近期，美国一些首次置业的人突然感到要急于购买房产，尽管他们担心等会价格上涨，但他们也同样担心房价的长期前景。

对美国而言，根据标准普尔/CoreLogic/Case-Shiller国家房价指数（经通胀调整后）最新数据显示，2012年2月至2020年5月，美国实际房价上涨了45%。同时其他消息来源显示，价格仍然居高不下。考虑到美国正与冠状病毒大流行、一场大衰退和社会动荡作斗争，这是一个了不起的记录。在那段时间里，没有低落的岁月。

人们很容易认为，房地产的繁荣期将永远持续下去，但这就要求忽视10年前导致最近一次大金融危机的灾难。

其实，回顾一下近20年美国地产走势就可以看出端倪。美国从1997年2月到2005年12月，实际房价上涨了75%，明显没有受到2001年美国经济衰退和2000年至2002年股市暴跌的影响。在那个时代，不久前，人们就萌生了房屋价格永远上涨的错觉，这种错觉被认为比股票可靠得多。

但房价从2005年的最高点后一路向下，暴跌了36%，至2012年2月的低点，这种下跌的影响蔓延到其他金融市场，并拖累了全球经济。

对于2005年的一个购房者来说，为了10%或20%的首付而拿出了毕生积蓄，到了2012年，房价的下跌就相当于一个毁灭性的损失。尽管如果他们能坚持到现在，他们的实际房屋价值可能会大部分恢复，但没有人会希望15年的经历再次出现。

当然，本人不是在做预测。而且现在不是2005年，很多事情都发生了变化。如今，在网上交流的帮助下，在家工作的趋势明显不同。如果人们不必在城市里通勤上班，那么美国有如此之多的土地，以至于可以建造许多郊区的新房子，增加供应以满足需求，郊区的房价可能永远不会像上次繁荣时期那样上涨。

不过，观察市场周期还是有启发性的。在近期出版的一本令人印象深刻的新书《伟大的美国房地产泡沫》（The Great American Housing Bubble）中，乔治敦大学（Georgetown University）的亚当·莱维廷（Adam Levitin）和沃顿商学院（Wharton School）的苏珊·瓦赫特（Susan Wachter）总结了这一史诗般繁荣和萧条周期的六个可能原因。简而言之，它们分别是：

1、消费者的“非理性繁荣”。

2、始于1977年的《社区再投资法》“公平贷款和经济适用住房政策”，该法案使穷人更容易购买住房。

3、美联储（federalreserve）降息，可能引发了价格投机。

4、全球储蓄过剩——鉴于可获得的投资机会，全球过度储蓄，这是美联储前主席本·S·伯南克（Ben S.Bernanke）提出的解释21世纪初低利率的理论。

5、过度创造促进次级贷款的证券。

6、抵押贷款向“私人投资银行不受监管的私人标签证券化”转变，这是两位作者提出的理论。

所有这些因素，以及影响抵押贷款利率的美联储决定，都是1997年至2012年繁荣和崩溃的一部分。正如伯南克和两位前美国财长蒂莫西·盖特纳（Timothy Geithner）和亨利·保尔森（Henry Paulson）编辑的一本595页的新书《第一反应者》（First Responders）所描述的那样，美联储和其他监管机构面临的困难也是如此。

所有这些理论都指出，无论是购房者、投资者、抵押贷款发放者、证券化者、评级机构还是监管者，繁荣时期脆弱的心态低估了房价风险。

所以让我们再深入一点。是什么导致了这些错误？

最终，它归结为对房价的不必要的乐观和兴奋。在1997-2005年的繁荣时期，关于住房的各种各样的叙述随着时间的推移越来越具有传染性，甚至超越了国界。强烈的“房地产窥视癖”——嫉妒的网上窥探别人的房屋价值——变得很普遍。旺盛的心态取代了价格下跌的念头。

关于炒房赚取差价故事比比皆是，这些人在几个月内购买、装修和出售房屋，赚取了丰厚的利润。那些日子里所谓的专家几乎从来没有提到过房价的高增长率有朝一日可能会逆转。

回顾过去，房地产热似乎有政治因素。布什总统说，在他2004年成功的连任竞选中，美国正在成为一个“所有权社会”。他以一种迎合买房人明显智慧的方式推广了房屋所有权的概念。

布什获胜后不久，报纸上的文章对类似于“所有权社会”的东西是国家的未来这一观点更加认同，这是将“美国梦”定义为拥有住房的长期趋势的一部分。在这种氛围下，人们甚至很少考虑房价可能下跌的可能性。

然而，就在2005年高峰到来之前，新闻媒体开始讨论一个新观点，即独栋住宅存在“房地产泡沫”，其价格已经明显走高。在此之前，人们对独栋住宅市场可能正在形成泡沫的想法没有太多的讨论。那突如其来的变化值得记住。这是一个有一天可能再次发生的事情的模型。

这不是美国现在的状况。流行的叙述是不同的，基本的经济形势是由冠状病毒大流行主导的。此外，房价往往会有很大的动力。从2012年开始的繁荣可以想象持续数年。

但在当前困难时期，公众对房主的支持不足，有可能导致房屋止赎、个人破产和房屋抛售市场。从公众对当前社会和经济问题的强烈反应来看，美国似乎正接近许多人思维的转折点，这可能会影响房地产市场和经济。如果随着大选临近，特朗普总统和他的“让美国再次伟大”的说法继续使美国两极分化，人们对房价稳定的信心可能会大幅下降。

这给潜在的购房者带来了一个两难的选择，他们必须在对未来不完全了解的情况下做出改变人生的决定。历史表明，避免投资太贵的房子或承担太多风险可能是明智之举。

然而，对于一个家庭来说，一个好地方的价值是无法量化的。如果你能负担得起成本，不管市场的短期变化如何，一栋你将在未来数年内居住的房子可能是值得的。