在美国买房投资，将美国房产出租、以获得稳定的租金收入是最常见的投资方式。不过，限于环境、政策不同，大家对在美国买房后，如何将自己的房产出租获利及管理了解不多。为此，小编特意在这里为大家介绍，美国租房相关知识，帮助大家更好投资美国房产。
一、美国买房以后出租房屋可以获取丰厚利润
在美国买房后出租能获得一笔不错的收入！美国政府允许海外投资者出租自己所购买的房产，从中获得收益。美国的租金回报率大约在7%~9%之间，而净利润差不多是6%，可谓是一笔稳定的投资回报。
二、美国房产出租及相关费用
1)委托出租
委托出租，是指房产经纪公司帮忙发布出租信息，并寻找到合适的租客，而房屋管理的主要职责是负责房屋的日常的维护服务。简单说，前者负责找到合适的租客，后者则为租客及房屋管理提供服务。
有些房屋经纪公司只负责寻找租客，而没有物业管理业务，如果该房屋经纪公司能提供此项业务，当然最为方便。而一般的物业管理公司则都同时提供这2项业务。
1.委托出租的流程
业主和经纪人签订一个委托租赁的协议书 经纪人帮助寻找合适的房客，通常经过MLS房源共享系统，发布租赁信息，加上经纪人个人平面广告及网络媒体去寻找租客。
在所有租客提出的申请书中，选择最适合的签订租房合约，并完善租赁的细部内容。
2.收费标准
委托出租的佣金(房产经纪费用)一般为全年租金的6%~8%(按实际情况而定)
房屋管理的费用 一般为月租金的5%~8%(也有的公司为8%~10%)
需提醒的是，房屋(内外)修复费用、驱逐所需律师费等需业主自付，管理人员只负责执行。
2)自己出租
如果业主长期居住美国，就可以通过这个方式来寻找租客。建议投资者在挑选房客的时候需注意以下3点：
1.租金的订定要符合市场
租金合理的话，一般一个月之内就可出租。
2.选择房客最重要的是他的信用
有些信用不好的房客，愿意付较高的租金。但对房主来说，租户有良好的信用，有稳定的工作是十分重要的。如果没有更好的房客可以选择，在信用分数较低的租户里，要看他是否只是因为房屋拍卖或短售而降低了信用分数，及以往的付款记录，是否有习惯性拖欠。
3.及时管理租客
如果遇到房客不能按时交付房租，或者刻意拖欠，应该要及时请专业驱逐公司进行法律驱逐，一般驱逐的整个过程约需一个半月左右，及早行动, 房主的损失可降至最低。
三、美国租金收入如何征收个人所得税
按照美国现行的税务体系，未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为 “非居民外籍人士”。非居民的应纳税收入一般分为两类：
1)与美国贸易或业务无关的投资收益——通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税。
2)与美国贸易或业务有关的收入，包括就业收入——减去扣除额后，按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。
1、租金征税税率
美国租金收入税率。现行的“美国公民和居民的常规个税税率”，采用分级所得税征收办法，最低为10%，最高为39.6%。
2.征收方式
现在以一套50万美元房产为例，计算如何纳税。
假设一栋价值50万美金的房产，一年的租金收入有3万6千美金，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧共2万美金，则此出租房产净收入为1万6千美金，符合10% 及15%两段等级税率，以2011年单身税率需缴纳1975美元的联邦个人所得税。
计算需要缴税的数额【备注：如果有贷款利息，利息也可以扣除】按照个人所得分级税率计算税费
3.美国租金纳税的两大注意事项
每年申报
通常，非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表，一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度一月至十二月的个人所得。
个人所得税为零仍需申报
当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时，即使个人所得税为零，仍然需要申报。比如，大家一年的美国租金收入为1.2万美元，但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共2万美元，则业主出租房产净亏损8千美元。这时，业主千万不要以为出租房产处于亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报，美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金计算个人所得税。如及时申报，则可避免这样的事情发生。
四、出租房屋常见问题及事宜
1)押金收取事宜
房屋租赁法表示押金是可取回的。当出租人收取押金时，租赁契约必须以书面为之，且必须说明押金的担保标的，以及承租人可采取怎样的方式取回押金。此外，押金之收取必须开立收据，押金所担保之标的物必须列举，并经过双方签名认可；押金必须存放在具信用的银行或信托公司，除非有书面契约规定，否则押金 的利息收入归出租人所有。
2)业主的责任义务
1.出租人并无责任对承租人损坏之的设备负担修缮费用(亦即出租人负有应尽速修缮的责任，但可向承租人收取费用)。
2.提供必要的暖气、电汽、冷热水设备。
3.提供垃圾清理设备。维持大厅、楼梯间等公共空间的清洁与安全。
4.除独栋住宅承租户自行导致，出租人应维系住宅不受有害人物侵扰。
5.电汽、帮浦、暖气与其他出租时所提供之设备，应持续维持在适宜使用的状态。
6.应将出租人或代理人之姓名地址告知承租人。
7.新住户迁入时应将热水器设定在华氏120度。
8.新住户迁入时应确保火灾感应器于可使用状态。
3)如果遇到恶意租客
拖欠租金：即使拖欠一天，出租人都可以提出三天内付清或要求搬迁的通知。如果承租人于三天内支付该项金额，则出租人必须接受且不得驱离承租人，但出租人有权拒绝承租人以先行支付部分租金方式的要求。
违反租赁契约规定：如果承租人违反合约条文(例如规定禁养宠物却饲养)，出租人即可发出10天内改善或迁出的通知，若承租人于10天后仍继续违约行为，则出租人有权将其驱离。进行违法行为或制造公害：如果承租人于出租住宅内进行违法行为或制造严重公害，出租人可提出三天内迁出的通知，承租人不得拒绝亦无权以改善的方式要求继续居住。
无原因的驱离：除了西雅图市之外，按期租约的出租人可以无任何理由要求承租人迁出，但必须在20天之前以书面通知，且必须让承租人在下次缴租期限前20天收到此通知，迁离日期也必须是缴租期的结束日。但是对于定期租约则必须依照合约内容规定，因此不得要求承租人于20天内迁出。如果是因为该栋住宅改为产权分开的公寓(condominium)，必须在90天以前提出要求迁离的通知。如果承租人收到通知且超过规定时间仍拒绝迁出，出租人得以非法居留(unlawful detainee)名义进行控告，一但获判胜诉即可要求警方协助驱离承租人。
4)房产经纪人的职责
1.负责帮投资者收房租并按时转账
2.负责帮助投资者缴纳物业费
3.房屋日常的维护及维修服务
4.如果租客拖欠房租多时，管理公司可实施驱逐
注：如果业主的房屋经纪所在房产公司有房屋管理该项服务，就无需另找房屋管理公司；如果业主想寻找房屋管理公司来全权为自己出租和管理房屋，就需要寻找合格的机构；业主也可以选择由委托经纪出租房屋，另请管理公司管理房屋。
近年来大批海外购房者涌入投资美国房产的热潮，在美国低利率的情形下，大部分置业者选择了贷款，希望在人民币动荡的时期配置海外房产最大化的为资产保值。
贷款人的身份有要求吗？
没有限制，任何人都可以申请。借款人可以是美国绿卡，也可以是旅游商务 B1/B2 签证，也可以什么签证都没有的中国公民，但借款人一定要有足够的收入和首付款。
美国房屋贷款申请流程是怎样的？
第一步：确定预算
外国人贷款需要提供35%-40%的首付。根据您的财务能力，确定购房预算。我们根据客户的资产以及收入情况，一般能够获得60-65%的贷款申请， H1B、L1签证和绿卡可以拿到更多的比例，可以接受海外收入证明以及资产证明。
第二步：申请贷款预批准书
美国购房，您在报价时需要提供资金证明，包括首付的银行存款证明以及银行的贷款预批准书 (Pre-Approval Letter)。申请银行的贷款预批准书，需要提供国内的收入证明，雇主证明信，以及国内的信用征信证明。
第三步：贷款正式申请与批准
您与卖家签署房屋买卖协议后，进入贷款正式申请阶段。银行对房屋进行价格评估，并正式审核贷款申请。这个阶段，银行有可能要求提交补充文件。贷款批准后，银行委托第三方过户托管公司完成购房交易。整个贷款流程，通常需要45-60天。
房屋贷款所需哪些文件？
一、国内收入证明文件：
国内工资单：需显示借款人每月的人民币收入、及本年迄今为止的收入；
雇主提供的收入证明信：信上需注明借款人的职务、月/年收入、及在公司的服务起始时间。此证明信需由雇主人事部门盖章。
注：贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。
二、国内信用/征信记录：
如果借款人有美国的社会安全号 (SSN)，则调取借款人在美国的信用记录；
如果借款人没有美国的社会安全号，则需借款人提供四条下列信息，由国际征信公司向国内银行及电话公司查询是否按时付费： *电话号码 *银行借记卡（即 Debit Card） *银行信用卡（即 Credit Card） *银行账号
三、海外银行存款证明：
两个月的银行存款证明（银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等，但不能是在国内的银行账户），而且存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明，不需要解释存款来源。
贷款需要支付哪些费用？
一、房贷批准之前所需费用：
国际征信调查费：$250（不可退还，申请贷款预批准书时支付）；
房屋估价费：该项费用为$800-$1100左右（不可退还，买家与卖家签署房屋买卖协议之后，正式申请贷款时支付）。
二、房贷批准之后所需费用：
银行审核费：$1,145；
第三方服务方收费：包括监管服务费、产权保险费、政府登记费等。大约在$2,000-$4,000，根据房屋售价及贷款金额大小而变化，是第三方收费并与房屋交易相关，与是否贷款无关。
外国人有哪些贷款计划选择？
目前美国的平均贷款利率在4%-5%左右，而提供给外国人的国际贷款主要有两种类型，浮动利率贷款和固定利率贷款。
浮动利率贷款 (ARM)
通常分为：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指标进行浮动。例如，2016年1月1日，在西雅图购买50万美元的房屋，首付40%，申请5/1ARM贷款，前五年贷款利率为4.5%，从第六年起浮动。
固定利率贷款 (FRM)
常见固定利率贷款有15年或30年的，年利率固定。
短期（3-5年内）来看，浮动利率贷款的利率较固定利率低0.5-1%左右，但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此，对于中短期投资者来说，浮动利率贷款是比较值得考虑的选择；而对于追求稳妥，长期风险承受能力较低的买家来说，固定利率更加合适。
值得一提的是，由于中国人大多没有美国信用记录，收入主要来自海外，贷款机构通常有30-40%的首付要求，而且会要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。
外国人可否以公司名义获取贷款？
许多外国人希望保护自己的隐私以及获取税率上的优惠，会以公司名义进行房产购买。
公司名义获取贷款是没有问题的，只需要出示相关的公司注册文件。
贷款购房有哪些优点？
第一，减免报税额
根据美国国税局 (IRS) 最新的公告936及相关信息，允许贷款人将房屋贷款利息和地税从当个财政年的纳税基数中扣除。该政策不仅从横向包括纳税人的第一抵押房和第二抵押房，还从纵向涵盖了多样的借贷方式：如“购房贷款”、“房屋净值贷款” 和“信用贷款” 。只要满足贷款项目是担保性贷款和所贷房屋自身条件这两个条件，纳税人就可通过“法定扣减项目” 享受相应的减免。其中，购房贷款总额不得超过100万美元，其他两种借贷方式总额不得超过10万美元。除此之外，国税局还针对首次贷款购房者提供相应的“抵税额” 。可以看出，美国政府的税收政策从多面上鼓励和刺激着银行业的贷款项目。
第二，具有灵活性
时间的灵活性。在卖方市场的大形势下，有条件的购房者完全可以先进行现金交割，之后，再向银行申请借贷项目。项目种类的灵活性。除了传统的“购房贷款”，上述提到的“房屋净值贷款”和“信用贷款”的使用目的并不局限于购房，还可以是用作其他投资，如孩子的教育基金、付清信用卡欠费等。这两者的贷款资金使用和还款方式也同样宽松，算是值得考虑的选择。
