涎的地产市场上的房屋供应却十分稀少。由于供需严重不平衡，美国的房子一直在上涨。对想购房者的渴望是非常残酷的。
而房主和潜在购房者心中的问题是：美国地产市场将何去何从？尽管目前没有人可以肯定。然而，在这个独特的历史关头，逼着从美国历史中选择的教训为美国现在的购房提供了借鉴。
从历史上看，美国经济和美国住房市场是一排多米诺骨牌。在某些情况下，经济是排在最前面的多米诺骨牌，而在其他情况下，住房市场是排在第一位的多米诺骨牌。如果经济衰退，势必影响到房价。
也许美国历史上没有任何一个时期能更好地展示美国的经济状况和美国人持有住房的联系的联系，但是历史上的大萧条就是个很好的例子。当时的市场状况也许会给我们一些启示。
美国1929年股市暴跌，银行挤兑接踵而至，劳动者大规模失业紧随其后。1932年，有27.3万美国人失去了他们的房子，甚至更多的人在第二年丧失了抵押品赎回权。当严重的滞胀袭来时，多数美国人根本没有足够的资金来支付抵押贷款。
尽管1929年的大萧条爆发已经近100年了，但是有些事情没有改变。今天的美国人必须认识到经济衰退给房屋带来的影响。经济萎缩就意味着失业、工资无法收回、抵押贷款无法发放。最终，这可能意味着被银行取消抵押品赎回权。
然而，即使面对疫情引发的经济困难，美国人也发现自己正处于创纪录的购房热潮之中。这可能表明疫情推升了美国人的购房热情，让一些美国人的购房计划提前了。
同时，由于通胀的逐步加深，许多已经有房子的美国人将房屋视为一项稳健的投资，未必是为了单纯的居住。
目前，美国的住房需求远远大于供应，购买每套住房的竞争日益激烈。
1929年的大萧条给美国人也是一个必要的提醒，那就是：不要买超出你能力范围的房子。虽然许多在大萧条期间失去家园的人生活并不奢侈，但这是我们必须从1930年代的艰难的经验中吸取的教训。
也有人会说，1930年代的美国和2021年的美国之间存在着显著的差异，这对今天的房地产市场是个好兆头。
同时，大萧条以来实施的经济性激励性税收政策使美国人更能负担得起买房和支付必要的抵押贷款。如今，美国人有各种各样的投资选择来降低风险，而联邦政策也防止了大萧条时期规模的银行倒闭。
在1940年代，盟军入侵诺曼底海滩后不久，美国总统富兰克林·罗斯福总统签署了《退伍军人法案》，这是对在战争中冒着生命危险的一代年轻人的一种感谢。回国后，这些退伍军人获得了政府支持的贷款，这些贷款几乎保证了他们的房屋所有权。以山姆大叔（美国政府）为担保人的银行极有可能批准抵押贷款申请。
有了这些优惠的贷款条件，美国的退伍军人继续购买战后所有房屋的20%。美国军人们充分利用了他们绝对获得的轻松信贷。
而在今天，虽然政府担保的贷款听起来可能很理想，但你真的将当前3%的利率作为参考，要知道，1982年的利率超过17%，在1990年代的重要时期一直徘徊在10%左右。而在2000年代出，也必须支付8%的住房贷款。因此，现在创下历史性的低利率的时机确实对于美国人购房是一个机会。
历史告诉我们，低于3%的利率是一种统计异常。这种历史性的历史低利率是难以想象的，如果我们回顾一下历史的话。
结论：
本文所讨论的两个重大的美国事件为今天的潜在购房者提供了看似相反的教训。大萧条时期房地产市场的突然、近乎全面崩溃提醒我们量入为出的重要性，而《退房法案》则强调了在贷款条件有利的情况下关闭房屋的重要性。经过进一步的检查，这些的教训其实可以是非常互补的。
美国人发现自己处于一个令人困惑的境地。尽管利率是有利的，但经济仍受到通货膨胀和普遍不确定性的困扰。这是一个让人联想到《退伍军人法案》时代机遇和大萧条时代焦虑的时代。
两方面的教训至少可以告诉我们，在超低利率时代买房的确是个难得的机遇，但是可以控制风险之处在于，你可以在量入为出的同时享受相对便宜的信贷带来的好处。在利率有利的情况下，确保你不会错过一笔优质房地产投资，但不要过度扩张到在经济困难时无法付款的地步。
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《家住美国》网站综合编译报道，据10月4日《福布斯》网站报道，当去年开始的新冠疫情开始流行时，全球大多数经济体通过政府封锁的方式退回隔离状态时，股市做出反应，大量就业岗位流失，许多企业被困在实体工厂，几近停顿。经济已经做好了衰退的准备，但考虑到新冠疫情的不确定性，经济萧条的幽灵也隐约出现在地平线上。
其次，随着美国交通和能源需求下降。对化妆品等非必需消费品的需求也有所下降。但房价——一个大项目——意外地上涨了。鉴于数百万人失业，许多人没有预料到这一趋势。再加上美国GDP连续两个季度（2020年第一季度和第二季度）的下降。谈论与预期趋势相反的事情。
那么，随着数百万人突然发现自己失业，企业倒闭，以及一开始没有明确终点的大流行，可以说，为什么有足够的买家将房地产价格稳步推高？
The U.S. Market
其实事情并不奇怪，疫情带来的美国人住房需求的变化催生了房间。相信答案可以从供求的基本原则中找到。根据美国人口普查局的数据，截至2019年，美国64%的房屋为自住房屋。拥有住房是美国梦的一部分。
2020年初，疫情开始期间，美国人就业率的快速下降、随之而来的经济衰退以及笼罩在总体经济前景之上的不确定性可能促使许多人认为房价将下跌，并走上与2008年金融危机类似的道路。根据地产网站根据CoreLogic的信息，当时房价在随后的衰退中下跌了33%。相反，据说许多地区的低按揭利率和历史上的住房供应短缺导致购房者哄抬房价，导致房价飞涨。根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数，2021年4月房价年涨幅就达到了14.6%。
European Real Estate
对于欧洲也是如此。在整个欧盟，尽管2020年第二季度GDP下降了11.9%，但2020年第三季度房价上涨了约5.2%。
对于欧洲人和美国人来说，家庭成为了新的虚拟工作场所，这让数百万人对他们生活空间的容量有了新的认识。我相信这推动了对更好的家庭空间（家庭改善）或更适合的家庭的需求。然而，据报道，在价格上涨的同时，许多地区的供应仍然疲软。机构投资也可能成为欧洲房地产价格上升轨迹的主要顺原因；根据Real Capital Analytics（通过德国之声）的数据，欧洲房地产机构投资在2020年创下新高，占总收购的30%。
下一步是什么？显然，让投资者目瞪口呆的大规模房价上涨一点也不神秘。这似乎是一个供应和需求的问题——更具体地说，是供应紧张对抗需求冲击。我们看到房地产价格上升，借贷成本相对较低。除了上涨，价格还能往哪里走？
根据CNBC的一份报告，美国的住房供应在2021年5月有所放松，尽管仍处于历史最低水平。根据抵押贷款银行家协会（通过CNBC）的数据，截至6月最后一周，每周抵押贷款需求下降了7%左右。这些迹象是否表明价格上涨压力可能正在缓解？
接下来会发生什么，仍然是一个谜，因为经济动态的任何微小变化都可能转化为不易预测的更大规模结果。因此，笔者建议投资者必须密切关注房地产市场，因为这是衡量经济实力的众多因素之一。在金融市场上，不同市场和行业之间的相互作用。房地产市场的波动可能影响或表明其他市场、部门和资产类别的变动，因此，多关注经济现象，很大程度上有助于投资的决策。
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